融资成本高 房企价格战年底或将爆发

据北青报报道，随着年底的到来，房企急于回笼资金，积极推货，11月以来北京已经有13个项目取得了预售许可证，其中不乏金融街融府这样位于四环内限竞房。不仅如此，包括佑安府、九龙仓西局地块等受关注较高的限竞房项目也都在近期释放出更多的项目消息，提前为入市做着准备。在推货量增大的同时，开发商的回款压力也进一步增大，尤其是在限竞房集中的区域，竞争尤为激烈，不少项目都推出了特价房的方式来促进回款。对此，业内人士预计，回顾北京楼市这一年来的市场表现，不出意外的话，今年新房市场销量仍将保持低位，商品住宅的网签总量预计将与去年持平，但价格战可能会随时爆发。

供应量连续上涨 加推多个五环内项目

步入11月，楼市渐近终盘，市场全貌隐约显现，新房在供需两端的表现都有了明显改善。

在签约方面，上周北京市商品房成交1273套，环比上升了5%，成交面积17.06万平方米，环比上涨了27%；成交金额为65.93亿元，环比上涨37%。

业内人士表示，成交数据的回升，除了供应加码外，也有部分原因是此前受限制的高价盘在年底获准网签所致，并非全部为近期的实际成交。

在供应端，随着新品住宅不断入市，购房人可选择范围加大，反而导致市场整体人气平淡，观望氛围浓郁。

由于短期大量限竞房集中供应，以往新房不愁卖的北京市场已经出现滞销。截至11月19日，今年以来北京合计有27个限竞房项目取得34期预售证，合计提供商品房限竞房源16596套，达191万平方米，货值达到1000亿元，但网签数据相对乐观的只有瀛海府、熙悦林语、洺悦苑等少数几个项目。

部分项目刚刚取得预售证，且市场平均去化率低于4成。这意味着产生了价值600亿元左右的库存。北青报记者实地走访了解到，部分限竞房扎堆的区域，加之购房者“买涨不买跌”心态，导致一些项目销售进度缓慢。

在观望氛围下，一些房企决定拿出手中比较优质的房源，希望重燃市场信心。像位于西南二环右安门外的佑安府就因为优越的地理位置一直受到购房人关注，该项目因售价相比周边二手房有一定的倒挂，曾一度被认为将部分转为共有产权房的方式出售，但最终，佑安府限竞房的身份成功取得预售证，并将于近期入市。

不只是佑安府，位于四环内的丰台周庄子地块以“金融街融府”的案名也在11月份悄悄入市。据了解，由于执行70/90政策，开发商依然采用“高低配”的方式，产品为小高层+高层+叠拼组合。项目与此前开盘售罄的洺悦苑采用了同样的销售方式，先锁定内部购房人，再对外开放，目前大部分房源也已经签约。

除此之外，曾高价拿地的项目，如今也不再遮遮掩掩，开始陆续发布项目信息，为蓄客上市做准备。像位于西局的九龙仓地块，近日就发布了166、171、182三种改善型户型。据了解，去年九龙仓获得西局地块的成本高达62.6亿+16%的自持比例，溢价率49.05%。不过，由于该项目规定商品住房销售均价不超过77800元/平方米，最高销售单价不得超过81690元/平方米，在豪宅林立，价格10万元/平方米上下的西局板块，价格仍存在一定倒挂。

融资成本高 回款压力下价格战可能爆发

随着年底的到来，房企资金压力加大，在加大供应量的同时，在价格上也将会加大促销力度，以吸引更多的购房者入市，快速回笼资金。

某大型房企一位负责人对记者表示，现在公司的考核标准已经不单单是销售业绩了，冲刺销售额不那么重要了，相反，更看重的是回款。往年为了冲刺年终销售额，不少项目的销售团队会虚报签约套数，过了年又以不具备买房资格等各种理由退掉签约，这实际上就是自欺欺人的方式，所以今年我们考核的重要指标是实际回款的情况。同时，该负责人也表示，为加快回款公司也推出了一些小幅促销的让利活动，实际售价甚至低于政府要求的限售价，这种做法在当前市场中已经十分普遍。

像丰台的限竞房项目万科翡翠西湖目前在售89平方米的三居室洋房，分为南北朝向的户型和东西朝向的。其中东西朝向的特价房总价320万左右，南北的则为380万。特价房源的均价从规定的41230元/平方米下调至36000元/平方米。还有北京昌平区的某限竞房项目，均价也从2个月前5万元/平方米左右调整至48000元/平方米，类似的现象在限竞房销售中成为了常态，前述房企人士指出，有的限竞房项目出现明显的价格调整。随着后续供应量继续上升，区位属性不佳、去化难度加大的限竞房可能出现价格战。

融资方面， 58安居客房产研究院监测的数据来看，今年房企的融资压力明显大于去年，1-9月销售金额TOP50的房企融资成本同比去年平均提升了1个百分点，融资金额同比去年则收窄了近三成。央行不断降准，本对楼市或形成一定资金层面利好，但房企再融资受阻则在很大程度上抵消了这一利好性。

近期多家房企密集发债融资，融资成本分化严重。近日，阳光城11亿元公司债券在深交所上市，票面利率7.50%；合景泰富则发行本金总额4亿美元优先票据，年利率9.85%；华夏幸福也发布总额不超过80亿元的公司债券；华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。中国恒大附属公司景程有限公司发行的优先票据，最高融资成本达13.75%。这从侧面体现了房企融资压力之大。

整体看，拥有国资背景的大型房企如万科、滨江集团等企业融资成本为5%左右，阳光城等民资房企融资年化利率为8%甚至超过10%

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，导致其对资金需求上涨。回款难，房企增加融资的诉求明显上升。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。目前来看，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。值得关注的是，尽管房企融资需求迫切，但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资成本明显上升，房企融资难度越来越大。