限房价项目销售政策正式落定 开盘节奏将加快
限房价项目销售政策正式落定 开盘节奏将加快
严禁捆绑精装修的销售政策落定后，业内人士预计短期入市房源有望超过2万套
随着北京限房价项目销售政策的正式落定，业内人士预计，从6月开始，将出现限房价项目供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。
政策落定，开盘节奏将加快
从去年11月份开始，北京首批限房价项目入市的消息已经传开，但是半年来，入市时间一推再退。此前，有业内人士透露，大家都在等限房价项目的政策落定，大量项目处于排队上市阶段中，没办法拿到预售许可证从而开盘入市。
在酝酿制定过程长达半年甚至更久、中间修改完善几十次后，北京限房价项目销售政策终于落定。5月26日，北京市住建委正式发布实施《关于加强限房价项目销售管理的通知》(下称《通知》)。
政策通道开启，开盘节奏预计加快。据了解，有限房价项目销售顾问已经跟购房者表明，项目将于6月上旬开盘。中原地产首席分析师张大伟预计，6月开始，将出现限房价项目供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。
自2016年底以来，“限房价、竞地价”成为北京土地市场主要的供应方式，截至目前，北京已经有超过60个限房价项目。尤其是2017年，北京供应的商品住宅用地(除共有产权住房用地外)全部采取“限房价、竞地价”方式确定竞得方。
据中原地产数据显示，刨除公建及其他面积后，2017年北京限房价用地成交面积达到356万平方米，占比约48%;共有产权住房用地成交面积达到303万平方米，占比约41%;自持用地共成交约87万平方米，占比约11%。
随着一年多的开工建设，据不完全统计，已经近20个项目具备预售条件，包括金樾和著、旭辉城、万科七橡墅、翡翠西湖、瀛海府、万和斐丽、保利首开熙悦林语、和悦华锦、禧瑞天著、华润理想国等。
官方或将监督限房价项目摇号销售
这么多项目集中入市，开发商如何销售?购房者如何购买呢?
根据《通知》，按照85%的评估比例线，将有部分限房价项目转成共有产权住房。对于没有转“共”的限房价项目，政策仅表示向具备北京市购房资格的居民家庭进行销售。
有购房者担心，开发商会优先向全款购房者销售房子，刚需购房者买房难度加大。张大伟表示，对于限房价项目中的热点项目看，预计后续很可能出现官方监督摇号的可能性。
不过，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅指出，今年将有4万-5万套限房价项目上市，而且未来的上市量也不小，购房者可选的空间很大。特别是一些特定片区，诸如大兴的亦庄、黄村，昌平未来科学城等，位于五环、六环周边，交通相对方便，选择面很大。
本市限房价项目销售办法实施
禁止捆绑精装修 不得拒绝公积金贷款
经过多日征求意见，市住建委昨天正式发布实施《关于加强限房价项目销售管理的通知》。相比征求意见稿，正式文件增加了重要内容，要求开发商在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。
5月7日至14日，住建部门就《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》)面向社会各界公开征求意见，期间共收到意见、建议136条。
市住建委方面披露，所征集到的意见普遍认为《通知》有利于保护刚需家庭的住房需求，但也提出了对不收购转化的项目开发建设单位可能存在暗箱操作、通过捆绑精装修等方式变相涨价、以及房屋质量方面的顾虑等问题，建议加强对开发建设单位的监督管理。
经研究、吸收采纳合理的意见和建议，市住建委对不转化的限房价项目增加了相关内容：开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求，在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。
所谓“限房价项目”，是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。这些项目拿地环节就已经限定销售均价。今后，在限房价项目办理施工许可后，将由相关单位对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。而根据限房价项目可售住房在土地出让时规定的销售均价与评估价之比不同，将有不同的销售方式。
如果比值高于目前暂定的85%(也可理解为是销售均价与评估价差距较小项目)，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。
比值不高于85%的(也可理解为是销售均价与评估价差距较大的热门项目)，则由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。
值得注意的是，目前设定比例暂定为85%，在实施过程中也会根据市场变化和销售情况适当调整。
对于市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。
具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池分析，对于依法依规经营的开发建设单位来说，政府收购价格和开发建设单位自行销售完全一样，而且《通知》对全部收购款的最长支付时限做了明确规定，对其合法利益没有伤害。“少数开发建设单位企图通过大规模增加并搭售地下仓储、库房、设备用房等获利，或者捆绑精装修达到变相涨价目的的做法，本身就是违反法规的，是政府应该查处、打击的对象。”赵秀池说。
