三四线城市渐成土地市场主角 部分城市以地款偿债

面对房地产的调控政策的层层加码，土地市场的火热形势仍然延续。今年上半年，数量众多的三四线城市卖地行情继续向好，成为支撑全国土地出让收入大涨的主要原因。

这些城市的土地收入上半年基本翻番。除了因为房价上涨带动地价上涨、库存去化较多带来的补库存等，在地方债防风险、地方融资渠道收窄的背景下，部分地方政府存在卖地偿还隐性债务的行为。

三四线城市渐成土地市场主角

统计数据显示，各地卖地形势差异较大。因为地价成本较高，一二线城市卖地收入在规模上居前。数据统计，今年上半年卖地收入最高的为杭州，累计出让金额为1485亿元，同比增长了99%。其次是重庆的921亿元、苏州的766亿元、北京的751亿元。

其中，一线城市因为限制政策较多，土地收入增幅较低，如北京、上海上半年土地收入为负增长，广州微弱增长了3.6%。二线城市形势分化明显，如福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，而南京、天津、苏州增幅在20%以下。

数量众多的三四线城市紧承其后。大量长三角地区城市包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等，上半年卖地收入规模在200亿-400亿元左右，收入规模仅次于一二线城市。山东、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，也贡献了部分卖地收入规模超过100亿元的地级市。

从收入增幅来看，三四线城市尤为突出。像岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等，上半年土地出让收入增幅在200%以上，这些三四线城市广泛地分布在湖南、河南、山东、福建、四川、江西、浙江、江苏等省份。

“限价政策叠加融资成本上行，开发企业的项目利润率压力渐增，在核心区域追逐高价地块的动力减弱。获地能力的制约，使得部分开发企业的布局往三四线城市下沉，一些大型房企也通过并购等方式进驻县镇一级的城市。三四线城市在土地市场的成交占比，可能会进一步提升。”交通银行(6.010，-0.03，-0.50%)高级研究员夏丹表示。

地方加快推地

部分城市今年上半年卖地收入规模，已经超过了2017年全年地方一般公共预算收入。比如湖州今年上半年卖地收入为413亿元，其去年地方一般公共预算收入仅为237亿元。

通过卖地获得一次性收入，对于三四线城市尤为划算。上半年卖地收入与去年全年地方一般公共预算收入相当的(占比规模在90%以上)城市有14个，包括湖州、眉山、亳州、菏泽、阜阳、许昌、达州、上饶、泸州、南充、岳阳等均为三四线城市。这些三四线城市的财政收入规模相对较小，火热的土地市场助推土地收入大涨，卖地收入要比来自经济运行的税收收入更为丰厚。

当然，由于我国财政体制安排，地方能从上级政府获得常规性的收入返还或补贴，地方财政支出规模往往超过地方一般公共预算收入。若从财政支出角度来衡量，上半年卖地收入也相当之可观。

部分城市以地款偿债

地方土地收入大涨背后原因很多，但在当前地方债防风险、地方融资渠道收紧的背景下，个别地方存在卖地还债的因素。

“地方政府收储了大量土地，只要卖几块地，到期的隐性债务就能还得上，所以有些地级市在通过卖地，来填堵债务窟窿。”北京一资管机构投资部门负责人对记者表示。

无论是财政收入，还是土地收入，上半年形势都比较好。但今年以来地方融资平台发生了几起风险事件，让市场有些担忧情绪。

我国地方政府明面上的债务规模，基本已经置换成政府债券，这些债券能借新还旧，目前没有偿还本金的压力，加上对总量规模的限额管理，明面上的地方政府债务没有偿付风险。市场担心的是地方隐性债务，这部分债务规模总量不详，城投公司进行基础设施投资形成的债务，跟地方财政有着千丝万缕的关系，随着融资政策的收紧，这些债务借新还旧、偿付压力在加大。