上海房地产增值税附加税下调 上海房产增值税计算方法介绍

自3月7日起，上海市个人出售房屋增值税附加由11%下调为6%，增值税及附加一共为5.3%，以缴税时间为准。

同时，个人非居住用房网签合同日期在今年1月1日后的印花税减半，由万分之5调整为万分之2.5。对此，新浪财经向上海房产中介求证，确认了其中的内容。

上述增值税附加=增值税(5%)*附加税率，按附加税率11%推算，原先售房增值税及附加税为5%+5%*11%=5.55%，而今降至5%+5%*6%=5.3%，合计起来下降了0.25个百分点。

新浪财经粗略计算，假设在上海需出售一套报价1000万的二手房，若不满两年，附加税率未下调之前，售房需缴纳增值税及附加税大约55.5万(1000*5.55%);税率下调之后，业主需缴纳的增值税及附加税变为53万(1000*5.3%)，少付款2.5万。

当然，在增值税及附加税的缴税征收中，房屋是否“满2年”是其中的关键因素。

对于普通住宅，若是满2年，免征增值税及附加税。若不满2年，则按照全额÷1.05*(5%+0.3%)征收。若不满2年，则按照全额÷1.05*(5%+0.3%)征收。

其次，对于非普通住宅，若是满2年，按照差额(税务核定价-购入价)÷1.05*(5%+0.3%)征收。若是不满2年，则按照全额(核定价格)÷1.05*(5%+0.3%)征收。

此外，对于非居住用房，则全部按照差额征收。

对上海房屋增值税附加率下调，一位地产分析师认为，此次增值税附加下调力度较小，对房价影响不大;至于印花税下调，个人购买非居住用房的交易量很小，企业购买比例大，因此印花税减半对房价影响也微乎其微。本次调整主要为了积极响应政府提倡的减税降费。

近期，“减税降费”随着两会召开成为社会热点。中央经济工作会议提出，积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费。

据新浪财经梳理，在上海二手房普通住宅交易税费征收中，卖方需缴纳包括增值税及附加税、个人所得税和印花税。

个税征收中，购买未满5年(含5年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。

而买方需缴纳契税、中介费、交易手续费、印花税(住宅免征印花税)。

关于契税，假设购买首套房，则根据房产面积决定契税征收：1、小于等于90平方米的首套住房，征收1%的契税;2、大于90 平方米的首套住房征收1.5%的契税。假设非首套房，则征收3%的契税。

根据国家统计局近期发布的数据，一线城市的二手房市场有所降温，2019年1月份，上海二手住宅销售价格环比不变，同比下降2.8%。一线城市二手住宅销售价格同比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。