地方调控政策继续深化 买房投资逻辑将逆转

前几年，房子一度成为财富暴增的工具。现在，买房还能造富吗？

“我在2016年底花了460万在福田梅林买了一套74平方米的三居室，加上种种税费和中介费将近15万，整个成本算下来要475万。”陈永告诉我，“现在快两年的时间了，我本打算卖掉这套房子换一套更大的房子，现在的挂牌价格在520万左右，但如今调控严厉，中介说510万成交的机会比较多，这样算下来账面上看似有35万元的利润，但如考虑首付140万的利息以及每月月供所产生的利息，收益可能只剩下几万元。”

其实，这种情况在近期深圳楼市并不少见。朋友莫迪去年底在布吉上水径片区购买了一套89平方米的三室新房，单价在每平方米53000元，现在同一小区的二手房挂牌价也就是大概这个水平，房子还未到手月供已经开始。

“对刚需来说还是尽早下手，房价和购房成本一直在上升。不过，现在想着靠买房赚大钱，我从来没想过。”陈先生如是说。更有人这么说，深圳房价最重要的属性还是保值。如果每年的涨幅低于10%，投资人肯定亏钱，因为资金成本太高了。

在严厉的楼市调控和资金成本大幅上升的当下，“买房大赚”的想法已经发生了变化，谨慎越来越成为主流的想法。进入金九已近半月，从目前的深圳楼市来看，“金九银十”明显成色不足，无论是目前开发商的动态，还是现在的整体市场成交情况，观望的氛围越来越浓厚。深圳中原研究中心的数据显示，上周深圳全市二手房成交1204套，环比下降15.7%；成交面积环比下降13.14%。从报价变动的区间来看，上周二手住宅报价下跌的盘源的占比为56.64%。其实，从2016年10月政策调控后深圳楼市“金九银十”已不复存在，目前市场各方仍在观望中，购房客流量减少，开发商推盘节奏放缓，预计短期内市场成交或将继续低迷。

有人说，今时不同往日。野蛮生长的房地产市场时代已然过去，特别是近年来对房地产市场的持续调控升级，实际上意味着国内房地产市场已逐渐步入下半场。

刚刚，房企的中报高潮落下帷幕，许多中小房企们还遵循着规模竞赛的生存法则，在冲击百强、千亿的路上勐踩油门。另一边，几家龙头房企却悄然踩了刹车，主动宣布要放缓扩张步伐，不再将规模放在首要位置，“提升利润率”和“降低杠杆”成为新的经营法则。值得注意的是，传统开发商从原来单一的住宅、写字楼的提供商，向新型生活方式的服务商转型已然成为趋势。

房企开始改变，刚需和投资者的心态似乎也开始发生变化，买房投资的逻辑将彻底逆转。

地方调控政策继续深化

8月以来，热点地区调控政策延续精准、灵活的特点，重点保障合理居住需求，继续抑制投机炒房；部分二线、三四线城市调控政策补位、升级，限购限售等政策仍在扩围。监管方面，多数省市先后开展治理房地产市场乱象专项行动。从政策出台的频率来看，8月各地调控政策保持从严态势，其中，加强市场监管类政策占主流。

月内，住房和城乡建设部召开房地产工作座谈会，强调地方政府加快制定住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构。

综合今年6月份住建部等七部委联合开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动。此次住建部再次强调调控政策的延续性与差别性。随后，多个城市先后展开治理房地产市场乱象专项行动。8月份以来，越来越多的城市先后出台房地产市场乱象专项行动方案。

尤其是，8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人，约谈强调把思想和行动统一到促进房地产市场平稳健康发展的重要精神上来，下决心解决好房地产市场问题。

随后，8月19日，海口市公布六项举措遏制房价上涨，包括强化各级各部门的房地产调控职责。强化调控联动机制；强化各级各部门责任压实等。24日，唿和浩特表示将多措并举调控房价，稳定房地产市场，全面停止房地产去库存调控措施。

不仅如此，月内，包括北京、济南、南京、武汉、西安、深圳、天津等地也陆续宣布坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进建立房地产长效机制，努力实现全体人民住有所居目标。

与此同时，这些地方通过综合运用经济、法律等行政手段调节住房需求，促进供求平衡，增加住房及用地有效供应，清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制房价上涨。

中指院相关负责人表示，8月份以来密集出台的调控政策，对房地产供需两侧的调控继续深化。从住建部近期针对房地产市场调控的表态来看，政策将“坚决遏制房价上涨”。短期内将继续保持此前政策的连续性和稳定性，优先满足刚需人群购房需求、加强人才落户后购房的社保要求、继续规范企业购房行为、二套房以上信贷继续从紧。

“这意味着，热点城市将继续通过出台刚需优先选房、公积金保障等相关措施保障居民合理购房需求”。该负责人分析表示，“同时，作为遏制投机炒房最有效的手段，限购（个人、企业）、限售、提高社保年限要求、严查假离婚等政策仍将持续发力”。