农村土地流转的权益保障
土地流转的常见问题!签合同需要注意哪些?流转价格受什么影响?
近年来国家一直鼓励承包地流转，发展规模经营，改变小散户的种植模式，以更加科学的种植方式来获取规模效益。今年，农村土地确权将基本结束，拿到了土地本本的农民，要流转就更有凭有据了。而土地流转出去，大家最关心的就是价格，还有自己的权益保障。那么，签流转合同时需要注意哪些?流转价格受哪些因素影响呢?
一、转包还是出租?
土地流转就是土地承包经营权的流转。根据我国的《农村土地承包法》，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
有的朋友在纠结土地是转包还是出租，不知道哪种可以让自己的获利最多。而且土地在别人手上，时间长了，不会要不回来了吧?
其实，不管转包还是出租，都只是土地流转的一种形式。这两种的区别在于：转包发生在同一个集体经济组织之中，也就是和同村的人才能转包;而出租是把土地承包经营权租赁给所在集体经济组织以外的人，可以是外地人、企业等等。转包是支付转包费，而出租则是向出租的农户支付租金。从原则上讲，这两种情况土地流转金是一致的。
时间方面，土地流转期限最长不能超过这块地剩下的承包时间，总共不能超过30年(草地为50年，林地为70年)。流转的仅仅是土地的经营权，承包权还是你的，不用担心土地要不回来。
二、签订流转合同，都写什么?
无论是转包还是出租，都需要签订书面合同。
根据法律要求，土地承包经营权流转合同一般包括这些条款：(一)双方当事人的姓名、住所;(二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级;(三)流转的期限和起止日期;(四)流转土地的用途;(五)双方当事人的权利和义务;(六)流转价款及支付方式;(七)违约责任。
另外，还有3点要特别提醒：
1.在签订合同的时候一定要注意日期问题。很多人承包五年，但合同上却多写了一年，或者流转日期往后推迟一年。
2.费用支付上，也要在合同中体现出明确的价格，以及支付的方式和时间。
3.没有标注土地用途的合同千万不要签。因为农民的承包地只能用于耕作，不能用于建造厂房等其他用途。
在这里要向大家着重强调合同的重要性。以前，农村里有些不认字或者不懂合同的农民，在土地流转时，很多时候只是口头上承诺了一下，毕竟都是一个村子的邻居或熟人，也可能因为面子或者人情的原因就不好意思要求书面上的协议或者合同。但现在，大家都知道这是一个很冒险的做法，没有正规的合同是没有法律保障的。所以在土地流转时一定要求有正规的合同，尤其是大规模的流转。否则万一承包土地的不给租金或跑路，那可真是麻烦了。
三、流转来的地能贷款吗?
签好了土地流转合同，要记得去备案，一般在村委会或者乡镇的土地流转办公室就可以办理。如果想要土地流转后的补贴，那就要到县里的农经站进行备案了。
需要注意的是，不是所有的土地流转都有补贴可以拿，也不见得可以贷款，这个只是在一些试点地区才有，同时该县一定要完成土地确权。
四、什么会影响土地流转价格?
1.农产品价格。比如种粮的土地，粮价的高低会直接影响租金。
2.流转面积。土地流转面积对土地流转价格具有正向影响，土地流转面积越大，在土地细碎化且分散的现实情况下，需要协调的农户数量也越多，这样费用很大，土地流转价格就越高。
3.土地年收益。部分土地不是种植粮食而是种植其它经济作物，这样在土地年收益增加时，为了获得充足的土地资源，新型农业经营主体愿意接受较高的土地流转价格。
4.流转期限。农业产业周期长，短时间很难见效并收回成本，所以需要大量时间进行前期投入。在同等条件下，流转年限越长的土地流转价格越高，流转年限短的土地在价格上会比较吃亏。
5.土地位置。一般来说，处于城郊和产业发展较好的地区，土地流转的价格较高，而对于经济欠发达的地区，流转土地的价格就偏低。
农民朋友在流转土地的时候一定要按正规手续办理，这样才能避免纠纷，让自己的利益最大化。
做流转交易的金钥匙
河南省西北部的焦作市是小麦、玉米等粮食作物的主要产区之一，夏粮单产全省第一，获得“中国优质小麦之都”授牌。“四大怀药”(山药、牛膝、地黄、菊花)更是久负盛名、驰名中外，引来众多商家前来投资。就在几天前，一位来自周口的种植大户苏某在焦作土地流转服务中心负责人张校坤的专车陪同下，在焦作温县找到了他经营山药种植最中意的地。不论是地块情况、配套设施，还是周边环境都和土流网线上平台上的文字描述一致。短短两天内，在全市的土地资源中流转到了最合适他的地皮，对比之前拜托一圈儿“熟人”找地可靠谱多了!
据土流网焦作土地流转服务中心负责人张校坤介绍，目前焦作市土地流转市场的活跃程度越来越高，流转双方大多是靠“熟人”的口头约定达成交易为主。虽然节省了一部分土地成本，却也存在着不小的潜在风险。
市场日益活跃，不规范的交易存在风险
近年来，焦作市抓住中央推动农村土地承包经营权流转、发展适度规模化经营的机遇，把加快土地承包经营权流转、发展适度规模经营作为农业转型升级的一把抓手，有效地提升了焦作市农村土地流转市场的活跃度。焦作市市长徐衣显在《2017年政府工作报告》中提到，“2016年焦作市农村土地流转面积达124.9万亩，占家庭承包经营耕地面积54.3%，分别高于全国、全省22、17个百分点”。而随着焦作市土地经营权流转规模的不断扩大，因不规范的土地流转交易而产生经济损失的情况也屡见不鲜。如焦作修武县有一农户江某因计划外出打工，家中闲置土地由“熟人”牵线介绍转给省城做大生意的陶某，前期简单的签了一份合同后，陶某以“熟人”的名义通过各种理由说服江某同意他先种地收成之后再给钱，不曾想后来却不守信用，原来租金还没付，领完国家补贴后就不见了人。而前期对流转土地的责任和相关事项都没明确下来，签的是一份无效的流转合同。由于没有合同法律效力约束，最后江某吃亏有理说不清。
对于承包方、受让方来说，也存在由于前期流转工作做的不彻底，花费大量资金流入地块施工运营，中途受到农户及周边村民突然收回土地，损失几百万的情况等等。可见，不规范的流转交易表面上看似快捷方便，但也能严重威胁到流转双方的经济利益，潜在风险不可忽视!
专业品牌入驻焦作，流转双方权益有保障
河南省焦作土地流转服务中心的负责人张校坤，就是看到了这些问题才决定加入土地流转行业，他坚信“越不完善的市场机制就存在越大的商机”。而一个人的力量毕竟有限，依托行业内的专业品牌，让成熟的机制帮助自己做好土地流转是他首要考虑的事情。通过深入了解、仔细比对后，张校坤最终选择了土流网。这个在土地流转行业深耕9年的品牌，线上已流转土地累计达到1.12亿亩。目前已经在全国拥有490家线下土地流转服务中心。这些服务中心有统一的标识和工作规范，店内的土地经纪人会定期到土流网参加土地流转相关的专业培训，以保证每位土地经纪人都保有标准的专业水平。“作为焦作市唯一一家有品牌保证的土地流转服务机构，我们在土地的储备、政策补贴的敏感度及流转手续的办理上有着无可比拟的优势”土流网焦作市土地流转服务中心张校坤自信的介绍道。
在参加土流网总部的专业系统培训后，张校坤对土地流转的规范化运作有了更为清晰的理解。在他看来，前期土地资源的储备及协助流转双方签订有效流转的合同是流转中心最重要的两个工作。流转合同和手续方面，经过土流网总部的专业培训已能熟练掌握。在土地资源储备上，他在开业前期便带领服务中心员工走遍了整个焦作市，与当地村镇政府主要负责人建立了良好的互动。现在开业还未满2个月，张校坤掌握的土地资源已达10万亩，提及手上的土地他如数家珍“温县和武陟有些地块土地好，适宜种植山药等收益高的品种，土地流转价格相对高些;靠太行山一带山区及偏远地方，只适宜种植红薯、玉米等作物，土地流转价格就相对较低。现在手上还屯有好几块良地，不仅具有肥沃、保水性强等天然优点，而且大部分土地的给水、排水、电力配套设施齐全，流转后的建设成本低，这在全国范围内都很难找到，非常适合农业规模化经营。”提到他的团队，他介绍道，焦作服务中心的员工们都是本地人，有人脉、有地源，比外地客商自己与当地农民、政府部门接触要方便快速得多。
目前，土流网焦作土地流转中心已开业数日，为焦作地区有土地流转需求的客户提供农业用地、工商用地、宅基地流转等一系列与土地相关的全方位配套服务。在提高流转交易的安全性上，今年土流网推出看地诚意金服务，在平台缴纳固定数额的诚意金作为押金就可以免费看3块地。有了平台的监督，看地客户可以放心的将钱托管到平台，为客户上了双重保障。
谈及流转中心未来的发展，张校坤十分有信心。“作为全市唯一一家有品牌的土流流转服务机构，依托土流网成熟的管理机制及丰富的土地资源，加上我们团队的专业服务，流转双方的权益就能得到最大的保障。得到了客户的信赖与认可，中心也势必会越走越稳，越来越强!”
