前11月全国土地出让收入53362亿元 国家发改委划定房企融资标准线

12月13日，国家财政部公布11月财政收支情况。数据显示，前11月土地出让收入53362亿元，同比增28.9%。

国家财政部数据亦显示，土地和房地产相关税收中，契税5263亿元，同比增长18.9%；土地增值税5216亿元,同比增长13.9%；房产税2625亿元，同比增长8%；城镇土地使用税2204亿元，同比增长0.1%；耕地占用税1159亿元，同比下降25.6%。

中原地产研究中心统计数据显示，11月在多个热点城市卖地井喷的影响下，一二线40大城市卖地金额出现明显的环比上涨，合计卖地金额2360.13亿，环比10月上涨了10%。

在各地加大推地力度的同时，宅地流标的情况也愈发突出。

中原地产研究中心数据显示，今年前11个月土地流标刷新纪录。截至11月29日，一二线城市住宅土地流标282宗，同比增长143%，且是近6年来最高纪录。

不仅仅是一二线城市，三四线城市土地流标也处于高位。数据显示，截至11月29日，三四线城市流标住宅土地944宗（2017年为766宗）。

另据中指院数据显示，从流拍地块宗数占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为6.9%，达近年来较高值。全国住宅用地零溢价成交地块共12828宗，占总成交地块宗数的比重为57.3%，较去年同期提升2.0个百分点。

业内人士称，土地市场流拍有很多因素，有一种因素在于供地规模较大，这使得土地流拍的概率增加。另外地价本身还是上涨，这也会使得土地出让金有较为明显的同比增长态势。

中原地产首席分析师张大伟指出，整体看，各地的土地出让金依然刷新纪录，但流标的现象已经越来越多。

张大伟称，土地配建复杂，地块非热门区域地块都是流标的原因。以北京流标的住宅土地为例，地块处于远郊区，而且地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。

其次，房企资金压力逐渐出现，从2016年9月30日开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。叠加最近各种企业的融资压力大，使得房企拿地积极性持续下调。

张大伟表示，部分地块挂牌价格过高，也是出现流标的主要原因之一。目前看，虽然土地流标依然不是主流，流标土地占比依然非常低，但随着楼市的继续降温持续，预计2018年下半年市场降温下，土地流标可能继续明显增加。

中指院报告认为，整体来看，受市场需求端、供应端、金融端等多维度监管的持续推进，调控效果稳固延续，市场预期转向，房地产市场继续进入调整通道，一线城市房价也在经历长时间横盘后率先进入调整，预计未来整体房地产市场将进一步承压；一线城市供应明显增加而房价预期松动，预计成交量受低基数影响低位回升，而价格继续小幅下调的可能性较大；二线城市内部行情周期轮动，其整体市场调整幅度将相对缓和；而多数普通三四线城市在各线中需求的支撑基础最为薄弱，在市场调整周期其面临的压力较为严峻。

国家发改委划定房企融资标准线

据澎湃新闻报道，12月12日，国家发展和改革委员会发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(以下简称《通知》)，支持建筑业、房地产业营业收入大于300亿元的企业进行发债融资。

《通知》提到，国家国家发改委将支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券；符合条件的企业申报发行优质企业债券，实行“一次核准额度、分期自主发行”的发行管理方式；优质企业债券实行“即报即审”，安排专人对接、专项审核。

国家发改委重点支持符合以下条件的优质企业：首先是主体信用等级达到AAA。其次，主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位。第三，生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策。第四，最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约，且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实。第五，最近3年无重大违法违规行为，未纳入失信黑名单。第六，报告期内财务报表未被注册会计师出具否定意见或无法表示意见，如被注册会计师出具保留意见的，保留意见所涉及事项的重大影响已经消除。第七，国家发改委为优化融资监管制定的其他发行条件。

在参考标准中对于房地产企业的要求为，资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，不超过所在行业资产负债率重点监管线；未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%。

根据国家发改委在文件中的要求，资产总额、营业收入可按照企业最近一年经审计财务数据或最近三年经审计财务数据的平均数进行计算，取孰高。申报企业原则上应同时满足该两项指标。而资产负债率按照企业最近一年经审计财务数据计算。

澎湃新闻在统计了2017年销售额排名前20的房企后发现，资产负债率超过85%的房企有9家。其中，资产负债率超过90%的有两家，分别为中南置地和融创中国。另外7家负债率超过85%的分别为，绿地控股、碧桂园、正荣地产、中国恒大、新城控股、阳光城和泰禾集团。

在2017年销售额排名前5的房企中，仅有万科和保利地产的负债率未超过85%。碧桂园的负债率为88.8%，中国恒大的负债率未86.2%，融创中国的负债率则高达90.2%。

有房企投资人士对澎湃新闻表示，事实上并不能说这是国家发改委对房企融资的支持。“这样融来的钱是不能进行商业地产项目投资的，只能做像租赁住房、保障性住房和棚改这一类的项目。”但同时，该人士表示，现在也有不少开发商在做租赁住房的项目，融资可以适当的缓解一下房企在这类项目上的资金。

国家发改委在《通知》中提到，申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域，形成“负面清单”。“负面清单”包括但不限于：将募集资金借予他人，用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资，用于弥补亏损和非生产性支出。

13日，国家国家发改委主管的《中国经济导报》援引参与文件撰写的权威人士的话称，国家国家发改委对贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，也是非常严厉的，这一点在企业债券融资方面也是一致的。按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

因此，从这个角度来说，本次支持优质企业直接融资的文件也是过去房地产调控的延续，商业性房地产项目融资仍受到严格限制。