房地产知识：正在按揭的房子怎么转卖？

常规意义上正在按揭的房屋买卖肯定是不行的，因为作为二手房交易来说，房产证是必要的，而正在按揭的房子没有房产证。但是如果卖方还贷压力太大，正在按揭的房子通过一定的步骤也是能达到出售目的的。

正在按揭的房子转卖这个问题要看各地方的政策，有的地方是自购之日起三年内不允许转让，有的地方是五年，如果没有限售政策是可以转让的，现在的房产80%的都是在按揭中，转让也属正常现象。短期炒房的客户都是接手后赚取差价就转卖的，周期都是非常短的。

一般来说，按揭超过两年的房子，就可以转卖了，但是按揭当中的房子转卖，手续比较复杂。满五唯一，是指的个人所得税，只有达到这两个条件，才能省掉个人所得说;不过只有1%的个人所得税，可以当作过户费用，转嫁给买家，也无妨;不满2年的房子，还有一个增值税，5.5%左右，你这个只要超过2年，就没有了;但是，想要卖你这个房子，需要的过户时间比较长一点，而且还会产生一些费用和手续。

房子处于抵押按揭状态，不动产登记机构是不会受理过户转移登记手续的，要想过户，必须先还清贷款，办理解压手续后，方可进行转移登记。

为什么银行不接受正在按揭的房子不可以转让呢?

第一：银行一般不接受债务转移，对银行的风险太大，如果中间遇到问题，三方可能会出现各种理由。

第二：太麻烦，银行和交易中心的工作人员都不愿意这么做，工作量会增加。

第三：贷款部门每年都有业绩指标的(否则贷款部门还要他有什么作用呢)

二手房交易时，如果房子有房贷未还清，大部分卖家会用买家的首付款把剩余的房贷还清，银行会开具还贷还清证明和卖家利用买家的首付款还贷的证明。这样就可以正常交税、过户、贷款交易了。有的房子暂时未取得房产证，这样的房子也有卖的，一般是去公证处开证明，等房产证下来后再去过户，但是这样具有一点点风险。

正在按揭的房子怎么转卖?

1、办理房产转按揭

“转按揭”指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单地说就是仍处在按揭中的房屋进行买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。

卖方可将尚欠银行的贷款转移到买家名下。但是需要注意的是，大部分的银行都不支持这项业务，想做转按揭，二手房买卖双方必须咨询好哪个银行能办理，需要准备的手续和材料是什么，提前做好准备。

由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不同，在转按揭的同时，买方可根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。

2、用买方房款还贷

如果买方有足够的资金支付首付款，那么买卖双方就可以解决这次交易问题，轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。买方需要承担较大的经济压力，并且如果遇到黑中介或者不良卖家，很有可能面临损失，因此要谨慎而行。

具体流程是：

(1)卖方向贷款银行申请提前还款，买方支付卖方剩余还款金额作为首付，并签订房屋买卖合同(为保障安全，小编建议一定要有担保公司在场作证)。

(2)卖方前往贷款银行办理提前还款，并在还款账户中存入足额钱款，到贷款银行办理结清手续。

(3)银行贷后管理中心出具解押材料，将原房主的房子解押，卖方前往房屋所在不动产登记中心解押，卖方拥有房子的所有权。

(4)买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。

3、卖方自己还清贷款再卖房

如果买方不愿意先支付首付款帮助卖家解押房产的话，买方还可以利用自己其他的抵押物抵押给银行，获得一定的贷款来还房贷，有点拆东墙补西墙的味道，但不失为一种方式。等到还清房贷，解押出房产，与买方完成交易，拿到买方支付的款项之后，再将抵押物解押，最终完成整个交易流程。

4、找正规的担保公司代赎契

如果银行部不允许做转按揭而卖方和买方都没有提前还贷的能力怎么办?卖方可以找正规的担保公司代赎契，赎契后等于是取消了原来房屋的抵押关系，在这种情况下房屋才能进行交易。当然，担保公司会收取一定的费用。

可以找一个正规的中介公司，通过向买方收取预付款的方式先将贷款还清，但是这样需要到公证处公证，需要一定的手续费。