万达转型深陷僵局：IPO上市道路艰难

万达商业回归A股有两条路可选，一条是排队IPO，另一条是借壳上市。但目前看来，都面临极大挑战。

万达回归A股上市迫在眉睫

根据2016年退市时万达商业与投资者签署的对赌协议，万达商业需在港股退市后满两年或于2018年8月31日前在内地主板上市。

若万达回A股失败，大连万达集团将要支付高达400亿港币进行股权回购，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息，本息合计超过300亿元人民币。这笔利息的金额，约为70亿港元左右。

据了解，万达商业回归A股有两条路可选，一条是排队IPO，另一条是借壳上市。根据万达商业对外披露的信息看，万达商业回归A股更倾向于IPO。而根据证监会所披露的截至2018年8月2日上《交所主板首次公开发行股票正常审核状态企业基本信息情况表》来看，万达排位85名，证监会所定义的大连万达商业地产性质为房地产企业，审核状态为已反馈。而在2016年底，万达商业的排名为第70名。而在2017年，万达商业的排名为75名。万达商业的排名在不断地被推后，这其中一个重要原因是，A股IPO对房地产公司基本关闭了大门，近几年并没有房地产公司在A股上市成功的案例。如今万达回归A股的大限将至，按时完成上市似乎已经变成不可能。

2018年1月腾讯联合苏宁、京东、融创投资340亿元人民币，收购了万达商管约14%的股份，每股作价53.65元。根据当初万达商业港股私有化的全部股份总成本约为300多亿元人民币，这与腾讯等机构增资的规模正好相当。这一动作被外界解读为，万达的对赌协议被腾讯等机构接盘。根据该交易规定，万达商业和万达集团承诺，将尽最大努力，在2023年10月31日之前尽早完成万达商业的合格上市。此外，万达商业不可以更改其主营业务，2019年租金净收益要达到190亿元，如果低于这个数据，投资方有权要求万达给予现金补偿。此外，投资方在2021年12月31日或万达商业合格上市前，投资方购买的股份不得向关联方之外的任何第三方转让。

这一协议也被外界解读为新的“对赌协议”，而万达方面公告称，引入腾讯、苏宁等合作是长期战略投资，并不是5年上市“对赌”协议，只不过是签订了各方努力实现万达商管上市的目标时间而已。即使5年万达商管无法上市，也不存在任何回购条款，此次合作协议和香港H股退市的协议性质完全不同。

为了能够回归A股上市，万达一直在做准备。

万达回归A股一个重要动作就是将万达商业更名为万达商管。今年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司公告称，为贯彻公司发展战略，公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司(简称“万达商管”)，并于今年2月22日完成工商变更登记手续。

按照王健林在2017年的规划，万达商管将“不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。”轻资产将成为更名后的公司主要战略，同时更名后的万达商管将成为万达商业在A股上市的主体。

严跃进认为，万达这一动作是出于上市紧迫性考虑。然而，根据证监会最新披露的消息显示，万达商管依然被定性为房地产企业。企业性质直接决定了万达能否按时回归A股上市。“从万达上市本身来说，其对于商业管理资源是比较重视的。类似资源上市，和万达的企业优势有关。通过更名，能够实现轻资产的导向，进而有助于在上市中降低压力。”严跃进说道。

轻资产转型 降低企业负债

根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号文)和2013年《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。2015年证监会调整了对房地产业务的监管政策，这也就意味着，地产企业在A股上市的政策越来越收紧。

2015年，王健林提出在三到五年内把“地产”去掉，完成彻底转型的目标。按照万达集团的设想，去地产化并不意味着完全告别房地产，而是要从房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业。

根据王健林在2017年万达集团的工作总结中所说，万达转型的关键是万达商业转型，而万达商业转型关键是从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。按照王健林的设想，万达的轻资产分为两类，一类叫做投资类，一类叫做合作类。投资类就是别人出钱，万达助其找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给对方，其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成。目前万达主要推行合作模式。

万达商业一直是万达集团旗下核心企业，截至2017年底，持有已开业商业面积3151万平方米，在中国开业万达广场235个，年客流31.9亿人次。万达商业不仅仅包括万达广场，还有文旅酒店等项目。

万达商业的这一动作，引起外界的种种猜想。王健林在2017年的工作报告中回应了这些猜想，称“众说纷纭，很多解读。万达卖资产，是不是不行了，其实这是根本不理解商业的基本逻辑。”

按照王健林自己的说法，“万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿元负债，压力相当大。现在全球都在去杠杆、降负债，这样加杠杆、逆势而为是不科学的。”出售万达文旅项目已经成为必然。

转型互联网的尴尬

除了轻资产的转型之外，万达一个重要动作就是做电商。从2012年万达做电商开始到2018年万达与腾讯、高朋成立新的网科公司，万达做电商的心虽然一直没有动摇，但是效果并不明显。

2017年年底万达网科大规模裁员事件，标志着万达电商的又一次失败。对于裁员事件，王健林直言不讳称，“我曾经犯的一个错误，就是给了曲德君太多的钱，我跟一些企业家讨论，他们说当初网科少给点钱，定个投资上限就好了。看来钱不能给得太多。”他强调，2018年要“从实际效果出发，不玩概念，不‘烧大钱’”。

从万达电商到飞凡网再到万达网科，万达的互联网战略一直在变。一位曾经在万达广场做过运营管理的人描述到，在2015年飞凡APP出来的时候，曾经给每个员工下达下载指标，广场的所有商户签订飞凡协议，然而最后效果并不好，支付不如支付宝，打折不如美团，停车更麻烦，一段时间之后便卸载了。