房地产税立法：普通百姓自住房可以设定免税额

房地产税，关联着千家万户，应该说是每一个家庭的关注点。对于我们普遍理解意义上的房地产税，虽然提出过多年，但鉴于我国的实际情况，如产权时间问题、公摊面积问题、立法问题等，都具有其复杂性，这是房地产税迟迟未落定的根本原因。

今年政府工作报告提出要实施更大规模的减税，全年计划减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元，同时在增值税改革、房地产税立法等方面也提出了新要求。

近日，记者就2019年宏观经济增长指标、房地产税立法等问题专访全国人大常委会委员、全国人大财政经济委员会副主任委员尹中卿。他强调，要鼓励企业将减税降费后节省下的资金用于科技创新、更新改造、改进产品、扩大生产、增加工资。

针对房地产税立法话题，尹中卿表示，房地产税是一种财产调节的方式，主要是针对那些占有多套房、炒房的人群，而不是住房的人群。他建议，设置人均30至50平方米的面积为免税额。

房地产快速发展的这些年，我们很多人都是通过贷款买房，背负着数十年的债务。我们有时候看着一些人有了两套、三套房子，事实上，除去债务，也就一套、两套的净房产。这类人群也是比较担心房地产税征收的。从目前反馈的各种情况来看，房地产税征收是必然的，这一点相信大多人都不会有怀疑。

从本次政府工作报告的表述来看，虽然还是没有给出明确的征收时间表，但措辞上更进了一步。由2019年表述为“稳步推进房地产税立法”，相比2018年表述“稳妥推进房地产税立法”，一字之差，说明房地产税逐步进入立法制定程序。笔者也多次发文阐述房地产税征收的必然性、对房价的影响以及对税收制度方面的变革影响等，下面我们来看看知名媒体人对未来要征收房地产税期待，应该说也代表了不少人群的想法。

胡锡进表示，个人是坚决支持房地产税立法工作，同时从媒体人的角度提出三点建议：

第一，房地产税每一个信息都牵动着舆论，很敏感。立法者应给予充分的重视。认真分析和对待担心者的顾虑，确保最终出台的房地产税法产生的正面作用将是压到性的。

第二，明确立法目标。房地产税立法是为扩大税源，还是持久性的平抑房价?或者是更公平的分配住房资源?又或者是前几者兼而有之?只有在目标明确以后，才能制定准确的税率及政策，实现预期效果。

第三，应充分考虑房产税实施后房地产市场的链式反应，对此应进行反复的效果推演。比如说，房地产税开征后，租房市场会有什么反应?房产税会不会被转嫁到租客的头上?房价又会产生怎样的反应?国家应设计措施对冲房价大幅度反应。

从胡锡进提出的房地产税三点建议来看，具有一定的代表性。确实，房子是我们当今大部分家庭最主要的资产，可以说，房地产立法事关到每一个家庭，甚至几代人的根本利益。做好房地产税立法前的充分调研，以及房地产税实施后的各种影响评估，都是必不可少的环节，其最终目的是保护普通家庭财富和各项事业的顺利进行，这一定是房地产税推进的初衷。

房地产税在紧锣密鼓推进。事实上，大家更期待房地产税征收的标准，也就是说，什么样的情况会缴税?根据国外经验，以及国内实际，我们应该会有一个“免征面积”和“免征额”，也就是我们不是每一个家庭都要交税，总体原则不应该是增加普通家庭的税负。下面我们一起来看看专家们是如何说的?

中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞建议：第一，房产税征收应由国家设定统一免征面积，人均免征面积为40到60平米为宜，各个地方在国家确定的基础上，根据地区实际情况确定免征面积，同时，各地根据评估的平均价格和人均住房面积，确定出具体的免征额;第二，根据“广覆盖、低税率、轻税负”总原则，建议房产征收税率确定在0.2%到1.2%之内。

从上面各方声音来看，对房产税征收的必然性不是关注的重点。主要还是房产税如何征收的问题，总体说来，房产税征收标准与房产税推出的时间同样重要。

1.降低交易环节税收，确保普通家庭总体税负不增加。目前，我国的房地产税体系，主要包括土地购置环节的契税、土地使用税等，房地产交易环节的土地增值税、所得税等，持有环节的增值税、印花税等，总体上是“重交易环节税、轻持有环节税”。随着未来房地产税开征，这些税负都应统一纳入考虑，也就是说虽增加了持有环节的税收，但应降低交易环节的税收，除“房叔”、“房婶”外，应不以增加普通家庭税负为目标。如此看来，低于3套以下房产的家庭，就不会增加多少交税。

2.房产税征收不能完全替代土地财政收入，其收入应用于小区环境提档升级等，专款专用。2018年，全国土地收入6.5万亿元，如果按媒体多数认为的中国目前200万亿住房市值来算，撇除掉免征面积和免征额，那么差不多还有100万亿的房产可以用来征税，按照1%的征收标准来算，一年也就1万亿，只占到2018年土地收入的15%，从这个角度看，房产税不可能替代地方的土地收入，只能作为一种补充，特别是房产税征收初期，其征收标准税率也不会太高。另外，按照发达国家征收的房产税用途来看，主要还是用于小区环境、城市提档升级之用，这对提升居民的居住舒适度有好处，我们应可以参照。

3.房产税实施应择机、择地稳步实施。房产税作为一种长效机制，对平抑房价、维护房地产业健康发展应起到一定作用。正是因为如此，房产税推出也必然影响到老百姓的预期和市场结果，所以，房产税推出时间节点就显得尤为重要。房产税各项法律程序、价值评估系统、信息登记系统完善后，需要选择适当的时机推出。一般说来，房产税正式推出前后，会对楼市有一定打压作用，那么房产税推出时机可选择在楼市上行期。

同样，由于各地楼市基础不一样，比如一线大城市剩余可用于开发的土地较少，可能作为首选推出地，既可弥补一定的财政，又可维护楼市健康发展。而许多城市的可供土地资源还很多，房产税征收的紧迫感就没那么强烈。加之老百姓本身也还不太富裕，对房产税征收观念接受还需要时间，可以选择缓慢征收或低税率征收，部分地方甚至可以不征收。

房地产税主要针对炒房族，普通百姓的自住房可设免税额

不能简单把房产税平移成房地产税，房产税不包括地，而房地产税肯定会对一些涉地的税收进行整合。比如土地使用费、占用税、增值税等等。推进房地产税立法更多是为了完善我国的税收体系，强化地方的主体税种，间接上可能会对房地产价格有影响，因为它提高了房地产的使用和占有成本;但负担会有较大增加的主要是那些占有多套房产、房子买来不住而是用于炒房的人群。

绝大多数国家的房地产税，都像个人所得税一样可以设定免税额，比如设定人均30至50平方米的面积为免税额。尽管房地产税主要不是为了调节房地产价格，但对房地产市场和人们的预期会有很大影响，所以需要考虑出台时机。由于房地产税是一个地方税种，房地产税法出台之后，什么时间开征、按照什么样的税率征收，地方有很大的自主权和选择权。

房地产税的立法对于税制改革有哪些影响和作用?

一是有利于地方主体税种的形成;

二是有利于直接税、财产税成为我国税收主力军;

三是有利于调节居民财产差距，占有资源较多的人税负会增加;四是有利于节约、集约利用资源。

房地产税本身作为地方的主体税种，是不能解决地区之间的公平问题的。可能未来会设置一个宽税率范围，再由当地选择适用税率;此外，由于房地产税是按照现价估值收税，对于不同价值的房子，征税额也不一样，不同城市提供的公共服务水平也不一样。还要注意的是，城市中心和郊区、大城市和边远城市、城镇和农村之间肯定是有差距的，这些差距今后主要还是通过转移支付等方式解决。

增值税是最大的间接税种，企业只要提供生产和服务就要缴税，但它对蒸馒头的、挖矿山的和造电脑、造航天飞机的是一个要求，就是不管企业是否盈利、盈利多少。所以现在传统制造业的利润率太低了，而金融业等企业的税率太低了。

增值税改革就是简化税制、降低税率，最终目的还是进行税制改革，解决社会的税收负担和盈利率水平。从长远来看，要减少间接税比重，增加直接税比重，增加财产税和收入税的比重。