北京：成交2宗经营性用地 分析称楼市有望回归平稳

北京昨天成交2宗经营性用地 小米华润联合体26亿竞得沙河地块

昨日，北京土地交易市场成交了2宗经营性用地，包括一宗采用“限房价、竞地价”交易方式出让的住宅用地和一宗位于奥林匹克公园中心区的综合性商业金融服务业用地。其中小米华润联合体以26亿元竞得沙河地块，外界猜测小米或将该地块用于给员工建房，小米方面对此未予回应。

昨日，北京土地交易市场成交了2宗经营性用地，土地面积约19公顷，建筑规模约62万平方米。包括一宗采用“限房价、竞地价”交易方式出让的住宅用地和一宗位于奥林匹克公园中心区的综合性商业金融服务业用地。值得注意的，小米和华润置地各自子公司以联合拿地的方式，竞得昌平区沙河镇公建混合住宅用地。

小米华润竞得“限房价、竞地价”地块

其中成交的住宅用地是昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1600-0016、CP00-1804-0007地块F2公建混合住宅用地。它位于北五环外，京藏高速的东侧，距离地铁8号线和昌平线的换乘站朱辛庄站很近，交通便利。该宗地土地面积约4.68公顷，建筑规模约13.73万平方米，采用“限房价、竞地价”的交易方式，该宗地全部居住用途建筑规模均建设普通商品住房，销售均价不超过54197元/平方米，最高销售单价不超过56907元/平方米，并且套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。此外，竞得人须对地上公建建筑规模的50%自持，自持年限不低于20年。最终广州小米通讯技术有限公司和北京润置商业运营管理有限公司(华润置地全资子公司)联合体以起始价26.57亿元竞得，成交楼面地价为19356元/平方米。

小米北京拿地引关注

针对小米与华润联合拿地，从某种意义上说意味着首次实现了买方和卖方的合作拿地，业内人士认为跨界联合拿地有利于房企提高市场竞争力。而小米此举，也引发了关注。外界猜测小米或将该地块用于给员工建房，小米方面对此未予回应。也有业内人士分析，根据该地块挂牌文件公示的“公建”二字来看，小米竞购地块也可能用于修建办公楼或者综合利用。

北京青年报记者注意到，这并不是小米第一次在北京拿地。根据今年小米公布的招股书，小米早在2015年就拿下了北京亦庄一块工业用地用于建设小米互联网电子产业园;2016年2月与腾讯、阿里、科大讯飞组团拿下广州琶洲CBD的商务综合用地;随后的2016年4月，小米拿下了海淀西二旗地铁口附近的研发用地用于建设小米移动互联网产业园。今年8月，小米公司竞得武汉一宗地块，预计今年内动工建设小米武汉总部大楼。据了解，该大楼计划2020年前后投入使用，为小米实现“第二总部”十年万人计划夯实基础。

北辰86亿拿下奥林匹克中心区地块

成交的另一宗地块是朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块B4综合性商业金融服务业用地、F3其他类多功能用地，位于奥林匹克公园中心区内。土地面积约13.87公顷，建筑规模约48.66万平方米。按照土地出让文件，该项目建成后，竞得人须全部自持，自持年限与出让年限一致。最终该宗地由北京北辰实业集团有限责任公司以起始价86.63亿元竞得，成交楼面地价为17803元/平方米。

专家表示，近期北京土地市场较活跃，尤其是住宅用地的供应方面，明显看出加快供应的态势，且大多为共有产权住房用地和“限房价、竞地价”商品住房用地。一方面将努力完成今年的土地供应计划，另一方面，加大住宅用地的供应，也是落实调控政策、稳定房地产市场实实在在的举措。

11月多地迎土地出让高峰 分析称楼市有望回归平稳

土地供应大幅增加

11月5日，北京两宗地块出让，分别位于朝阳区奥林匹克公园中心区以及昌平区沙河镇，建设用地面积分别为13.87万平方米和4.68万平方米，出让起始价格分别为86.63亿元和26.57亿元。截至记者发稿时，两宗地块均由房企报价。

11月，北京计划推出18宗地块。其中，住宅地块15宗，商服地块3宗。在住宅地块中，3宗为共有产权房地块，其余为限竞房地块。分布区域方面，朝阳、丰台等城六区分布为1宗、2宗。其余地块均分布在昌平、大兴、顺义、延庆等郊区。

其中，朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块是今年以来起始价最高的地块。挂牌文件显示，该地块为B4综合性商业金融服务业用地、F3其他类多功能用地，土地面积13.87万平方米，建筑控制规模48.66万平方米，挂牌出让起始价为86.63亿元，竞买保证金达17.4亿元。据了解，该地块为国家会议中心二期用地。项目建成后，将由竞得人全部自持。

结合10月份北京土地出让情况，业内人士表示，北京土地出让门槛较高，条件限制较多。在10月份出让的6宗地块中，溢价率最高达24%。但纵观全年，土地出让平均溢价率仅15%，其中7宗流标。

北京某国有房企人士11月5日对中国证券报记者表示，11月北京加大土地出让节奏。从房企角度来看，优质地块仍然是主要目标。该人士称，昌平区北七家镇未来科学城南区CP07-0600-0052、0063、C-18地块，在出让文件中标明市政规划以及轨道规划的相关蓝图，显示该地块拥有较高的开发预期。这类土地相较于其他郊区地块竞争力应该更强。

根据今年6月公布的《北京市2018年建设用地供应计划》，2018年，本市安排的国有建设用地供应总量4100公顷。9月，北京市规土委公布了近期计划供应的66宗、约481公顷住宅用地。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京土地供应大幅度增加，对于房地产市场而言，缓解了供需结构，楼市有望回归平稳。在供应量较大的区域，不排除会出现价格战的可能。

其他城市方面，太原、江门等二三线城市11月均有多宗土地出让。相关信息显示，11月5日，太原将出让3宗土地，分别位于小店区、尖草坪区。江门市则在同日出让4宗土地。

拿地热情冷热不均

部分城市加大土地供应力度，但房企的拿地热情有冷有热。

根据数据，今年1月至10月，碧桂园、万科、保利继续高歌猛进，位列房企拿地前三位。值得注意的是，2017年前10个月，上述三家房企居于同样位次。

碧桂园2018年前10月拿地面积为5101万平方米，拿地总额为1197亿元;万科今年前10月拿地面积为2350万平方米，拿地总额达1162亿元。相比上年同期，两家企业拿地面积基本持平，但拿地金额呈下降态势。2017年同期，碧桂园和万科拿地金额分别为1903亿元、1525亿元。

部分房企拿地面积和总额均现下调态势。数据显示，2017年前10月，恒大、融创拿地面积分别为4001万平方米、6659万平方米，金额分别为946亿元、776亿元。但今年前10月，恒大、融创拿地面积分别下降至2164万平方米、1103万平方米，金额分别缩至370亿元、219亿元。

分析人士指出，部分房企拿地热情下降，与相关公司的发展战略调整以及对行业的判断不无关系。

恒大在2017年年报中指出，2017年，集团发展模式由“规模型”向“规模+效益型”转变，更加注重增长效益和质量，特别是面对三四线城市火热的销情，有侧重地吸纳了一批三线城市优质土地储备，现有项目城市布局得以持续优化。

融创则称，2018年，集团预计整体放松房地产调控政策的可能性很小，将继续加快推动建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。同时，持续收紧的流动性将继续对行业产生较大影响。在这样的环境下，集团对2018年的房地产市场保持谨慎的态度。