北京二手房大降温 买房应该用全款、贷款还是公积金？

今天，北京二手房交易已经占到北京整个房地产市场85%以上的市场份额。在二手房交易里面，超过70%的交易在城六区，也就是东城、西城、海淀、朝阳、石景山和丰台! 只有不到30%在近郊区和远郊区。

接下来，我们用数据来解读2018上半年北京二手房交易结构。

首先，看北京二手房交易市场上的二手房房龄。

北京二手房交易市场中，房龄超过20年以上的，占到40%，应该说不少房子是在主城区甚至老城区里。

而房龄不到5年的只有不到5%。

我们知道，一般投机炒房的人，购买房产后持有时间都会比较短。但事实上，北京二手房交房龄在五年以下的次新房占比非常小。

再来看房贷比例和结构。

在房地产投资里的一个奥妙就是：运用杠杆的方法和力度。

虽然因为过去房价上涨，在北京购买房地产可以跑赢货币发行量;但是全款买房的人投资回报率，可能就比贷款买房的人要低很多。其中很重要的原因就是没有运用杠杆。

那么北京究竟有多少人用全款购房呢?

目前，北京二手房交易的均价已经超过700万元。这27%应该主要是二手房房价比较低的那一部分，当然这只是道哥的猜测，在北京不乏一些真正的有钱人。

有20%的人是用的商业贷款。目前，商业贷款在首套房、二套房的利率上浮都超过了10%，甚至二套房的贷款利率上浮16%。

另外有30%的人利用的是公积金贷款。

现在因为北京首套房、二套房贷款利率上浮带来了房价变相上涨，或者说购买房地产的财务成本加大，但是仍然有30%的人具备资格，或者很聪明的选用了公积金贷款。

公积金贷款利率是有折扣的，不足4%，比银行的存款利率还要低。使用公积金贷款买房是非常聪明的行为，但最重要的是他有公积金并知道使用。

另外，还有15.6%的人运用的是公积金和商业贷款的组合贷，这部分购房者购买的房产可能总价相对比较高。通过公积金贷款不足覆盖剩下的贷款额度，所以转向了商业银行和公积金的组合贷。

当然还有7%左右的人是利用了其他贷款，今天在二手房的市场不少中介机构也可以为购房者提供贷款融资的方案。