菏泽取消楼市限售 菏泽市为何率先实施松绑？

12月18日下午，山东省菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在对棚户区改造工作提出5点要求的同时，还提出“取消新购住房限制转让措施”、“降低市区商品房预售资金监管额度”。

通知提出，取消新购住房限制转让措施，即取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

通知还提出，降低市区商品房预售资金监管额度，对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

对于菏泽市取消新购住房限售政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，菏泽此次取消限售政策信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪，其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。

菏泽市为何率先松绑?

2017年11月菏泽市出台政策规定，在主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即本地居民2年限售、外地居民3年限售。现在，这个规定只实施一年后就取消了。

对于菏泽市调控松绑的原因，严跃进认为，菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《全国百城库存报告》可以看出，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。这意味着，三四线城市过去库存消化速度比较快，而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹。

据悉，由于菏泽市棚改进程在2016、2017连续两年高歌猛进，棚改规模在全国设区市中蝉联榜首。2017年菏泽市城区共成交住宅等10类用地110宗，成交面积共计801.2万平方米，同比大涨186.4%;全年不同类型土地出让收入219.7亿元。其中，住宅用地累计收入210.5亿元，同比大涨739.8%。中国指数研究院的数据显示，2018年上半年菏泽市土地成交金额177亿元，位居全国300城土地成交收入排行榜第28位。