人才引入带动多地房价上涨 引入政策催热二线土地市场

人才引入带动多地房价上涨  引入政策催热二线土地市场

近段时间以来，各地先后加入了人才争夺战。根据中原地产研究中心统计数据显示，年内不足5个月时间内，便有超过35个城市发布了40多次人才引入政策。

由于目前大部分城市的人才政策均是可以直接落户，因此一些房地产从业人士认为，这会让部分以炒房为目的的人群，变相获得购房资格。“很多人才政策变相降低了限购门槛，将人才吸引来之后，又会推向本来就供需结构紧张的房地产市场，给房地产市场带来上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟表示。

人才引入带动多地房价上涨

进入2018年以来，全国各地加速出台了人才引入优惠政策，甚至北京、上海这样户籍控制较为严格的一线城市，也纷纷加入。

值得注意的是，虽然多地引入人才并非是为了消化库存，但不可否认的是，随着引入人口增多，对于当地房地产市场也将产生不小的影响。

实际上，一个地区人口的增减，对于房地产行业来说也确实是至关重要的。

“我们计划新开拓的城市，有一个重要的指标就是看这个地区人口的流入流出情况，如果是净流入地区，那么就会成为备选城市，但如果是净流出的地区，则基本是要规避的。”某大型房企负责人称。

恒大首席经济学家任泽平此前也指出，“我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。人口流出的地方肯定是涨不动的。这就是为什么过去一、二线城市房价大涨，东北房价不涨的原因”。

而从最近房价上涨的城市看，其中大部分都发布过人才引进政策，尤其是一些二、三、四线城市，本轮人才引入政策非常宽松，相当于变相降低限购门槛。

以去年3月份发布较宽松人才引进政策的西安为例，在放开了普通大中专院校毕业生的落户限制后，拿到户口的很多新居民便可以绕开各种调控政策购入房产，西安房价也从2017年3月份开始直线上涨。

“人才政策不能成为房地产调控的窗户，房地产限购关上了房地产投资的大门，太宽松的人才引进政策则扩大了购房窗口。”张大伟指出，目前部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者。对于市场来说，容易引起非理性的判断。各地的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才更应该提供直接的居住房源，单纯的将人才推向市场也容易带来房地产市场的不稳定。

此外，有专家认为，各地在吸引人才的同时，也应大力发展各地的基础设施和公共服务，做好人才引入后的配套工作，才能真正的留住人才。

多地发购房现金补贴

除了直接落户外，不少地区公布的人才引入优惠政策还涉及购房现金补贴。

近日，为进一步支持高校毕业生到县域就业创业，促进沈阳市县域经济发展，沈阳市政府出台了《沈阳市人民政府办公厅关于支持高校毕业生到县域就业创业的实施意见》。《意见》规定，对在县域内无任何形式住房、与用人单位签订1年以上劳动合同或开展自主创业的高校毕业生，在就业或自主创业期间，可提供人才公寓、政府公共租赁住房或短期免费周转房。并对在县域内就业创业的全日制博士、硕士和学士，新落户并首次在县域购买商品住房的，给予6万元、3万元、1万元的一次性购房补贴。

而此前，郑州对青年人才首次购房补贴标准为博士每人10万元，硕士每人5万元，本科毕业生每人2万元;南昌则对在工业园区企业工作的全日制博士研究生、硕士研究生在南昌首次购买商品住房的，分别给予10万元、6万元购房补贴;合肥对新落户的本科、硕士、博士在当地首次购房分别给予3万元到10万元补贴;呼和浩特针对首次购房的博士、硕士及“双一流”大学本科毕业生，分别给予10万元、5万元、3万元的购房补贴。

此外，相比上述针对普通高校毕业生的补贴，西安市房管局近日印发的《西安市人才安居实施细则(试行)》规定，取得相应资格的人才最高可以享受配租建筑面积180平方米的公寓、5年内免收租金、购买住房最高可获得100万元补贴等一系列优惠政策。

对此，张大伟认为，对真正的人才就应该直接补贴购房款，或提供人才公寓，而不是把吸引人才当成吸引购房者来运作。

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引才政策催热二线土地市场

“分化”成为今年全国土地市场的关键词。一方面，土地市场成交金额仍处在高位，但土地溢价率明显走低;另一方面，各城市土地市场也呈现分化趋势，部分一二线城市流标频现，而一些热点城市土地市场依旧较热。从城市情况来看，二线城市成为房企集中拿地的战场。

据克而瑞近日发布的统计数据显示，从销售额排名TOP 50房企今年前4个月的拿地所在城市来看，二线城市广受关注，占比达67%。

另有数据显示，尽管土地市场呈现明显降温态势，但从土地出让金额来看，4月在全国土地出让金额排名前20的城市中，二线重点城市占据榜单13个席位。

克而瑞研究报告认为，二线城市土地市场受关注的主要原因是受人才政策的影响，相较于一线城市落户困难的现状，二线城市推出开放的招贤纳才政策，城市人口数据均出现大幅增长态势，大批的人口迁入加大了对土地的供给需求。

从备受关注的二线城市所在区域来看，主要还是集中在中西部地区。郑州、重庆、长沙、成都、武汉均为热点城市，这些城市纷纷出台“引才政策”，大量的人口流入激发起购房的潜在需求，成为房企投资拿地广泛关注的焦点。

从土地出让金额及溢价率来看，中原地产研究中心统计数据显示，截至5月21日，50大热点城市卖地金额高达1.32万亿元，同比上涨49%，其中，46个城市土地出让金超过100亿元。

与成交额仍然呈现上涨态势相比，土地溢价率则出现了下滑。从热点城市来看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位，基本上在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，溢价率总体压缩一方面源于严格的管控。大城市通过配建的方式，适当压缩了溢价率。而中小城市虽然也确实有高溢价的现象，但对于全国土地市场的影响相对有限。

从走向上来看，溢价率的管控仍将继续，同时对于拿地的资金也会积极管控。此外，溢价率走低也从侧面反映出房地产企业拿地正回归理性。

值得一提的是，从各房企在土地市场的表现来看，房地产行业强者恒强的局面愈发坚固，多数销售规模居前的房企，其拿地金额及新增货值也居前。克而瑞研究中心的房企新增货值排行榜显示，1-4月，恒大新增货值超过5000亿元，碧桂园超过3000亿元，融创、万科、绿地、中海、保利也均超过了1000亿元。

在严跃进看来，房地产行业市场集中度不断提升是大势所趋，身处其中的市场主体面临着不进则退甚至不进则亡的局面，因此规模化仍是房企的主流选择。一方面，经过去库存后，房企需要补充土地储备;另一方面，在规模化诉求下，大型及中型房企依旧会积极拿地。