房地产融资渠道变窄 部分房企拿地放缓
央行称要防范房地产领域过度融资
11月5日，万科在深交所发布了今年10月份业绩情况。数据显示，该公司上个月实现销售金额超过540亿元，前十个月累计合约销售额在4856亿元左右。值得注意的是，央行刚刚发布的金融报告指出，要防范房地产领域的不当和过度融资。从今年以来房企表现看，上市房企也加快了销售回款，项目开发中，自有资金规模越来越大。
10月份，万科实现合同销售面积341.3万平方米，合同销售金额540.7亿元，同比分别增长37.73%及46.97%。2018年1-10月份公司累计实现合同销售面积3243.4万平方米，合同销售金额4856.2亿元，同比分别增长11.37%及12.18%。
记者梳理发现，近期不少上市房企披露的数据显示，今年10月份房企销售平稳。中国恒大集团11月5日发布公告称，2018年10月实现物业的合约销售金额为530.4亿元，合约销售面积为498.1万平方米。前10月累计实现的合约销售金额达到5011.4亿元，同比增长18.66%;累计合约销售面积为4761.8万平方米，同比增长12.12%。11月2日，碧桂园宣布，年内碧桂园及其附属公司，连同其合营公司和联营公司，共实现归属碧桂园股东权益的合同销售金额约4559.9亿元，同比增长34.91%。另外，合景泰富、时代中国、奥园等房企也纷纷发布了业绩情况。
部分房企拿地放缓
对目前房企公布的经营数据，有分析认为，多数房企在今年四季度加快了推盘力度。
以万科为例，华创证券房地产行业分析师袁豪指出，10月万科单月公司销售额大增，一方面由于去年10月低基数，仅368亿元;另一方面由于第四季度推盘大增。“公司2017年下半年拿地较多，三季度和四季度拿地面积占比全年分别达37%和29%，按照拿地到开工9~12个月左右来看，今年第四季度推盘望大幅增加。”袁豪认为。
不过，万科上个月拿地速度有放缓迹象。根据披露，万科10月份新增加项目11个，占地面积合计179万平方米，计容积率建筑面积372.3万平方米。其中万科权益建筑面积174.1万平方米，需支付权益价款87.60亿元。而且拿地主要集中在杭州、天津、太原、成都等二线城市。
如果算上物流项目，万科上个月新增建筑面积389万平方米，环比下降18.5%、同比下降28.8%;对应总地价194.8亿元，环比下降26.4%、同比下降51%;拿地金额占比销售金额达36%，环比下降0.4%，较上年64.5%下降28.5个百分点。
自有资金规模提升
富力地产11月5日宣布，其已决定召开临时股东大会及类别股东会议，以批准授予董事会建议特别授权以发行不超过8.06万股新H股。有分析认为，如果富力地产增发成功，将直接提升该公司的资本金。而根据记者了解到，由于过度再融资受到影响，不少房企加快销售回款，提升项目自有资金规模。
富力地产称，本次发行的每股面值为0.25元，新H股发行将以包括但不限于配售方式进行，可向合资格的机构、企业和自然人及其他投资者发行╱配售新H股。新H股发行的所得款项，在扣除相关费用后，将全部用于补充富力地产的资本金，其中包括但不限于偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等用途。
有业界人士表示，如果富力地产能够成功增发H股，将非常有利于该公司获得长期资本，改善资本结构，增强融资能力，改善信用评级前景，缓解当前影响多个金融市场的宏观经济波动带来的风险。
不过，记者了解到，相比富力地产发新股融资，A股不少房企的融资受到影响。
11月2日央行发布的《中国金融稳定报告(2018)》称，随着“因城施策”的房地产调控政策不断发布，房地产信贷增速放缓，相关金融风险总体可控，但要关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险。
因此，央行在报告中建议，一方面要保持房地产金融政策的连续性和稳定性。另一方面要防范房地产领域的不当和过度融资。抑制资金过度流向房地产领域，对负债率偏高以及大量购置土地等行为的房企进行融资限制等。
因此，今年以来，房企纷纷加大销售回款。根据三季报，房地产板块整体销售商品及劳务的现金流入累计同比增长23.3%，较2017年提升6.9个百分点，比今年上半年提升2.3个百分点。这也意味着，2018年三季度，销售回款增速较2017年和今年上半年继续上升。
房地产融资渠道变窄 信托融资需求上升
房地产信托在信托公司业务中占据比较重要的地位，是信托公司主要的收入贡献来源。2017年，在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”指引下，地方政府房地产调控持续升级，同时叠加去杠杆和金融严监管，房地产市场开始走向分化。信托公司在国家政策和合规导向下，围绕房地产领域的投融资需求进行耕耘，积极提升主动管理能力，拓展新的细分市场和业务领域，根据客户的需求进行业务模式的转型，提升综合融资服务能力，助力城镇化建设和城市发展升级。
房地产市场发展整体情况
(一)房地产调控持续升级，严厉程度空前
受去库存、降息等利好政策刺激，2016年我国房地产市场进入新一轮上升周期，商品房销售额大幅增长，一线城市以及部分二线城市房价大幅上涨，投资、投机需求旺盛，市场出现了明显的过热倾向。为了防止房价泡沫扩大引发系统性风险，在中央的统一指示下，2016年9月30日，北京率先发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，打响调控第一枪，此后从9月30日到10月6日整个国庆假期，包括天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等在内的二十个城市先后跟进出台调控政策，本轮严厉程度史无前例的房地产市场调控序幕正式拉开。进入2017年，更多地方政府加入调控行列，部分地方政府甚至是持续加码升级。本轮房地产调控由中央集中统一指挥，地方政府积极跟进，各地政府出台政策的密集程度空前，调控政策持续时间长，决心和力度大。具体来看，本轮调控具有如下特点：
一是调控覆盖范围广。政府采取因城施策的方式，从年初开始，地方政府相继出台各自的调控政策。截至2017年末，全国发布房地产调控政策的城市达到125个(包括90个地级以上城市和35个县市)，政府层面发布的调控政策多达250项。
二是政策出台频率高。本轮房地产调控政策出台非常密集，尤其是2017年下半年，9月单月出台房地产调控政策45项，10月单月出台34项。北京、上海、深圳、广州、杭州等城市连续三四轮加码调控，仅北京发布的各类型房地产调控政策就超过30项。
三是调控手段更新。从调控手段来看，继限购、限贷、限价后，限售成为本轮调控的新手段，限售政策有效打击了投机和投资需求。截至2017年末，52个城市或地区出台限贷政策，累计共出台120项限购政策、162项限贷政策，全国限售城市扩大到了50个。
四是政策更严厉。本轮调控政策的严厉程度也大大超出以往，15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准，部分城市首套首付高达80%，部分城市首套房利率上浮20%。
五是更注重“堵漏”，效用更强。本轮调控更注重“堵漏”，更具有针对性，包括对特定产品(商住房、学区房、平房)的调控、针对离婚和个税等规定的调整，在很大程度上避免了调控效果被削弱。
六是注重稳定房地产市场的长效机制建立。本轮调控不仅着眼于短期控制房价过快上涨的势头，抑制投机炒作，更着眼于建立稳定房地产市场发展的长效机制，最主要的举措就是提出要建立租购并举的住房制度，大力扶持发展住房租赁市场，全国范围内已经有超过12个省(市)及超过60个城市出台支持住房租赁市场发展的政策，另外房地产税立法的进程也在加快。
(二)一线城市房价涨幅显著回落，三线城市出现翘尾行情
在调控政策继续加码的背景下，房价在2017年得到有效抑制，房价涨幅大幅回落，从全国整体来看，百城住宅均价同比涨幅从2016年的18.86%回落到7.15%。但由于本次实行因城施策、分类调控的政策，不同城市间房价分化加剧。一线城市房价得到有效抑制，房价显著回落，全年一线城市房价同比仅增长1.43%，低于二线城市的7.7%，更远低于三线城市的12.48%。从2016年9月中央升级调控开始，截至2017年12月底，百城一线城市住宅均价同比涨幅已经连续15个月回落;百城二线城市房价同比涨幅直至2017年3月仍然持续扩大，2017年4月以后涨幅才开始逐步回落;受调控影响最小的百城三线城市住宅均价则逆势上涨，直至7月涨幅达到高峰后才逐步回落，全年来看同比涨幅达12.48%，三线城市的上涨属于本轮上升周期的尾部行情。
(三)商品房销售出现明显分化
在调控政策范围不断扩大、力度持续升级的背景下，2017年商品房销售增速开始出现明显回落。全年商品房销售面积为16.94亿平方米，同比增长7.7%，增速较2016年回落14.8个百分点;商品房销售额为13.37万亿元，同比增长13.7%，增速较2016年回落21.1个百分点。
具体到城市来看，不同城市的商品房销售情况也出现明显分化。截至12月末，40个大中城市中一线城市累计销售额同比下降26.08%，而二线城市销售额累计同比增长11.11%，三线城市销售额同比增长28.17%。
(四)库存去化明显，补库存支持投资增速同比上升
2014年9月30日，央行发文松绑房贷，开启了房地产去库存的序幕;随后2015年3月30日的新政进一步放宽了对居民购买二套房的贷款支持力度，并缩短了营业税免征的年限要求。2015年末，我国商品房和商品住宅的待售面积达到了历史最高水平，分别为7.18亿平方米和4.52亿平方米，而在政策利好的刺激下，2016年和2017年商品房销售额持续增长，库存得到了有效去化。根据国家统计局公布的数据，2017年12月，商品房待售面积为5.89亿平方米，商品住宅仅为3.02亿平方米，分别较2015年末的高峰下降1.29亿平方米和1.50亿平方米，其中商品住宅的库存已经回到了2013年的水平。而根据中金公司在2017年12月末对我国房地产市场库存的监测，截至2017年12月末，一二线城市与三四线城市已开工库存分别降至8.3个月和13.8个月。单从住宅情况来看，目前一二线城市库存已经不足，存在补库存需求。
尽管调控政策力度空前，但在补库存支撑下，2017年房地产开发投资需求仍然维持高位，全年累计新开工房屋面积约为17.87亿平方米，同比增长7%;全年完成投资额约为10.98万亿元，同比增长7%，增速比2016年还略高出0.1个百分点。房地产投资增速并未受调控政策影响而回落，这对于GDP增速的回升起到了有效支撑作用。
(五)金融强监管，房地产融资渠道全面收紧
在中央及地方出台房地产调控政策后，金融监管部门也相继加强对金融机构房地产企业融资业务的监管，房地产企业的融资渠道步步收紧。
自2016年10月开始，上交所和深交所就同步收紧房地产企业公司债的发行，发改委也一刀切严禁商业性房地产项目发企业债融资，房地产企业发债融资渠道被堵。
2017年2月，中国证监会发布私募资管4号文，规定对于证券期货机构设立私募资管计划投资于16个房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括但不限于以下方式：(1)委托贷款;(2)嵌套投资信托计划及其他金融产品;(3)受让信托受益权及其他资产收(受)益权;(4)以名股实债的方式受让房地产开发企业股权;(5)监管部门根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
2017年3月，中国银监会在第一季度经济金融形势分析会上提出要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。此后，中国银监会发布的《关于银行业风险防控工作的指导意见》明确要求，银行业金融机构建立全口径房地产风险监测机制，将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，定期开展房地产压力测试，加强房地产业务合规性管理，严禁资金违规流入房地产领域。在此之后中国银监会开展的“三三四”专项整治行动中，房地产相关业务成为重点检查对象，而在5月中国银监会向各银监局下发的《2017年信托公司现场检查要点》中，也同样将违规开展房地产信托业务列入信托公司现场检查要点。监管部门也对检查中发现的违规行为进行了处罚，比如某银行上海分行就因通过“资产管理计划+信托计划”发放信托贷款的方式向某投资管理有限公司发放信托贷款用于支付土地出让金而收到罚单。
在上述一系列的监管政策作用下，房地产企业融资渠道全面收紧，融资获取难度越来越大，融资成本也显著上升，由此导致房地产信托融资需求的上升。
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