70个旧改13年沉浮：这3个项目下月底或遭清退

一份政府于4月7日印发，关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见通知，其中谈及将于2017年6 月底前对70个旧城旧村改造项目(以下简称“70个旧改项目”)中僵持不下的进行清退。这已是深圳政府关于这70个旧改的第二次发文。

早在2006年，深圳政府已明确表态，将按照尊重历史、实事求是和符合规划的原则，有计划、分类推进70个改造项目。到底6月底前，有哪几个项目面临清退的危险?乐居对这70个改造项目进行了一次初步摸底。

这70个改造项目，宝安区占29个，龙岗占27个，龙华占8个，大 鹏6个。这一批旧改项目，自2004年始，到如今已13年。经初步摸查，目前处于未动工状态有近10个项目，8个集中在龙岗，其余在宝安。其中宝城26区、松岗老镇政府片区、布吉圣力旧厂改造处于僵持状态，而龙华的完成率可以说达到100%。

宝安与龙岗是改造大区，项目繁多，较为复杂。宝安大区下细分小片区多，开发商争抢纠纷不断，内在主体复杂，不少项目换了一波又一波的开发商，横幅每隔几年一换，说到改造主体，未到建设动工那一刻仍未能做定数。

一工改，变现可获数十亿净利润

龙华旧改最为顺利

先来看看最为清晰的龙华，在这8个改造项目中，基本全部成为红山、白石龙、上塘的主力房地产项目，这也正是龙华在近两年得以飞快发展的原因之一，旧改项目的神速推进，片区翻新为龙华发展开辟了加速通道。

在龙华8大历史项目中，只有新概念建材厂旧改属于拖后腿项目。项目总建筑面积22.5万平方米，由于股权关系复杂，官司纠纷不断，多年来主体一直难以确立。

自深圳多吉**有限公司接手后，在不到一年的时间内，完成项目100%股权的收购，截至目前已完成项目地块内90%的建筑物拆迁，预计于7月底全部拆迁完毕。8月全面开工建设包括1.5万平米大型超市、18班幼儿园、27班9年一贯制学校等，预计于2018年年底全部建设完毕。该项目建成后预计将为深圳多吉**有限公司创造100亿以上的现金流以及数十亿净利润。

大 鹏和其他区不同的是，大 鹏新区的城市更新是以综合整治为主、拆除重建为辅，要严格保护生态环境和文物古迹。其中，拆除重建的重点区域主要包括葵涌中心区和溪涌片区。

在2015-2020年的规划期限内新增城市更新用地规模约4.5平方公里。其中，综合整治用地规模约为3平方公里，拆除重建用地规模约1.5平方公里。葵涌的几个项目都在大 鹏新区“十三五”城市更新计划内，项目也正在推进中。

宝安26区部分项目已烂尾12年

宝安区在70个历史遗留项目中占有29个。按乐居目前梳理的情况，目前已完工6个，正在进行中12个，还有1个未能查到相关资料，处于僵持状态有1个。其中宝城26区项目截至目前都无法动工，原因可能为赔偿未谈妥或开放商欲改变规划。

宝安26区南面旧改二期项目目前已烂尾12年之久，在这曾开工过一段，目前已停工的17万平米土地上，散布大量的废弃空荡的旧工厂以及工业区。作为制造业工厂密布的26区，不少工厂目前已搬迁至福永、沙井等地，剩下残破空荡的厂房，如爱普生等。

同在这17万平米的面积上，还有几个并未拆得动的“老破旧”住宅小区，例如前进路上的同安小区，建成已有三十多年，外观残破，居住在这里的一名老业主表示，赔偿比例12年来并未达成协议，部分业主要求1:1.5的赔偿，此外一些老业主对回迁房的位置也不甚满意，导致此事并未落实下来，目前还有30户没有达成拆迁意愿。

该小区的同安药厂五层厂房上面四层都已经人去楼空，唯独剩下前进路上的底层商铺没有搬迁，该名业主表示也是因为拆迁问题没有达成一致。前进路上一名商铺店主则认为是开发商还没有拆的那么快，自己在这里做了七八年生意，没有人来谈过拆迁赔偿问题。而另一名店主则表示因为合同租约未到期，加之该地人流量不错，目前并不担心马上拆迁，“没有拆得那么快”。

目前二期旧改已经烂尾12年之久，除了地铁灵芝站C出口即将完成的金丰豪庭项目，这17万平米的土地上，一些已搬迁的工厂里面几乎空无一人，但富达工业区、工厂宿舍等部分残破的工业区底层小商铺依然照常营业，垃圾废墟成堆的工业园内杂草丛生，偶有施工车辆进入。有业主在场表示是因为开发商后期规划发生了变更，打算增加住宅项目，导致现在拆迁动工较慢。

龙岗或将有1个项目被清退

龙岗区，在70个历史遗留项目中占有27个(其中包括坪山区2个)，按乐居梳理的情况，目前已完工12个，已动工7个，未动工8个。

乐居走访部分未动工项目发现，木棉湾入口片区项目主要为厂房、商铺等，商铺售卖物品多为机械零件、纺织加工等，未见旧改相关标示物。

布吉木棉湾城市更新办公室工作人员对笔者表示，布吉木棉湾城市更新项目为京基地产的旧改项目，目前已开始签约;而木棉湾入口片区项目为信义房地产开发有限公司的项目，其未动工原因很有可能是非农指标不达标。

这70个改造项目，算得上深圳最早一批旧改项目。自2004年始，到如今已13年。处于未动工状态有近10个项目，开发商对旧改这块大蛋糕争抢凶猛，每个项目在明争暗斗下显现出复杂的各方关系，门面定下的改造主体，未到建设动工那一刻仍未能做定数。

而目前深圳供应项目80%来自于旧改，早前美联物业江少杰曾回应乐居，由于旧改的步伐缓慢，未来三年深圳住宅有可能进入供应的断层期。

2016年，深圳又有89个项目(包括范围调整)列入城市更新的计划。但事实是，截至2016年12月31日，全市已列入城市更新计划的项目数多达533个，总拆除用地面积约3714公顷，但其中通过专项规划的仅242个，约占已列入计划项目数的49%;而已确认实施主体的项目数120个，约占已列入计划项目数的24%，而获得土地使用权进入开发建设不足10%。

这说明城市更新项目从列入计划到确认实施主体的转化率非常低，仍有超过3/4的已列入计划项目尚未取得进一步的实质性进展。

对于资深地产人何博士表示，早前宝安片区的旧改主要由国企主持，以防国有资产流失，所以效率不高，关键在于没有强有力的抓手，无论是城市重建、功能改变还是综合整治都需要政府强有力的支持。

据知情人表示，面对城市更新，未来深圳政府的角色将从辅助转变主导，大力推进棚改，将成为深圳旧改一大转变。

此次70旧改项目调查为初次摸底，如有知情的朋友，欢迎交流指正。