二手房市场凉凉了 深圳楼市新政意见稿

在调控政策的实施下，一线城市的楼市降温态势更是明显。

以深圳为例，今年10月份，深圳市新房成交量环比下降18.3%，每平米成交均价5.4万元左右，环比微跌。

而二手房市场更是表现冷清，一些中介甚至表示，他们已经半年没有接单了。

深圳二手房量价走低 房产中介难开单

记者来到深圳市福田区某房产中介门店，这里的中介告诉记者，由于成交量一直处于低迷的水平，目前二手房价格已经出现了松动，不少业主现在都将自己手中的价格下调10%左右，甚至有15%，即使在这样的下调幅度下，二手房成交量依然没有上升的趋势。

深圳链家房地产中介 王军：这套房子面积是一百平，业主从7月份放盘650万元到现在的590万元成交，降幅大概在接近10%这样的比例。

王军告诉记者，目前市场上不少新房楼盘都在打折，价格甚至比二手楼盘更加便宜。

深圳某新房楼盘销售人员：现在的折扣是认购有95折，还有就是促销的97折，在规定时间内，交齐首期款还有一个98折。95、97加98折，等于差不多9折。

由于二手房量价的持续低迷，市场上的中介人员也在流失。陈绍喜十月底刚刚从做了七年的房地产中介公司辞职，他告诉记者，自己已经半年没有成交二手房了。

深圳某房地产前中介 陈绍喜：今年市场一直不好，我们也是很努力地推介，但是成交量非常小，成交少工作压力大，所以就选择辞职休息。

业内人士认为，自“7.31新政”以来，深圳的二手房市场出现了明显的降温态势。深圳规土委数据显示，10月深圳市二手房网签4524套，环比下降17.6%。

价格方面，深圳贝壳研究院数据显示，深圳10月样本楼盘均价为58429元/平方米，环比下跌0.6%，同比上涨4.7%，涨幅收窄。

10月用于编制指数的100个热点样本楼盘中，上涨样本占比27%，基本持平;下跌样本占比37%，明显扩大;持平样本占比缩减至36%。

合同违约风险大 深圳二手房面临调整期

除了楼市行情的整体疲软，以及新房限价的影响，还有哪些原因，导致深圳的二手房交易放缓呢?未来的二手房市场又将面临怎样的走势呢?

深圳市民王女士最近想买一套小户型四十平米左右的公寓，虽然近期二手房市场的降价幅度较大，但总价还是超过了她的预算，王女士最后还是放弃了购买。

深圳市民 王女士：因为我现在只能买那种小面积的，300万元以内的，所以这个价格可能对我来说还贵。

像王女士这样持续观望的买家并非个例，除此之外，合同成交周期较长可能引发的违约问题，也成为二手房交易放缓的原因之一。

深圳美联物业地产 孙佳彦：因为合同期是半年，但是在这个过程当中，卖家可能又去借了小额贷，甚至有些业主可能拿了房子去做了股权质押，所以就导致到了年底的时候，所有的人都在等回笼资金，去填贷款，但是一旦回不来，就变成了连环违约。

业内人士认为，深圳二手房已经持续了相当长时间的价格上涨，目前到了需要调整的时候了。而从二手房交易的情况看，市场仍会维持降温态势。

深圳楼市新政意见稿 

关于隔断房改造

目前市场上，不论是租赁企业抑或是小业主，普遍存在隔断房，N+1房等行为。而如今《意见稿》提出，出租住房的，应当以原始设计的卧室或者起居室为最小出租单位，且人均租住建面不得低于6平方米。禁止将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租，此外，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，也不得出租用于居住。

另外，根据《意见稿》，房屋租赁合同订立后15日内，租赁当事人应当持以下材料到房地产所在地的房屋租赁主管部门办理租赁合同备案;出租人向承租人收取的租赁保证金不得超过两个月租金。

而深圳的房屋租赁企业应当自领取营业执照之日起30日内，持在深圳市注册的营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、固定服务场所证明、主管部门规定的其他材料等材料到主管部门办理备案。

《意见稿》明确列出的租赁企业禁止性经营行为多达十余项，其中包括提供虚假来源证明材料出租房屋、暴力驱逐承租人、强制或者变相强制服务并收取费用、通过签订霸王条款等方式哄抬租金或克扣保证金等。结合此前惹得舆论沸腾的租金贷事件，强制或者诱导承租人使用或者捆绑租赁贷款支付房租、违规使用银行贷款等租赁融资恶性竞争、抢占房源等行为亦受到禁止。

目前，深圳的租赁企业已深入城中村拿房、改造、出租，而对此，《意见稿》提出农村城市化历史遗留违法建筑(历史违建)经房屋结构和消防安全检验合格，并符合地质安全条件的，可以按规定办理房屋租赁的相关手续。房屋无法满足安全使用要求的，不得出租、进行经营性活动。