5年内深圳1700亿“工改”要入市 市场严控下该何去何从？

439轮报价。

历时5个小时。

起拍价3.68亿，成交价15.42亿，溢价率319%。

“不贵，太便宜了!”

大约两个月前，位于南山区高新科技园北区朗山二路的南华气体地块，以网上竞价的方式出让，吸引了包括华润、宝能、鸿荣源、碧桂园、佳兆业等十几家房企参与竞拍。有未经证实的消息称，宝能老板姚振华亲自守在电脑前参与竞价。

据《观点地产网》报道，这块地最终被一家名为天格投资的潮汕企业竞得，初步估算楼面价最高达到3.8万/平，甚至高于去年12月出让的两宗“双限双竞”宅地楼面价。

1工改工已成开发商必争之地

日前，在第一太平戴维斯媒体会上，投资部高级董事吴睿向媒体披露了这个“房企抢滩工改市场”的典型案例。“工改工类项目将成为市场中的一块大蛋糕，已经是开发商扎根深圳的‘兵家必争之地’，”吴睿说道。

经历了30年的城市化和工业化迅猛发展后，深圳面临着严重的土地资源缺乏问题。深圳中原研究中心统计数据显示，工业仓储用地仍是2016年深圳土地市场成交主力，成交量118万平，占总量的53%。

△来源：深圳中原研究中心

土地资源紧缺的事实无法避免，所以，深圳的土地供应还有相当部分需要依靠存量用地。根据《深圳市2016年度城市建设与土地利用实施计划》，2016年，深圳计划供应的1350公顷建设用地中，存量建设用地供应占比高达85%。

1月5日，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》正式落地，旧住宅区权利主体更新意愿应达100%的规定尘埃落定，往后，“老破旧”改造可谓难上加难。“小型开发商很难玩得起拆除重建城市更新了，”世联行综合体事业部首席顾问董极直言。

而与此同时，《暂行措施》提出，对于单一宗地的“工改工”项目，未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求的，可开展拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。此外，符合产业发展导向，在2007年6月30日前建成的旧工业区，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地(M1)。

城市更新工改工项目为市场供应了大量的工业用地。根据招拍挂以及城市更新通过专项规划项目统计，2012-2016年，深圳共供应约785万平方米工业用地，其中普通工业用地约585万平方米，主要来源为招拍挂;新型产业用地约200万平方米，招拍挂和城市更新各100万平米。

第一太平戴维斯分析认为，传统住宅类开发项目机会少进入门槛高，招拍挂宅地成本高，竞争激烈利润薄，而商办类开发项目面临巨大的供应压力。仅在住宅市场方面，未来五年深圳工改工项目供应建筑面积571万平米，工改工类城市更新项目相对成本低，将会成为开发商布局土地储备的重要战场。

2万、招、金、融…跑马圈地

招拍挂方式供应的新型产业用地大多定向出让，对竞标人要求高，行业限定严格，建成的新型产业用房限定自用，长期限定整体转让。对于房地产开发商而言，城市更新工改工类项目是其进入新型产业用房市场的有效途径。

“我们坐着聊天，开发商却在跑马圈地。”吴睿透露，万科、招商、金地等已在深圳工改工市场加紧布局;星河、鸿荣源、龙光等悄悄“入村”;外地开发商恒大、融创纷纷进深;而传统国企中粮、深业也已占据一定的市场份额。

1月12日，深圳地铁受让华润股份接盘万科后，一份来自万科的声明显示，万科将加快向“城市配套服务商”转型。

2016年下半年，万科在深圳获得多个优质工改工项目，价值最高的当属皇岗三星厂房、理光厂房两地块。这两宗地位于深圳市重点开发区域的梅林-彩田片区内，紧邻福田CBD和华强北，商业价值颇高。

万科另一旧厂房改造项目——万科星火online位于龙岗坂田，已于2016年9月开园。该项目原是啤酒厂厂房，经改造成为万科首个创新生态产业园项目。截至开园，星火online园区签约率达到92%，开业率超过80%，聚集了一批新型互联网科技与文化企业。万科星火online也是万科品牌升级“城市配套服务商”战略中的重要组成部分。

去年5月，恒大斥资20.04亿买地“曲线”进深。恒大收购地块原属建滔化工集团，位于龙华大浪，总面积约8.57万平，已被列入《2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划》，拟更新方面为工业研发功能。

融创获得的莱蒙·创智谷，总建面约10.6万平，是集办公、公寓、商业为一体的综合体，计划打造成为南中国梦想硅谷。

另外，中粮、佳兆业、龙光、深业、碧桂园等房企已完成或正在积极布局工改工项目，较为受关注的项目有深业U中心、方大城、天安云谷、星河world等。

3何去何从

第一太平戴维斯预测，未来五年工改类城市更新项目供应建筑面积571万平方米，总货值约1700亿元。其中，20%为配套公寓，预计供应约115万平方米的公寓产品。

然而，由新浪乐居曝光的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知(征求意见稿)》，对于抢滩工改市场的开发商来说，无异于当头一棒。

《通知》重点强调两点：第一，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计，严格限制外墙凹槽设置，此举目的在于禁止商业指标改造成公寓;第二，研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，为了提振开发商积极性，工改工类城市更新项目捆绑建设部分可销售的“类住宅”即酒店式公寓和商住房等，已成普遍现象。据统计，2015-2016年，深圳商务公寓等“类住宅”成交量比2013-2014年翻了一倍，价格达到52700元/平，同比上涨10.9%。李宇嘉认为，2017年及未来，盘活存量用地是房地产市场的主题。

一旦政策落实，原本炙手可热的工改“蛋糕”还能吸引开发商抢食吗?逐利的开发商将会何去何从?“深圳工改工政策目前正在收紧，产品转化的思路我们在设计过程中已经不会考虑。以前还能打擦边球，一旦这份意见稿通过，几乎没有了机会。”一业内人士如是说。

吴睿指出，工改工类项目一般规划70%为产业用房，20%为配套公寓，10%为配套商业，其中配建的公寓和商业可以对外销售，给开发商带来一定的利润。“并没有太多开发商想着把70%的产业用房改成公寓，而另外30%的公寓和商业不受意见稿中的规定限制，无需过分解读。”