北京二手房价格下降 2019年房价走势预测

近期，政府主管部门和多家研究机构相继发布北京2018年的楼市数据。数据显示，北京二手房均价十年来首现年度下跌，居民购房杠杆明显回落，消费者和业主预期下调，出现业主降价卖房现象，土地市场遇冷。但同时，共有产权住房等保障性住房供应创新高，集体建设用地建设租赁住房也将在2019年迎来首批入市高峰。

2018年北京楼市分化

2018年，北京楼市呈现出明显的结构性变化，“保基本、分层次、广覆盖”的住房供应体系正在形成。

而在住房市场体系框架下，北京市场出现明显降温，这在新房、二手房和土地市场均有所显现。

中国指数研究院数据显示，北京楼市总体成交量为45658套，成交面积约496万平米，同比下降9.2%。

北京作为存量市场为主的楼市，二手房市场价格被认为更加反映市场状况。某研究院数据显示，2018年二手房成交量在住宅交易中占比达76%，除去保障性住房后将达8成。同时，全年二手房均价60925元/平，同比下跌3.3%，是2008年以来首次年度下跌。

而在土地市场，某研究院数据显示，2018年北京市成交住宅用地规划建筑面积624.5万方，同比减少35.6%。此外，全年土拍溢价率为15.4%，比2017年下降超过10个百分点，土拍楼面价23499元/平，环比下跌5.1%，时隔七年土拍楼面价再现下跌。此外，全年流拍住宅用地规划建面115.8万方，创近五年新高。

与市场体系明显遇冷不同，在住房保障体系领域，北京则正在大踏步前进。

据统计，北京2018年公示取证项目(共有约133个)的房源类型上，有20个共有产权房项目取证，限竞房项目则高达40个。

按照北京市住建委的数据，2018年北京市保障房新开工5.45万套;分配公租房3.23万套(户)，其中实物房源2.66万套，新增发放市场租房补贴0.57万户。同时，截至目前已有9个集体土地租赁住房项目实现开工，可提供房源约7600套。

而在土地供应方面，截至2018年12月底，北京共落实保障性安居工程用地417公顷，计划完成率为119%，超额完成年度总量任务。此外，2018年北京还供应及纳入“上市项目库”商品住宅用地共计732公顷，完成年度650公顷供地任务的113%，其中共有产权住房用地207公顷，计划完成率为103%。

2019年需求升温仍受制

1月9日，据北京日报报道，北京地区部分银行正在将首套房贷款利率从基准利率上浮10%下调到上浮5%。这引发了各界对北京楼市政策在2019年走向的猜测。

对此，北京房地产业协会秘书长陈志1月9日在一次直播中表示，对于2019年北京楼市走向，尽管迎来央行时隔三年后首次全面降准，但很难据此判断楼市将迎来利好。“货币政策是水，利率政策就是阀门”，具体还要看首付比例、房贷利率水平等政策的松紧程度。

也有专家认为，2019年北京调控政策将会边际改善，主要是行政政策修复，更支持首次置业刚需进入市场，这会带动北京市场换房链条，二手房市场或将小幅回温。但不意味政策转向，需求升温仍受多重制约。

专家同样看好二手市场。他认为，从大趋势来讲，北京以存量房交易为主，政府对这一领域的交易和价格的限制相对较少，市场表现更多是自发调整和预期影响变动所致，未来二手房市场，尤其是中小套型的二手房市场依然会有一个较好表现。

2019房价下降已成定局?

1、第一个大道理便是市场规律，房市也一定迟早会遵循市场规律，这不是以人意志为转移的。首先，有涨必有跌、有盛必有衰，这是万事万物的规律，房价也绝不会例外。中国的房价自98年住房政策改革以来已经几乎涨了三十多年，已涨得太离谱了，已成强弩之末，不可能再涨下去了。

2、第二个规律是供求理论，这是市场的基本规律。供求关系是商品经济的基本关系，供大于求还是求大于供决定着商品的价格波动。中国目前的房地产市场除一线城市市区外，大部分地方已是严重的供大于需。

3、第三个规律是价值规律，价格再高也不能脱离价值太多太久，一定会回归到价值的。房价也不会例外，它迟早会回落到应有的价格的。