北京“限竞房”迎供应高峰 长租住房市场将迎保险资金入场

北京“限竞房”迎供应高峰，长租住房市场将迎保险资金入场。

日前，北京市规划和国土管理委员会官网挂出两宗住宅用地，分别位于顺义区后沙峪镇和房山区青龙湖镇，均为“限房价竞地价”普通商品住房地块。

资料显示，顺义区的地块位于后沙峪镇马头庄村。东至规划路，南至双裕街，西至裕丰路，北至19-6011、6012地块。该地块建筑控制规模为6.5万多平方米，未来商品住房销售均价不超过55583元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过58362元/平方米（含全装修费用）。

据了解，地块所处区域紧邻空港区。周边除了中粮祥云国际生活区、金地中央世家等老盘，还包括阳光城檀悦、龙湾别墅棠尚等新房项目和中铁19街区共有产权房。而房山区的地块位于青龙湖镇，建筑控制规模7.6万多平方米，未来商品住房销售均价不超过37245元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不得超过39107元/平方米（含全装修费用）。

目前，房山的限价房项目较多，有金樾和着、旭辉城、万科七橡墅等，均价多在3万左右。

近日，北京住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》，政策已经明确，限竞房预计将从6月开始迎来供应高峰，短期入市房源有望超过2万套。

“现在北京楼市基本已经被限价房、共有产权房占据，而且未来很长一段时间，这种局面也不会改变。这就意味着土地供应结构还要继续保持7090政策。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，从结构上看，2016年土地供应很少，在2017年北京加大了土地供应，特别是自住房的供应。房地产的核心一直都是地，对于北京来说，未来小户型供应会在目前土地供应结构下上升，大户型比例则越来越少。

长租住房市场将迎保险资金入场

中国银保监会6月1日发布通知，明确保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。

保险资金“输血”基础设施建设的路径正在不断拓宽。中国银保监会6月1日发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。

这意味着，保险资金可以资金提供方的角色参与长租市场。在明确政策支持的同时，考虑到长租项目尚在创新探索阶段，从而对保险机构的项目审查、风险管理、投后监督提出较大挑战，因此《通知》也着重加强了风险管控，通过明确区位限制等风险底线，来防范投资风险。

《通知》针对长租住房项目的特点，给予了充分的政策创新支持。一是创新投资方式，除市场熟知的债权、股权等投资计划方式外，保险资产管理机构还可以采取发起设立资产支持计划、保险私募基金等创新方式间接参与；二是优化产品注册机制，对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道，提高运作效率。

由于保险业在一些创新投资方式上还未能形成成熟模式，尤其是长期租赁住房项目的投资回报周期较长、风控环节较多。这意味着，在投资渠道拓宽的同时，对保险机构的项目审查、风险管理、投后监督也提出了更高的要求。

基于此，《通知》通过多道防线着重加强了风险管控。第一道防线是明确对保险资金所投长租项目的区域提出了明确要求，处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中型试点城市，满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。第二道防线是明确产品设立条件，针对投资长租项目的债权投资计划和股权投资计划分别设置了设立条件。第三道防线是规范资金管理，要求保险机构督促各类主体规范项目建设管理和资金划拨，实行资金专户管理和资金进出的全流程监控，确保保险资金封闭运行、专款专用。第四道防线是明确投资的风险管理要求。

据了解，下一步，银保监会将继续支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式，进一步参与国家重大战略、关键领域和民生工程建设。