暗战深圳旧改：以棚户区改造的名义
深圳的旧改蛋糕，地方政府想要吃，开发商想要吃，希望通过达到原有物业价值提升的业主们想要吃，这不是一件容易能做成的事，但又必须“破旧立新”。
听到今年6月底深圳将对实施存在困难的更新单元进行清理，宝安37区的业主们心里是喜忧并存。
“南头关口37、39、43片区更新单元”最早于2007年纳入深圳市城市更新单元计划，在2012年深圳市城市更新单元计划第三批计划中，做过范围调整。目前为宝安新安街道西南部南头关片区，以新乐路、107国道、湖滨路、翻身大道为围合的大部分区域。总拆除用地面积15.91万平方米，拟更新方向为居住、商业等功能，公共利益项目等用地不小于拆除重建用地面积的15%。
目前由深圳海滨房产有限公司(以下简称“海滨房产”)开发，实为深圳市阳光华艺房地产有限公司子公司(以下简称“阳光华艺”)。但是至今仍处在和业主签约拉锯战中。
2009年12月，深圳出台了《深圳市城市更新办法》，拉开了城市更新的大幕。村民通过拆迁一夜暴富的神话很常见，“钉子户”也不少。中国房地产报记者采访了解到，城市更新项目往往需要7~8年时间才能操作完成。但深圳开展城市更新8年以来，未立法导致的规则不够明晰，也促使原业主、开发商以及其他利益涉及者在这场大战中利益争夺加剧。
70个历史遗留项目面临清理
近期，有媒体曝光深圳市规划和国土资源委员会发布《关于规范城市更新实施工作处理意见的若干问题(一)》的通知，明确规定了城市更新单元计划申报及清理、已批更新单元的容积率调整、旧工业区综合整治、地价款政策衔接和城市更新用地审批等业内备受关注和争议的几点内容。
尤其是关于旧住宅小区的改造，处理意见还是坚持一贯基调：政府主导，稳步推进，由辖区街道办作为申报主体展开前期工作。不过，成片老破旧小区符合棚户区改造政策的，可优先按棚户区改造政策积极推进。
另外，新安翻身工业区等70个旧城旧村历史遗留项目以及纳入2010年结转和实施计划等由原先各区申报的更新单元，各区应梳理进展情况，对于长期无法推进，实施存在困难的更新单元，应在2017年6月底进行清理，调出计划。
这对于驻扎此地多年的开发商来说，自身利益或将无法得到保障。但是对于陷入拆迁僵局的项目来说，尤其是已经互相对峙多年，依然没有丝毫进展的如“南头关口37、39、43片区更新单元”，又是一种解决方法。
深圳城市更新实施办法于2009年出台，后期也相应出台很多指导实际工作的配套性文件。虽然走在全国前面，但目前政策文件规定需要拆迁范围100%的产权人签订拆迁补偿协议，面对上百上千的拆迁户，要达到100%的签约率不是一件容易做成的事。
从去年开始，对于城市更新条例就有了数次内部征求意见稿。今年1月出炉的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(以下称《暂行措施》)，明确规定，零散旧住宅区部分由区政府组织开展前期工作，由区城市更新职能部门申报，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。另外，零散旧住宅区的住宅类合法房屋产权置换原则上按照套内面积1∶1进行。
有业内人士向中国房地产报记者分析，“按照现在的城市更新办法，1%的业主不同意都不能动。只有所有业主利益形成单一主体之后，开发商才能启动赔偿开发。因此时常出现一些业主漫天要价，甚至做钉子户，拖累整个拆迁进程。深圳的旧改蛋糕，政府想要吃，开发商想要吃，希望通过达到原有物业价值提升的业主们想要吃，要尽快完善立法，定期研究制定或授权相关部门颁布专项政策，解决拆迁难的问题迫在眉睫。”
“拆赔比太低”
宝安37区的业主们近期当听到今年6月底，将对实施存在困难的更新单元进行清理，他们喜忧参半。
“南头关口37、39、43片区更新单元”最早于2007年纳入深圳市城市更新单元计划，但是时至今日仍处在开发商和业主签约的无休止拉锯战中。
“说实话，如果是鸿荣源、华润、佳兆业之类的大房企来负责拆迁，我们说不定还不会这么僵持。37区旧改都换了几个单位了，从2005年的盘田公司到后来的海滨房产，再增加了玉湖集团，再到现在阳光华艺加入。拆赔比变来变去，还是一样的低。”晶美花园一位业主对中国房地产报记者表示。
据其称，此前海滨房产已经签约的一些拆迁合同是按照套内面积1∶1赔偿，后来要求全部退回再和阳光华艺重新签订按照建筑面积1∶1.12赔偿，三年过渡安置费每个月30元/平方米。
另一位安乐村村民也对中国房地产报记者直言：“虽然已经有过半人签了拆迁补偿安置协议，但没签的人都认为补偿比例较低，而且希望能更换开发商。不过我们询问过村股份公司，开发商是政府指定的合作开发方。政府应该指定一个有实力且兼顾民众利益的公司，深圳市旧改赔偿最低的开发商想拆37区，怎么能拆得动?”
中国房地产报记者也实地走访了宝安37区旧改办公室。当询问阳光华艺相关负责人关于目前拆迁签约情况以及拆赔比，对方表示无可奉告，“我们都是和宝安区城市更新局有报备的，你要了解情况去找他们。”
随后中国房地产报记者又向宝安区城市更新局发了采访函了解情况，截至发稿，仍未收到答复。
但是在之前媒体报道中，宝安区城市更新局曾表示，“70个历史遗留项目是在深圳市尚无相关改造政策的情况下，由宝安、龙岗两区根据经济发展需要，先行先试自行开展的改造项目。南头关口37、39、43片区旧城改造项目位于宝安区的门户地区，情况复杂，属于当时改造项目中的重点、难点。按当时的做法和要求，可由区旧城改造领导小组直接确定改造单位。”
旧改未至棚改先行
距离宝安37区不远则是宝安区首个棚户区改造项目——38区新乐花园、39区海乐花园。今年2月已经实施签约，项目预计年底动工，2020年建成。事实上该项目是先纳入城市更新后又被列入棚改项目。
2016年，深圳市政府连续下发了两则关于棚户区改造的通知，即《深圳市政府购买棚户区改造服务管理办法》(以下简称《办法》)和《深圳市棚户区改造项目界定标准》(以下简称《标准》)。
深圳市住房和建设局相关负责人表示，深圳将城市更新计划中符合棚户区改造界定标准的改造项目也纳入了棚户区改造范围。根据《标准》，只要满足简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全中的一条就可以申报棚户区改造。
2017年1月，宝安区决定将38区新乐花园、39区海乐花园作为全区首个棚户区示范项目。按照“政府主导+国企实施+人才房建设”模式，由宝安区住建局负责统筹、宝安人才安居有限公司负责签约及项目具体实施，将两个小区960套、8.6万平方米的房屋按照6.0的容积率进行棚改。项目建成后，除供给回迁房960套以外，还将提供人才住房1000套，公共配套设施超过1万平方米。
在拆迁补偿安置方面，包括产权调换和货币补偿两种形式。商品性质被搬迁住房房屋按套内建筑面积1:1(同用途)置换或按建筑面积38000元/平方米标准给予货币补偿。
深圳市宝安区委书记黄敏表示，宝安区今年之内在每个街道至少启动一个棚户区改造项目。目前已对10个街道256个老屋村进行了排查，入库的121个待改造的棚改项目有望复制其成功经验，采取同样的模式进行“变身”改造。
目前，深圳市住建局已经建立了全市2016年至2020年棚户区改造项目库。“十三五”期间，深圳市计划改善约4.8万户居民居住环境，释放土地配建保障性住房和人才住房5万套、500万平方米，解决历史遗留问题用地1.5平方公里，总投资约600亿元。
深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者指出：“棚改是政府主导，而城市更新是市场主导。棚改要由地方政府报计划，有国家棚改财政资金支持。建成的房屋也纳入了住房保障计划，政府积极性比较高。”
“深圳城市更新与其他城市最大的不同在于，其他城市的拆迁由政府主导，深圳则是由市场主导，政府只起引导作用。但是政府要求开发商需获得100%拆迁户的同意才能确认实施主体，导致拆迁推进非常困难，一旦碰上‘钉子户’，项目基本没办法推进下去。城市更新中各法律主体间的利益平衡，必须在法律的准绳规范之下寻求。棚改的出现，未尝不是解决城市更新钉子户的好办法。”一位长期负责城市更新的房企人士对中国房地产报记者称。
