北京多校划片城区范围扩大 学区房市场变局
北京多校划片城区范围扩大 学区房市场变局
北京多校划片城区范围扩大，学区房市场如何走向？“不确定多校划片政策具体会怎么推行，现在买学区房风险太大，还是要等政策明朗些再做决定。”5月1日，在一个名为“北京学区房”的QQ群中，一位家长在回答多校划片政策下是否购买学区房的问题时，表达了自己的顾虑。
4月底，北京市东城、西城、海淀等多个城区集中发布了2017年北京各区幼升小政策，多校划片入学渐成趋势。
目前，各区的多校划片政策细则尚未出台，学区房市场依然变数未定。
多校划片成趋势
划片入学是一项与义务教育阶段就近入学政策相配套的措施，单校划片是划片入学政策的初始形式。近几年，由于学区房市场高烧不退，教育部门提出了2.0版本的“划片入学”政策——多校划片，即一个小区对应多所学校。
教育部门试图通过提高教育资源与房产对应关系的模糊性，降低家长购买学区房的期望值，进而避免学区房的过度炒作。
今年2月底，教育部在2018年中小学招生入学工作的通知中表示，在教育资源配置不够均衡、择校冲动强烈的地方，需积极稳慎推进多校划片。
去年开始，北京市朝阳区便开始试行多校划片政策，但实际的落实范围仅限于朝阳部分学区的个别学校。今年开始，北京施行多校划片政策的城区范围将进一步扩大。
西城、海淀、东城是北京学区房三大热点区，三区教委均在2018年入学政策中，不同程度地表示将逐步推进多校划片的幼升小入学方式。
在2018年义务教育入学政策中，西城区教委表示，在对应的学位不足时，可以在所在学区或邻近学区内“多校划片”。这意味着西城区仍将以“单校划片”为主，优先保障顺位靠前家庭的单校划片权利，并在单校划片基础上推进多校划片。
海淀区则明确规定，自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，而是实施多校划片。
从设置的缓冲期来看，东城区改革的步子显得更为急切。在2018年义务教育入学政策中，东城区明确提出，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起，将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。
每年3-5月是学区房换买的高峰期，买房家庭的过户周期一般在4-6月，这也意味着部分刚购买学区房不久的家庭，可能出现买房时是单校划片政策，过户后则需面对多校划片政策。
北京东城区教委工作人员告诉经济观察网，之所以推进多校划片政策，是因为一些热门片区热门校的学生人数过多，难以完全安排入校。多校划片将优先在同一个学区内进行，即一个学区对应多所小学，居住在学区内的适龄儿童可能通过电脑派位的形式分到学区内任意小学就读。这项政策将从今年开始实行。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“过去学区房价格暴涨，恶化了人们对房产市场的印象。多校划片政策能够规范市场交易、净化市场环境，总体而言有较为积极的意义。”
为了防止教育资源与房产进一步捆绑，多校划片或将成为各地未来的教改方向。严跃进认为，北京及各省会城市未来可能将大力推进类似的教育解绑政策。除了多校划片的概念更加清晰外，在租赁入学方面，这些城市也将会有更多的调整和改革。
学区房市场变局
多校划片政策管控下，一个小区对应一个学校的单校划片机制将被打破。
严跃进分析，多校划片政策的落地可能导致学区房价格上涨乏力，天价学区房的现象有所减少。其中，老破小类型的学区房或将因为学区价值的减弱而转手困难，“尤其是一些过道型的或者户型不佳的学区房，未来会面临转手的压力。”
但他同时认为，在短时间内，学区房价格整体大幅下降的可能性不大。“虽然多校划片削弱了学区房的价值，相比于其他方式，买学区房进入名校仍然是概率最大且最稳妥的途径。在这种市场心理下，家长们还是会认可学区房的概念。”
目前，多校划片政策的实际落地情况是北京学区房市场走向的最大变数。
海淀万泉河学区的链家房产中介刘明俊告诉记者，海淀区的多校划片政策细则还没有出来，能不能完全落地并不清楚，未来学区房价格的走势现在还很难预测。“去年朝阳区也有类似政策，但最后只在一些不是很好的学校中间推行。”
除了政策落地情况不定外，教育资源均衡程度也将影响未来学区房市场的变动。
刘明俊认为，如果政策按预期落地，下半年海淀学区房成交量可能会上升。他解释，海淀区教育资源不均衡，高地和洼地都很明显。由于明年1月1日后新购买的学区房将实行多校划片政策，一部分已购买学区房的家长可能会因为担心价格下跌，今年下半年抛售学区房，另一部分家长则可能会选择赶在新政来临之前加快学区房的购入步伐。
而对于教育资源相对均衡的东城区，多校划片政策对学区房市场的影响或低于预期。“在一些教育资源丰富且相对均衡的区域，多校划片政策的意义不是很大。”严跃进表示。
刘明俊向记者分析：“东城区总体学校的质量还算均衡，如果是学区内多校划片，对学区房的影响不会特别大，因为学校普遍较好，家长不用担心被派到特别差的学校。”
在多校划片政策下，不论是海淀，或是东城区，教育资源更为均衡的学区将受到家长的青睐。“毕竟在学校质量比较均衡的学区，派位入学的保险系数会更大一些。”刘明俊表示。
租房入学对市场影响不大
值得注意的是，随着相关政策首次明确了京籍租房家庭将参加多校划片，相应区域房租价格是否将上涨也引发了人们的关注。
根据北京市教育委员会关于2018年义务教育阶段入学工作的意见，北京市户籍无房家庭，长期在非户籍所在区工作、居住，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。具体办法由各区人民政府结合实际情况制定。
例如东城区规定，非东城户籍无房家庭长期在东城区工作、居住，符合在东城区同一地址承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在东城区合法稳定就业3年以上等条件的，申请在东城区接受义务教育需到义教办注册申请后参加学龄人口信息采集，经相关部门联合审核后，通过电脑派位方式多校划片入学。
同时，审核申请人及其配偶均应在北京市无房且三年内在北京市应无房屋产权(包括商品房、安置房、保障性住房、直管公房、小产权房、宅基地等任何使用性质的房屋)交易、转让记录等，并经北京市住房管理部门核实属实。并且，上学期间家长仍需在区内居住和工作，即适龄子女在东城区接受义务教育期间，审核申请人一方应在东城区实际居住、在东城区有合法稳定工作并正常连续缴纳社会保险。
其他区县的规定与东城区类似，但在承租方面，通州区和丰台区都只要求在所在区“单独承租并实际居住3年以上”，没有要求必须在“同一地址”承租。
对此，中原地产首席分析师张大伟指出，政策上肯定了租房入学，对京籍无房家庭有一定好处，但由于一些限制条件，真正能满足所有政策的人并不多。
“而且北京学区房上学是有顺位的，第一顺位是‘本片区户口+法定监护人房屋产权’;第二顺位是‘本片区户口+四老房屋产权’，排序标准均为‘按入户时长’，即‘报出生>满5年>截至入学当年4月30日’;第三顺位是‘非本片区户口+本片区内法定监护人具有全部产权的房产’，排序标准‘按产权时长’，以取得产权证时间先后排顺序。”张大伟表示，“好学校生源位置很紧张，而在入学顺位上，租赁户是排在最后的，想要入名校希望很小”。
因此，张大伟认为，这一政策对当下市场影响不大，“北京户籍无房户数量不多，而且主要集中在教育资源比较丰富的西城区、海淀区，朝阳区和东城区。这些区域的北京户籍无房户，本来也可以在户籍地完成义务教育”。
此外，在西城区、朝阳区等实施“六年一学位”政策后，从今年开始，通州区、东城区也将实施该政策。即同一实际居住地址六年内只可为一名“幼升小”儿童提供入学资格。
并且，北京市教育委员会还明确了将强化部门联动审核，区教委要联合相关部门共同审核入学资格。特别是对本市户籍无房家庭、合法稳定工作、实际居住等条件的审核，重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查，凡不符合实际居住等条件的，均不得作为入学资格条件。
“最近的各种政策，的确是在逐渐拉平因教育资源分配不均造成的学区房与非学区房的巨大价差，但短期看，部分高价学区房依然是会存在的。”张大伟表示。
