专家分析楼市：人工材料都在涨 房价会下调吗？

面对国内经济承受巨大下行压力，以及各地房地产市场低迷，房价下降预期在上升，部分二三线城市给房地产松绑了。于是，一些专家喊出，近20年来，人工在涨，地皮在涨，材料在涨，请问房子价格会跌吗?于是很多民众觉得，专家的话讲得很有道理，看来国内房价似乎只能涨，不能下跌了?

其实，房价涨跌与成本关系并不大。最好的例子是看粮价。如果仅看售价的话，粮价这二十年来也在微幅上涨。现在超市大米的价格还是在2元钱/斤。若是扣除这二十年的通胀率，粮食非但没有涨价，而是还下跌了。不管怎么说，这些年来，粮价还是比较稳定的。

事实上，在这二十年中，粮食成本也都在上涨，农药、化肥、种子都在涨价，耕种时雇用农机、水、电、收割机时使用农机、工人，这些都要花钱，都是粮食的生产成本，但是粮价并没有因此而大涨，种粮一年下来还可能出现亏本，这才导致农民种粮的积极性不高。

那么，同样是成本上升了，为啥房价涨了，而粮食生产成本上升了，粮价却涨幅非常有限呢?肯定有人会说，国内粮食便宜，粮价不涨，除了国内粮食连续丰收之外，每年进口大量低价粮食，使得粮食多了，粮价自然就涨不上去了。但你想没想过，中国各城市的房屋空置率是20-30%，远超国际警戒线，同时，中国有6500万套空置房，未来房子多得住不完，为什么房价就不能下跌呢?

现实情况是，国内的房价和粮价都在很大程度上，受到了政策层面的影响。对于粮食来说，民以食为天，这是刚需，所以国家对粮食管控得非常严格，粮价就很难上涨了。而反观国内房价涨了二十年，无论是国内的GDP增长，还是地方的土地财政，都需要房地产市场保持长期繁荣稳定。

而近年来，随着未来经济转型，以及出于防控房地产金融风险的需要，中央政府将退出依赖房地产拉动GDP增长，各地方政府也会减少对土地财政的过多依赖。近期要求开征房产税，打击投机炒房需求的呼声越来越高，未来投机炒房需求将退出。高房价已经逐步失去政策的支持。

值得注意的是，本轮房价上涨到现在已经三年半了，一些前期库存较高的城市，都已经去化了大量的商品房库存。前期房地产的最热门城市对商品房的需求趋于饱和，一些家庭拥有三套以上的房源，并不稀奇。同时，随着大中城市出生人口的大幅减少，二胎政策应者廖廖，中国老龄化社会已经到来，长远来看，社会对购置商品房的需求正在全面退潮。

所以，未来房价将取决于供求关系，买房的人多了，商品房价格上涨，卖的人多了房价就下跌了。没有人在乎成本是多少，房地产去杠杆、挤泡沫，回归居住属性已是大势所趋，而对于那些叫嚷着房价不会跌的炒房者和开发商来说，现在还不如赶紧降价促销，及时回笼资金，保存房价上涨的果实，这总比长期放在手上僵持着要好得多。房地产非理性繁荣期已过，只有住房不炒，才能可持续发展。