三四线城市楼市降温 高房价能不能撑得住

最近几年来，三四线房价一路高歌，涨势非常惊人。比如江苏苏北重镇徐州，房价连涨了35个月，相比连涨之前的房价，如今翻了一倍，个别楼盘一年涨了160%。

更为重要的是，由于一二线城市的“限涨令”，而三四线之前没有限制，所以在棚改货币化的刺激之下，在买房需求的推动之下，房价一路飞涨，甚至开始逼近了二线城市。

然而，时过境迁，如今不少三四线城市却又陷入了另一个尴尬的现状，即：房子卖不动，房价却不跌!

三四线城市房价

大家都知道，如今别说三四线城市了，就是一二线城市，房子都不太好卖。但相比一二线，三四线却更难，除了楼市大环境处于低潮之外，原因有四。

(1)三四线城市这一波的楼市繁荣，和棚改货币化息息相关。但如今不少城市已经基本完成棚改，而且国家货币化安置政策也在调整，所以最大的一个刺激点在衰弱。

(2)此前，由于一二线限制炒房，所以不少炒房客转向了三四线，由此增加了三四线买房需求。但这并非真正需求，而只是投机，一旦方向不对，自然偃旗息鼓，不再去买房。

(3)由于三四线不限价，所以此前涨幅较大，相比一些二线城市，已经没有了价格优势。加之二线城市的“抢人”战略，导致很多需求去二线城市买房，分流了部分三四线买房需求。

(4)相比三四线城市，一二线更有吸引力，所以一二线人口持续是净流入，而三四线是人口持续净流出。人口，就代表住房需求。三四线人口持续流出，代表住房需求在减少。

让人奇怪的是，从市场规律来看，既然三四线房子卖不动，房价应该下调才对，为何房价却不跌呢?原因很简单，不外呼这九个字，即：不准降，不能降，不愿降!

其实，除非万不得已，不然谁都不会降价。然而，问题的关键在于，如今三四线的高位房价，未来能不能保持住，能不能撑得住?

从以上分析可以看到一个重点，即住房需求在减少。但从各方数据可以看到，三四线楼市供应却在增加，去年有数据显示，三四线楼市库存回到了7年前，去库存之后现在又库存积压了。也就是说，从长远来看，三四线楼市将供大于求。

因此，从正常逻辑上看，三四线房价缺少承载的基础，未来应该是要下行。当然，如果房价持续多年不涨，其实也相当于房价下跌。

值得一提的是，去年有统计显示，房价过万的三四线城市，已经超过了20座。十年前，有专家评论，“房价过万”是二线城市的一个标志，如今看来这一判断贻笑大方了。实际上，全国新建商品房的均价，都已经接近了万元。

国家统计局的数据是，2018年全国商品房均价超过8700元/平，尤其是东部地区的整体均价，就已经超过了1.1万/平。从全国来看，房价一旦再涨15%，那么中国将进入万元时代。