干货！深圳房子值不值得买看这几点就够了!
关于调控、限售、公寓、投资、总价100-200万买光明坪山还是临深，昨晚一场在深圳书城举办的乐居《超级房谈》论坛把这些问题都一一剖析。潜藏在嘉宾字里行间的深意，细看你就懂。
嘉宾金句
·要买就现在买，在政策没有出来之前。
·深圳是人才聚集的地方，高房价是没有办法的。
·现在一二线城市的并没有强烈的资产泡沫，像深圳8%的增长速度，这个泡沫可以被稀释掉。
·深圳一定会调控，但不可能是限售。
·先上车后改善，先有站票再搞个坐票，必须有这样的心态。
·未来深圳有三种物业可以考虑：一个是豪宅物业，第二是学区房，第三买临深(一定注意通勤时间)。
本轮调控真的有效吗?李宇嘉：本轮调控力度空前，影响将持续到年底
实际上这轮调控有点超出预期，上一轮调控是去年10月的时候，我们在过去9次调控的历史上都没有半年过后马上又启动一轮更大力度的调控，主要原因热点城市的二手房房价爆涨。从政策内容上来看，除了原来的限购、限贷，新加上的限售、对商务公寓的限制，对原来不限购的外围的限制，都是非常超预期的。
这种冒头击打的思路会一直坚持下去，这个政策随时都可能出来。我们所有的政策包括国家的政策、土地的政策、各个城市出台的政策，全部在向这个方向转移了，所以说政策还会继续调控下去。它的效率还跟原来一样，拉低的速度会非常快，模式的影响会至少持续到今年年底。
徐枫：只抓需求侧，调控效果大打折扣
现在房价上涨根本原因不是房地产本身的供求关系的问题，最根本的是M2发行过量，第二就是实体经济、基本投资欲望不强、税负不高。如果不解决投机偏好，只是调控房地产本身，政策出来的效果基本上还是非常小的。
调控后成交量并没有显著的下降，它在以不同的形式渗透在房地产各个领域。如果广州对商务公寓的政策推广到深圳，购房者总有渠道与去做这件事情。如果房地产实体被限制住了，我可以买基金，买私募，仍然进入房地产领域。我们认为从需求侧这块来说，看上去很有效果，但效果本身大打折扣。
玉家雄：本轮调控将扭转房地产生态
我始终认为，这一轮调控最主要的是要调整资金的流向。中国可以给资金流动的地方并没有太多，房地产还是一个非常好的一个出路，所以这一次从政策的导向还是希望扭转社会的资金流向。
但是有一点，本轮调控将扭转整个房地产的生态。这一次有不少城市已经把调控的手延伸到非住宅领域，为什么呢?我投资不了住宅了，可以投商务公寓;商务公寓调控了，我投写字楼，出现了一些异类的产品让我们去进行投资。但是政府在非住宅的产品里面进行了一些控制的手段，而这些控手段的确会影响到投资者的投资机遇，这点从长远来说会影响整个房地产生态的变化。
深圳会不会出调控?
朱文策：深圳一定会调控，不可能是限售
深圳一定会调。到目前为止，深圳周边出现同样问题的城市，都在调控。深圳不可能不调控，只不过我们现在期待它的调控是合适的，不希望出现限售的政策。
我这样讲不是站在市场和开发商的角度说，而是从市场的角度。对深圳来说，实际上限制二手房的流通并不科学，本来供应就不足，再限制流通只会让供应变少。所以我觉得它不会在限售角度出政策。
深圳非住宅类的产品在过去一两年也是比较火热的，而且出现了大量的非住宅，转变为住宅的用途，政策可能会从这个角度控制。
徐枫：若出调控，最可能打在房贷上
首先深圳是有政策的，而且深圳的政策在全国来说，相对来说出得比较早，也是比较严厉的。今时今日深圳的政策仍然是如此，深圳不是没有政策，这是基本条件。
两会开完之后，各地纷纷表态，房子是拿来住的，不是拿来炒的。深圳周边已经陆陆续续形成调控带，一线城市就剩下上海和深圳没有出政策，我觉得他们都有自己很坚定的理由不出政策。
在这一轮调控中间，如果将来新的政策要出的话，顺序应该是上海、合肥再到深圳。如果深圳要出政策的话，大概会出在房贷上面。第一个是首付款，第二个是按揭利率，或者是贷款年限。从20年调到15年，从30年调到20年都是大概率的事件。
从房贷政策来说，其实这个政策很好出，这个对商业银行来说他们也有政策偏好。现在房地产一个很核心的问题——金融杠杆。金融杠杆必须要从源头上去整治。最有效的做法是联合商业银行去了解一下深圳的金融杠杆是怎么使用的，投资公司都是在做什么事，这才是最核心的东西。
李宇嘉：深圳房价一涨，就会出政策
深圳地方政府跟其他地方政府没有任何差异，不是你是经济特区，你就可以不出，没有这个道理的。如果说房价出现上涨，100%会出政策，毫无疑问。包括二手房价格的反弹，包括类住宅的泛滥等。
为什么北京和广州出了?就是因为去年涨的太厉害了。广州去年均价涨了60--70%。北京的二手房从2015年到现在翻了一倍，涨得太厉害了，所以会出政策。
具体出什么政策，我觉得现在政策讲究第一冒头击打，第二精细化。确切针对哪一类房子在涨，哪一些区域在涨，我觉得这个就是政策的范畴。
玉家雄：应该会出政策，或针对类住宅产品
我会分开两边看，我觉得还是会出一些政策，但是可能主要是针对非住宅的一些产品。
第一点刚才我提到，这一轮我理解政府的理念，应该是要引导资金往正确的方向走。非住宅的物业，商铺也好，工业类型的也好，写字楼也好，其实都是希望能够作为一些商务活动、经济活动的场所，这段时间政府可能希望更能够正确引导这一系列物业类型的走向，使得我们深圳产业发展为核心的城市，能够让我们做实体经济的单位和机构获得一些更好的经营环境，在非政策住宅会有一些政策出现。
对于住宅来说，其实我觉得这一轮深圳可能会非常谨慎。其实多几个限制中国的房地产市场真的会受不了，因为我们都在评论2015年深圳房价很急，最根本的原因之前的一些行政干预遗留下来的一些后果。如果深圳的住宅市场在继续无限量做很多行政干预，不排除它有一天稍微有一点松动的时候又迎来反弹。
政策焦虑期，买还是等?
玉家雄：担心一买房就出政策，是黑洞心态
大家如果真的是买来居住的话，其实什么时候都可以买。买房应该当做存钱的行为。从深圳这个地方来说的话，资产升值的机会还是比较高。
认为政策一出房价就会跌的心态，主要是因为太迷信政策了。深圳的政策实施了那么多年，深圳的房价还不停地涨。很多人怕买了房之后就遇到政策，我会形容这种心态是黑洞心态，所有人买股票都希望在最低的时候买，最高的时候出。在深圳现有的政策底下，你也不可能今天买，明天卖。
自用的话，我还是提倡大家可以买，如果买来投资我觉得还是需要有一些选择。从过去的几年情况，我们发现类住宅的资产升值很多时候是跟着涨，但是速度是远远没有住宅那么大的，所以在这些方面是可以审慎考虑。
徐枫：二季度是自住客入市最佳时机
如果大家买的话，最好是考虑自住的需求。
因为我们现在对商品住宅的定义，是资产泡沫。如果你是按照投资去买的话，很可能是接在调整期的高位。现在很有可能是接盘的状态，还是建议自住。自住状态最好时期就是第二季度，为什么?
因为政策还没有出，市场是一个混沌的状态，一旦政策出来，最直接的就是有效供给会剧烈下跌。现在70%的成交都是小业主对二手房的成交，所以政策面影响一定是小业主居多。而对开发商来说，政策一旦出了，开发商整个供应的策略也有全面的调整，他也会观望，整个供给也会下来。
所以就变成了供给下来，价格横盘，到时候那个市场就是牛皮市的状态，要买就现在买，在政策没有出来之前。
李宇嘉：深圳房价不会降
粤港澳大湾区的职能分布上，香港是金融中心，是面向全球的要素分配中心，深圳是创新中心，创新范围和创新动力最好的地方，这意味着这个城市的房价不会低。
这是人才聚集的地方，高房价是没有办法的。其实东亚国家，比如韩国的首尔、日本的东京、台北，人口都集中在这些地方，整个国家最精锐的人才、创新的科技、前几大企业都在这个地方，它的未来会怎么样呢?东亚国家没有一个说它的首都，或者首位城市房价是低的。
朱文策：房价上涨的根源在商品房供应短缺
我愿意跟大家分享一下，从长期的角度看，一二线城市它房价形成的机制是什么样的。 调控的政策并没有在长期内扭转房价上涨的趋势，在深圳也好，在北上广四大城市都能看到为什么会这样?因为我们的房价并没有想象的那么严重。
现在一二线城市的并没有强烈的资产泡沫，如果未来经济持续到现在，像深圳8%的速度增长，那个泡沫可以被稀释掉，这是从历史角度看。从横向角度看，我也没有看哪个大城市管理自己的房价，新加坡83%以上的人住在租屋里，但是新加坡的商品房目前最好的地方要比深圳贵多了，这是他们用80%住在租屋里实现的结果。
我们现在看香港，香港有50%的人拥有了住房，这是现在除了中国大陆以外，国际化大都市里面自由率最高的经济体。我们到了伦敦纽约、东京、首尔所有的城市，它的住房自有率都在50%以下，大部分人都在租房子。从横向的角度看，没有一个国家或者经济体很好地管理了它的房价不涨，但是这样的加税，严重税费有没有阻止房价上涨?没有。
深圳现在有1041万套房，按照均存量来看，供需早就平衡了，为什么房价还要那么恐怖?因为有650万套的房子是小产权房，商品房占了12%。你去跟香港对比你就可以看到深圳和香港在这个上面是不一样的，深圳还有供应短缺的问题，解决不了这个问题永远没有办法阻止房价长期上涨。
徐枫：深圳房价一定有泡沫
我们可以跟国际城市对标，但是为什么我们的房价要跟国际城市的对标?前提是，我们的福利跟国际城市的福利对标。
我现在跟大家说新加坡的福利房，保障性住房占整个住宅类商品50%以上，所以你商品房去到天价，对中低阶层没有影响，在深圳你说我们的保障房占比是百分之多少，有资格跟新加坡对标吗?我觉得没有。
第二个深圳没有房地产资产泡沫，这个观点我也表示不能认同。我们说资产泡沫是用两个数据来算出来的。第一个就是折现，随便说一个房子，它中间的租金折到现实中间差了800万，你跟我说这个没有泡沫，这个是不能接受。第二个房价收入比也好，或者住房负担比也好现在是远远超出刚需的能力。深圳6万多块钱的房价，你跟我说这个房价不高，没有泡沫我觉得这个观点也很难接受，我只想反驳这两个。
临深还能买吗?
玉家雄：临深值得考虑
一些发展得相对比较成熟的临深区域，**蛮大的。五年前听到是天方夜谭，但我身边已经有朋友、同事是这样的情况，将来这个趋势我相信会更明显。在深圳赚钱，去到惠州、东莞买房，他们的经济承受能力肯定很高，也会带动那些地方的房价上涨，如果投资在合理，我相信现在买临深的大部分是投资行为，现在还是值得考虑。
徐枫：临深和租房都是理性的选择
我是上海人，但是我没有在上海买房子，我是在昆山买房子，昆山隶属于苏州，苏州到上海的城市轨道的列车15分钟一班车，比在上海买房子的成本要降很多。所以我建议如果你真的不是那么关心深圳的城市概念，你完全可以买在临深片区。如果你是一个更理性的决策，是否能考虑接受租房。
常住公寓的供应量在增加，租金比较稳定，那是很好的租赁选择。租赁没有首付，租金就几千块钱，买房子现在随便都是一百万钱以上的，所以月供的钱何不拿来投资别的东西?我觉得作为大家现在时代的人，不要太局限于过去的老思路，非要买一个房子，做一个房奴，不同的时代有不同的策略，思想可以变一下。
李宇嘉：先上车后补票是比较好的购买模式
近两年很多大城市的年轻人都住在外围，通勤一小时。但是在我们国家真不行，我们国家有最后一公里的问题。比如说地铁修到了外围，但是你在地铁上的时间可能只用一个小时，你可能上地铁的时间要半个小时，下地铁的时间也要半个小时，甚至超过半个小时，这样你通勤的实际时间是两个小时。我相信我们政府还在努力，改善最后一公里的问题。
还有一个问题，大家在中心区工作，住在外围，但是大家如果有能力，买深圳的房子没什么问题。如果没有能力可以住在龙华，你可以买一个小的，再换成大的，你可以买到特区外再到特区内。先上车后改善，先有个站票再搞个坐票，必须有这样的心态。到外围买房没有问题，通勤的效率会慢慢改善，住房有一个阶梯性的住宅消费，这是比较好的购买模式，谢谢大家。
朱文策：有三种物业可以考虑
一个是豪宅物业，第二种物业，学区房。深圳市是中国人口红利最后一个享受的城市，因为到现在为止深圳人平均年龄是34岁，是中国最年轻的城市。二胎政策放开之后，我们小学的数字接近100万，这种增长速度是非常恐怖的，那么学区房它在未来都是非常刚性的。虽然深圳的教育不怎么样，但是因为你的人口太多了，小孩的人口太多了，所以学区房一定会出现非常严厉的刚性。
第三类的物业，刚才也提到了到临深去买。临深这个地方有很多坑，大家一定要谨慎一点。我的建议是，一定要控制通勤时间在1小时左右，不要多，千万不要说到1个半甚至2个小时。通勤时间是李博士谈到的，门对门的时间，不是路上再多出来的时间。
Q&A问：总价200万以内，买关外还是买惠州?
玉家雄：刚才这位观众也提到无论是自住以及投资，其实刚才你说的两类，两个选择里面我毫不犹豫会跟你说肯定是买深圳的物业。
主要原因，如果自住，首先我假设你还在深圳上班，主要在深圳生活，你当然是买深圳的物业可能会比较方便，买临深怎么改善也好，也不如在深圳方便。
现在的房地产市场已经成为半投资的市场，将来从投资的角度，全世界都普遍出现钱聚集的地方，资产的价值也会升值的相对比较有保障，所以从投资的角度我也会建议你还是买深圳的物业。
问：东莞和惠州的投资价值有多大?
李宇嘉：从国家的政策上，从去年底开始，一直到现在对楼市的政策就是，要疏导热点城市的需求到周边。深圳和东莞惠州的轨道交通规划已经有了，大家规划了很多条，到莞惠的轨道交通也已经开工了，政策上是鼓励大家去周边买房，大政策是这样。未来的楼市属于都市圈，在政策上是毫无疑问的。
东莞还是比惠州好一点点，东莞来讲，它的制造业比惠州好一些，惠州经过上世纪90年代楼市泡沫，到现在还是受很大的影响。那一波楼市泡沫，大家可能不太研究这个，那波楼市泡沫也是中国制造业发展最火热的一段时间，也就是说中国制造业90年代和2010年，这20年是发展最好的，惠州就是因为那会儿的楼市泡沫，它的制造业就不行了。制造业有基础设施，所以还是倾向东莞更好一点。
贷款会有记录，是否还能先上车再补票?
玉家雄：其实这个命题是一个伪命题，如果你今天具备买一百平米的能力当然买一百平米。以往这个命题我们更多假设钱仅仅购买小户型，先买个站票及如果这个城市的房价，我可以不停地去换更大的一些户型。
刚才这位观众的提到的想法我觉得应该对我们换的频率，换的次数可能有更多的影响。刚才我们的徐总也提到，下来的一些政策的导向是改首付，改按揭的周期。你第一套房要升值的幅度可能更大，你才有能力去换第二套房。希望我们能够把购房的时间尽快，能够完成第一套房子的购买，才可以享受整个里面资产升值的红利。
现在公寓还能买吗?
朱文策：我自己对公寓设计的制度不太认同。但是我们对这些商务公寓是不承认的居住功能，如果承认就要提供教育资源，现在我们的商务资源没有这些，如果从我对公寓现在的理解，是货币推动型。
在买公寓这一块，好的地段当然可以买，因为它的对于你来讲不占名额。如果有闲散资金做投资当然可以做这种投资，整体上假如认同它是居住类的，在深圳这样大的供求关系大的理解中，我不认为它有太大的风险，但是有一点要注意，你的资金成本和你的月供能力。公寓的税费和居住是不一样的。在税费这一块一定要考虑清楚。
