中国住房：从“蜗居”到“适居” 从 “重建设”到“重保障”

中国住房：“蜗居”到“适居”华丽转身

1978年，中国城镇居民人均居住面积仅有3.6平方米，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%，近一半城镇居民无房可住。而40年后的今天，中国人均住房面积已高达40.8平方米，套户比高达1.13。改革开放40年以来，从筒子楼、石库门到家属院、住宅区，从福利分房时代进入市场经济的商品房时代，中国住房环境发生了翻天覆地的变化。

但需注意的是，在我国住房环境发生完全改变后，我国住房体系也将面临着第二次“改革”。

房改：从“蜗居”到“适居”

杨清家住太原，在她出生后的20余年里，她一直同父母、祖父母生活在一个40余平方米的房子。“我们家那个时候已经算条件很好的，由于母亲和祖父是在同一家单位就职，所以单位给两家人共同分这套一间半的房子。”

2014年，24岁的杨清体验到人生中第一次搬家。全家五口人搬入了近150平方米的商品房。“我不仅有了自己的房间，家里还有了书房、客厅与餐厅。”

杨清应该算是家庭住房条件得到改善的缩影。的确，1998年房改之前，我国城镇居民住房多为公房等福利性质由所属单位或机构分配房产，一条长廊串联着许多个单间、或是上海石库门类型上下三层共用厨房等公用设施是当时较为典型的居住环境，这种房屋面积小，没有独立厨房和卫生间的设计，降低了居住环境与居住品质。

原国家建设部副部长杨慎此前的调研数据显示，从1956年到1986年30年间，全国城市仅盖了7亿平方米住宅，按照50平方米一套，折1400万套，平均每年47万套。“1985年国家对城镇住房进行调查，调查结果是人均住房面积仅2至4平方米”。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，40年间，城乡居民住房状况实现了改天换地的变化。1978年城镇住房仅人均6.7平方米，2018年将超过38平方米。农村住房更是经历土坯、砖瓦、平顶、楼房变化，从1978年的8.1平方米，2016年达到人均45.8平方米。中国房地产业从零出发，到2018年房地产增加值占GDP的6.5%以上，住房相关经济占到国民经济的20%，房地产投资占GDP的13%以上，成为中国经济的重要动力。

“我国住房已从全民蜗居时代到基本适居时代。”恒大集团研究院院长任泽平表示，我国城镇住房套均面积从约45平方米增至89平方米，中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，这主要得益于上世纪90年代从福利分房到住房商品化的住房制度改革。

棚改：10年1亿多住房困难群众

“出棚进楼”

2013年，矿工任勇拿到了80多平方米的新居钥匙。46岁的他出生在矿上父亲建造的一间10平方米土窑里，上世纪90年代一场大雨土窑坍塌了，他又建起了40平方米的砖房。

山西省住房和城乡建设厅厅长李栋梁说，山西是我国典型的煤炭能源地区，因为国有工矿企业较多，当时因矿设市、因厂设区，大多数企业建厂时都是先生产后生活，形成了大量的城市和国有工矿棚户区，居住条件简陋、基础设施匮乏，居住环境脏乱差，水电气等基本生活条件难以保障，甚至大多存在严重的地质和火灾隐患。

2005年，辽宁省率先启动矿区和老工业区棚户区改造计划，标志着我国棚户区改造工程的启动。2007年8月，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求加快集中成片棚户区的改造工作。

11日中国财经战略研究院发布的《中国住房报告2018-2019》指出，在我国多渠道、多元化的住房保障制度体系下，“十二五”期间，全国累计开工建设城镇保障性安居工程4033万套，超额完成3600万套任务。自2008年至2017年的十年间，我国进行了3907万套的棚户区改造，累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”。

今年5月国务院常务会议再次确定，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。加大中央财政补助和金融、用地等支持，兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。

二次房改：“重建设”到“重保障”

11日中国财经战略研究院发布的《中国住房报告2018-2019》指出，与中国改革开放同步，住房改革的近40年间，创造了巨大的奇迹。但同时在过去的40年中国房地产发展中也积累了比较严重的问题。

倪鹏飞表示，目前房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或继续放大的双向风险。房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险。宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险。

“住房存量水平超前。”倪鹏飞坦言，2016年城镇居民人均住房建筑面积已达36.6平方米，高于规划中的2020年人均35平方米的目标。施工面积和新开工面积还在快速增长，截止到2018年10月，全国住宅施工面积达54.2344亿，仅2018年1-10月住房新开工面积12.39亿;供需严重错配。包括商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租赁住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城镇住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，户籍人口住房多、外来人口住房少等五大结构问题。

倪鹏飞表示，一个理想的住房目标应该是实现住有所居，带动经济增长，促进社会公平。但实现住有所居，并不意味着每个人拥有自有产权住房，而是居民家庭根据自身情况，可以是居住完全自有的住房，也可以居住拥有部分产权的住房，也可以租住不拥有任何产权的住房。

事实上，各地已转向重保障。北京2017年发布用地计划显示，北京市5年计划供地6000公顷，住房建设需求150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。深圳自今年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例将不低于60%，并将严格控制大户型高档商品住房用地，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

中国社会科学院城市与竞争力中心研究员姜雪梅表示，过去保障房制度管理问题突出，部分城市的保障房空置率高;保障房房源结构失衡，长效性保障房少。

“住房保障制度由‘保基本’向‘促发展’转变。”姜雪梅表示，未来政府在加大保障的同时，将加大保障类住房的运营，使政策可以长久地运转。例如，着重发展租赁市场，合理布局租赁房源，促进梯度消费，实施租金管制，建立亲民的租赁制度。适度供给长效性保障房，并进行长期封闭式运营，长期有效地解决住房问题。

目前，我国已在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省(区)开展政府购买公租房运营管理服务试点，并于2019年底前，总结试点经验成果，为提升公租房运营管理能力提供支撑。

社科院报告：2019年房地产市场自住属性进一步加强

由中国社会科学院财经战略研究院、新华社《经济参考报》共同主办，中国社会科学院城市与竞争力研究中心、凤凰财经研究院协办的《中国住房发展报告(2018-2019)》发布暨住房制度改革研讨会11日在京举行。《报告》课题组成员发布了多份专题报告。

《世界经济与住房发展报告》认为，2017-2018年全球住房市场价格增速相对较高。长期来看，全球住房市场已经进入十年来最繁荣的时期。但是，与全球经济的隐忧相对应，全球住房市场仍存在地域上的不均衡，如北欧、南欧、东欧、南美的住房市场持续低迷。美国的住房市场价格增速持续上升。

2018-2019年，在主要经济体较好经济前景的推动下，预测全球房地产市场在继续保持繁荣的趋势，甚至在下一波住房市场周期时具有更高的房价增速。但是，全球住房市场的不平衡也将加剧。发达经济体将呈现“好者更好、差者更差”的马太效应。新兴经济体的住房市场整体上会发展较弱，但是“海上丝绸之路”沿线国家的住房市场可能会出现持续的繁荣。

《中国住房需求报告》指出，今年以来，在宏观经济形势面临内外部双重压力、金融财政政策定向“宽松”的同时，2018年7月底中央政治局会议继续强调“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”，释放了进一步稳定市场预期的坚定信号，住房自住属性得到进一步强化，市场供需两端逐步回归理性。

综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，预计明年市场仍将保持总体回调、平稳释放的总体走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力，刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。

《中国住房金融报告》认为，从房企融资在非金融业融资中的权重走势看，房企相对加杠杆特点明显。截至2018年三季度末，房企融资总额在非金融业融资总额中的权重较上年同期不降反升近2个百分点。增额权重上升幅度更为明显，房企融资增额在非金融业融资增额中的权重升幅超过7个百分点。这说明，相对于非房企融资，房企融资杠杆不降反升。这样一种走势与房企融资调控和监管的政策指向是背离的。自2016年9.30新政始，房地产相关融资调控和监管政策发条持续趋紧，但是，前述指标却是不降反升，意味着此前房企降降杠杆政策在本报告期内并没有取得预期效果。

《中国住房城市政府调控报告》指出，2017年第四季度以来，各地地方政府坚持中央政府提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”和“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”的政策基调，调控更加精准、灵活、有效。进入下半年后，随着持续三年的调控政策逐渐显现效应，部分城市楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，部分城市的库存又进入上升通道。未来，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度;二线城市可能最具放松的冲动和条件，幻想激活楼市的热度;三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。

《中国住房用地报告》显示，2017-2018年土地市场供给和需求都比较旺盛，但随着时间的推移，市场有降温的态势。在调控措施不放松、国际环境驱紧、经济预期下行压力加大的大环境影响下，房地产投资可能有所下行，由此可能引致土地市场的热度在下一个年度里进一步降低。预计随着棚改货币化安置力度的下降、商品房库存量的回升，在下一个年度里，房地产企业的土地购置面积、土地购置费会可能会从高位回落，呈现出下行的态势;与此同时，全国土地出让收入的增速可能会放缓。如果各地政府在供地节奏上未做出适应性调整的话，在下一个年度里，住宅用地市场可能出现价量齐跌、溢价率不高且流拍率较高的状况。另外，随着租购并举、发展住房租赁市场、支持住房租赁消费政策的逐步落实，以及利用集体建设用地建设租赁住房试点方案进入落地期，加上2018年新个税法中关于租金可抵个税等鼓励租房的政策在下一步实践中得到实施，租赁住房的供给与需求可能都会大幅度增加，从而引致租赁住房用地供给与需求的增加，租赁住房用地市场将逐步发育成长为住房用地市场格局中的一个不可忽略的重要组成部分。

《中国住房市场监管报告》指出，2018年，在稳定宏观经济的大背景和供给侧结构性改革的大逻辑下，政府的住房市场监管政策主要从综合监管角度着力稳定住房市场，从土地市场监管角度着力提高土地利用效率，从销售监管角度着力维护市场秩序，确保各项政策落实效果，从租赁市场监管角度着力建章立制，促进租赁市场健康发展。

《中国住房保障发展报告》认为，我国已经建立多渠道、多元化的住房保障制度体系，住房保障工作取得了显著成果。第一，城镇低收入家庭住房困难明显缓解，住房保障范围也明显扩大;第二，保障性住房和棚户区改造项目建设扩大内需，促进经济平稳发展;第三，近年，除了公共租赁房制度建设，还发展共有产权房制度满足多元化需求，还培育发展集体建设用地的租赁住房市场，促进构建租购并举的住房保障制度体系。

解决饱受高房价、高房租困扰的中、低收入阶层的住房问题是义不容辞的社会课题。为实现“住有所居”目标，应积极建设新时代的租售并举的住房保障制度。

《中国住房宏观调控报告》认为，2017-2018年我国住房市场宏观调控在继续坚持“房住不炒”的原则下，调控政策持续稳定，特别是地方政府在调控上从严从紧，政策强化与扩面并存，整体调控措施超过400多次，创下历史纪录。整体来看，持续稳定从严的调控政策取得了较好的调控效果，房地产市场快速上涨的现象得到基本控制。

2018年我国住房市场将会从过去20年的住房高速增长期转变到波动式增长和区域性增长并存的阶段。面对这样的形势，未来住房市场调控在坚持“房住不炒”的原则下，要进一步加强因城施策、分类调控的实效性，各城市要进一步提高精准调控、及时调控的能力。一是坚定不移推进城镇化。二是围绕住房市场稳定发展实现调控机制化、制度化。三是继续坚持因城施策，差别调控的政策毫不动摇。四是加快住房市场长效调节机制建设。