2019年楼市“稳定”为主没有大跌没有崩盘--手机中研网

2019年楼市“稳定”为主，呈现五大趋势!

2018年楼市依然是明显的“调控年”，楼市调控延续了2017年的基调，重视长效机制，构建房产分类阶梯式消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题。同时注重边调边打，在调控的同时重点打击楼市乱象，既抓典型又严监管。而房价则在上下半年呈现泾渭分明格局，7月份中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，在剥离投机属性之后，住宅的居住属性被充分强化，住宅也正由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的三元化方向升级。

2018年10月份，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月份以来最低点，直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月份，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月份以来最低点，经纪人信心指数的下降，则更能体现出楼市的实质性降温。

2019年的房地产市场要用一个字来形容就是“稳”：地价稳、房价稳、预期也相对稳定，在整体趋稳的形势下，还将呈现五大明显趋势：

其一，楼市调控长短结合的节奏不变，长效机制更深入。着眼于优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，不但表现在住房发展规划落实，住房和用地供应结构调控，更是在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。而在落实长效机制的基础上，短期调控力度依然从严，针对需求端限购不会放松，但针对首套房支持性政策或将强化，针对改善型需求限制政策有望出现松动，总体依然会体现“房住不炒”，即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。

其二，城市分化加剧，不同城市间的市场变化将呈现明显差异。一线城市价稳量降，2019年一线城市的降温更多将体现在成交量减少，尤其是二手房成交量将可能长期持续在一定较低水平，但成交价格继续下探的空间有限。二线城市中的部分热点城市降温可能加速，不排除部分楼市房价出现较为明显的波动，而更多二线城市的将呈现缓慢降温趋势。三线、四线城市的分化将在2019年表现尤为明显，值得关注的是，已完成“去库存”的城市，在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施，成交量也将迎来进一步下降。

其三，商品房整体销量见顶，但房企规模化仍将持续。2019年商品房市场的成交量接近顶点，甚至商品房成交量会微低于2018年，但房企的竞争却更为激烈，龙头房企规模化的脚步有所放慢，但中型房企之间的竞争将出现“白热化”。一方面部分房企将重心重新调整回一线、二线城市，例如绿地、阳光城、中梁地产品牌房企已经从2018年开始加大在一线、二线城市的布局，而另一方面，部分房企依然坚定看好三线、四线城市甚至加大在三线、四线城市的布局力度，努力抓住三线、四线城市的去库存政策的最后红利期，期望继续维持高周转方式快速拿地、销售，以期实现企业短期业绩的快速提升。

其四，融资难依然是摆在众多房企面前的重要困难，不同阵营房企融资难度差别会更为明显拉大。大中型品牌房企的日子会相对好过一些，金融机构未来依然会优先考虑地产50强、地方龙头;中小型房企则愈加难过，不但要面临融资难，还要承受不断提高的融资成本压力。但如何面对偿债高峰，不断扩大规模的同时加速销售资金回流则是各类房企都必须面对的重要问题。持续融资强压下，2019年企业之间的并购、项目转让更为普遍。中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企由于资金压力，会不得不选择与中大型房企合作开发，或者被并购。同时，中大型品牌房企手中的项目受开发进度、公司短期发展战略等影响，也有可能需要在短期内进行相应地优化和盘整，因此转让、合作等现象也会明显增多。

其五，租赁行业将迎来“管控年”，2019年长租公寓仍然是众多企业觊觎的市场，更多中小房企也将加入到租赁市场的竞争之中。在租赁市场快速增长之下，2019年将强化租赁行业的规范化发展，对租赁运营方的监管将加强。尤其会加强对于资金的监管，包括对“租金贷”等金融产品的监管，各地将进一步出台相应的管理细则以保障承租人和房产出租方的资金安全。另外对于长租公寓普遍存在的租金收益率低、成本回收期长的问题，还将会给予了更多的金融政策支持。

2019年，中国楼市拐点到了吗?

2018年，楼市许多地方微有凉意。

50个城市11月新建商品住宅成交2338万平方米，同比下降13%，自今年3月以来，已经连续9个月同比下滑。

以往，一线城市打喷嚏，三四线城市感冒。今年四座一线城市寒意阵阵，三四线城市有点呆。

11月份，广州一手房网签成交面积同比下降四成，二手房成交面积同比下降五成，深圳新房成交量同比下跌22%，上海新房成交量同比下滑13.9%，北京新房和二手房成交量分别下滑14.3%和12.5%。

房企开始谨慎拿地，11月份只拿68块地，金额626亿元，创年内新低，同比下降超64%，环比下降近40%，万科、碧桂园、保利等龙头房企拿地规模较今年峰值腰斩。

头疼的是，香港地区的楼市也冷了，房价下跌、土地流拍、违约案例大增。11月份住宅成交量和成交额同比腰斩，中原城市领先指数CCL从高点至今下跌4.55%，创2016年4月份以来最大跌幅。这种现象难免让人想起它的某一些历史。

2019年，中国楼市会怎么走?

稳!总杠杆没到顶

“没有杠杆就没有泡沫”，这句话有一定道理。

无论哪种资产，杠杆都很重要，还记得2015年的股市么?跟楼市相比，股市的杠杆就是小巫见大巫，楼市泡沫破裂的影响远大于股市。

影响短期房价的因素很多，居民和开发商融资条件只是其中之一，但是楼市是否出现拐点的影响因素就相对单一，跟杠杆率有很大关系。

我们楼市的杠杆率达到临界值了吗?2019年，房价长期拐点到了吗?

首先，跟美国房地产市场泡沫破裂时期相比，中国居民杠杆率总体上还处于安全水平。

2008年，美国房地产市场泡沫破裂的时候，居民杠杆率达到92%。相比之下，2017年，中国居民总杠杆率才49%。

从发达国家经验看，居民家庭总杠杆率不断攀升，100%不是绝对顶点，有进一步上升的可能。退一步讲，即便2007年全球金融危机后，美国等国居民杠杆率有所下滑，但是当前的房价又超过了前期高点。

静态来看，中国房地产市场杠杆水平远没有达到极端水平，离警戒线还有相当远的距离。

檀香们，注意一个判断啊，2019年，中国房地产长期拐点不会到来。

但是，需要注意的风险点是，最近十年，尤其是近两年，居民杠杆率增速加快。

从1993年到2008年，居民杠杆率从8.3%增长至17.9%，15年仅增长10个百分点;但是从2008年到2017年，居民杠杆率9年增长了31个百分点，由17.9%增长至49%。

稳杠杆是当前主逻辑，只要稳住杠杆增速，房地产市场短期风险就不会因杠杆而爆发。

冷静!没有大跌没有崩盘

蒙眼狂奔二十年，开发商被拿出来当”出气筒“。

残酷的事实是，对房地产的观点，还是开发商的判断靠谱一点。

2017年，房企为啥疯狂拿地，2018年房企为啥谨慎?只有了解开发商的逻辑，才能区分房企的行为到底是长期的还是短期的。

万科在做了大量量化分析后，发现两个数据，能很好的判断房价是否会下跌和崩盘：居民部门利息保障倍数和新房名义市值占居民最大购买力比例，分别衡量，家庭部门的储蓄到底能不能支付利息，以及居民家庭总收入到底能不能消化新建的房子。

数据显示，当居民部门利息保障倍数高于1.5倍时，房价基本不会大跌。比如，2007年时美国只有1.46倍，芬兰1.55倍，西班牙仅0.99倍;日本1989年时是1.49倍;1997年，台湾是3.4倍，香港是1.23，芬兰是0.73倍。

我们这里是多少呢?8.1!远高于1.5的临界值。

按照当前信贷增速估计，至少到2025年，房价大趋势不会出现拐点。

居民利息保障倍数达到临界值，房地产市场泡沫破裂，同时出现另一个现象，新房名义市值占居民最大购买力比例通常高于80%。

现在我们的这个指标才46%，远低于60%的下跌线，更低于80%的崩盘线，按历史平均数据估计，至少到2025年是安全的。

无论是杠杆率、居民利息保障倍数，还是新房名义市值占居民最大购买力比例，中国楼市到2019年房价长期拐点不会出现。

不作死就不会死?!

炒股的人都知道，基本面是一回事，股价是另一回事，尤其是短期价格。

楼市也一样。如果把人口、房价收入比、租金回报率、空置率等看作楼市的基本面，大多数国家的房地产长期存在“泡沫”，尤其是在工业化或城镇化早期。

最主要的原因就是，货币政策宽松，利率走低，金融自由化，经济高增长，投资和投机盛行。

房地产泡沫的原因很多，但是泡沫破裂原因就简单很多，“不作死就不会死”，基本都是收紧货币，利率上升。

比如，1989年，日本连续加息5次，限制开发商贷款，并打击土地投机，然后1991年房地产泡沫破裂。1995年美联储基准利率又3.25%调升至6%，国际资本开始回流美国，两年后，1997年东南亚汇率崩盘，随后股市和楼市崩盘。2006年，美联储加息17次，基准利率由1%上调至5.25%，两年后，2007年次贷违约飙升，2008年次贷危机爆发。

现在，到了美联储加息周期尾端，市场风险正在慢慢放大，这是客观存在的外部风险。

好消息是，中国不是当年的东南亚，外储规模庞大和资本外流漏洞基本被堵。况且，中国内部政策已经调整，不会盲目跟随美联储收紧政策，由去杠杆变为稳杠杆，限制性调控政策急剧下降，开发商融资也开了口子，政策调控又到了十字路口。

楼市短期看政策。2019年，楼市调控政策不会全面放松，千城千策将是明年政策调控的特征，这也意味着房价不会形成一致下跌预期，更不会失控。

如果黑天鹅出现，中国楼市会受影响，但危机不会从内部爆发。

一二线稳定三四线风险大

2019年，中国楼市没有到长期拐点，上半年可能会延续2018年的压力，因为千城千策，下半年压力有望缓解。

无论是量还是价，都是楼市政策调控的结果，效果出现的顺序不同，一般都是“量在价先”，全国销量领先房价三至四个季度。

本轮调控，从2016年下半年开始，一二线到三四线依次收紧，局部出现房价下跌现象。2018年下半年，房贷等政策松动，预计明年下半年房价下行压力有望缓解。

最先企稳的，将会是一二线城市。因为需求存在，政策稍微一松动，量价企稳。

危险的是，三四线城市，风险来源就是，棚改货币化退潮。

这一轮，三四线城市崛起靠棚改货币化政策，基本面支撑力不够。棚改货币化政策是否延续，直接关系到三四线城市的房价。

2019年，棚改货币化收紧趋势很清晰，棚改货币化目标接近完成，政策文件也出来了。