小产权房转正希望要凉 小产权房有土地使用证吗?

楼市新规出台,小产权房转正希望要凉

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前几天，广东省自然资源厅印发关于《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，提出广东将出台一系列新规，妥善解决不动产登记历史遗留问题。

这个指导意见比较引人关注的是，对不动产登记历史遗留问题分类提出原则性处理意见，强调集体所有土地上开发的商品住房，不得办理不动产登记。

其实，早在2017年，国土资源部和住房与城乡建设部就发布过《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，明确强调：防止小产权房通过不动产登记合法化。

可以说，这样的实锤已经将小产权房明确排除在外。可见，广东的做法只是跟着国家政策在走。

之所以此事再次引起关注，还是因为更早前，深圳曾经出台了一份规定，允许部分小产权房转正。这让很多人对于小产权转正重新燃起了希望，觉得小产权房“全面转正”有望。

但事实上，仔细阅读深圳那份新规就会发现，其针对的是产业类、公共配套类用途的历史违建建筑，目的在于盘活土地存量，而住宅类小产权房和违建根本不在此列。

如今，广东省新规出台，只能说，小产权房试图借不动产登记悄然转正的希望已经完全落空了。

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关于到底什么是小产权，有多种解释。通俗的说，小产权房指的是缺乏完整产权的房子，也没有国家发放的产权证。

以商品房做对标，商品房双证合一，拥有土地使用权、房屋所有权的双重身份，能抵押能贷款能交易。

与之相比，小产权房有使用权却无所有权，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。拿不到不动产证，不受法律保障。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

只能说，它的身份从一“出生”就显得很尴尬。

因为其身份的特殊性，小产权房一直不被法律正式承认，所以，它的转正问题也一直备受关注。特别是，我国小产权房的数量非常多。有数据统计，全国小产权房占的土地面积有66亿平方米，总量接近我国城镇住宅数量的三分之一。

还有业内人士分析认为，如此庞大的数量，正是小产权房在短时期内看不到任何转正希望的重要原因之一。

以广州为例，广州有100多个城中村，仅天河区上社一个城中村的流动人口就高达30多万，握手楼比比皆是，小产权房的规模相当可观。

在深圳，2016年的数据是，深圳商品房、保障房存量不到200万套，而城中村的小产权房则高达400多万套，商品房不足小产权房的1/4。“如果让小产权房转正入市，可以想象，将会对商品房产生多大的冲击?”

此外，小产权房不能转正，除了本身存在的一些弊端，如存在安全隐患，配套设施不完善、质量难保证之外，最大的问题还在于没有产权，不受法律保护。

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尽管如此，但是大城市高房价面前，很多人还是选择了购买小产权房。

特别是，目前的小产权房已不在局限于农村，还存在于很多城市的楼盘中。它们往往被建设成与商品房标准一致、社区化的楼盘，但采用20年租赁协议的方式，以租代售。

这类房子最明显的优点就是价格比同地区的商品房便宜，有些同地段房价甚至相差一半，其租金回报率也不低，于是很多人会动心。

但是这样的房子面临的风险也不少。

近年来，各地正在禁止以租代售这种模式。目前广州、杭州针对开发商自持商品房，明确规定一次只能缴纳租期不得超过10年，且单次收取租金不超过1年。这种规则，就适用于小产权房。

其次，各地都在打击违章建筑。而大多数的小产权房都属于违章建筑，包括广州、深圳、东莞在内的各城市都在大力推进拆违工作。

当然最根本的风险来自于小产权房无法享受房价上涨的福利。试想，等周围其他小区的商品房都在上涨的时候，而自己就因为房子是小产权房而无法享受房价上涨的红利。扎心了。

综上，小产权房未来转正希望已经基本凉了。尽管价格便宜，但从长远考虑，购房者最好还是远离这类房子。

小产权房有土地使用证吗?存在哪些风险?

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。那么小产权房有土地使用证吗?存在哪些风险?

一、小产权房有土地使用证吗

该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

二、小产权房的性质

讲通俗一点，就是国家发产权证能买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年、50年和40年三种，国家不发产权证的叫小产权房。

小产权房的性质有三种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子;最后一种是各类农业园或养老院的别墅。这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。

三、小产权房与大产权房的区别

1.小产权房

(1)小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。

(2)职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。

(3)小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。

(4)购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。

2.大产权房

(1)大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

(2)职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。

(3)大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

(4)购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。

四、买小产权房的风险

1.缺少“五证”

“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。

2.拆迁难补偿

除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3.质量难保证

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

4.小产权房不能抵押或者上市转卖

由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。

5.小产权房不能抵押贷款

小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。

以上就是土流网对小产权房的相关介绍，小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，虽然价格相对低廉，但是需要承担的风险也是十分巨大的，不建议购买。