北京新购房质量有缺陷有望向保险公司提出索赔申请

今后，在北京新购房的业主若发现房屋质量缺陷，有望向保险公司提出索赔申请。

新买的房子没过两年就出现质量问题，维权时却遭遇开发商各种推诿，这是近年来不少购房人遭遇的“心头痛”。近日，北京市住建委、市地方金融监管局等部门联合就《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》征求意见。按照征求意见稿，新建住宅将投保工程质量潜在缺陷保险，购房人发现质量问题可向保险公司索赔。

商品房作为可交易的商品，有着区别于其他商品的特殊性。除了本身的价格较高外，其质量的好坏也关系到居住的舒适度，甚至生命安全。虽然房屋建设有着严格的程序把关，比如建筑过程中的质量监理，以及建成之后的综合验收，但实际操作过程中，由于合同意识和质量意识淡薄、设计施工不当、建材质量、施工偷工减料、工程层层转包等原因，造成了一些工程质量事故，也出现了一些财产损失和人员伤亡的情况。因商品房质量问题所引发的矛盾和纠纷，也成为影响社会稳定的因素之一。

屋顶渗漏、墙壁开裂乃至房屋倒塌等住宅质量问题，在全国不少地方都出现过，轻则影响购房人的正常居住使用，重则影响到购房人的安全感、幸福感。即使在住宅工程质量保修期内，购房人找开发商维权时也往往不会一帆风顺;一旦过了保修期，解决房屋质量问题更难。可以说，购房人既承受着高房价之重，又面临着住房质量之忧。

北京拟推出的住宅工程质量潜在缺陷保险，有望消除购房人对房屋质量的忧虑。根据征求意见稿，新建住宅工程项目要在土地出让合同中，将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。即这种保险属于强制险，由住宅工程建设单位投保，保险公司根据保险条款约定对建筑物损坏履行相应赔偿义务，即出现质量问题由保险公司买单。

同时，保险公司介入本身可以减少房屋质量问题，因为保险公司为了保障自身利益、减少业务风险，必然会对开发商起到一定监督作用。这实际上有利于三方——对购房人来说，这种保险既能减少质量问题，出现质量问题后又能获得赔偿;对保险公司而言，新增加了一种业务和盈利点;对开发商来说，虽然承担保险费，但也会从中受益。

开发商所承担的保险费，一般会计入房价成本，由市场供需双方来分担，但通过投保，开发商当能减少房屋质量问题，即减少相关纠纷，从而减少了质量问题所产生的成本。同时，还有利于维护开发商形象，因为质量问题所引发的纠纷，对开发商形象影响不小。另外，这种保险还可以节省行政管理部门、司法机关的资源并降低相关成本。

也就是说，新房强制上保险可以带来“一保多赢”，有望推动新建住宅质量整体“升级”。当然，也不是所有住宅质量问题都在保险范围内，征求意见稿规定，房屋所有人或使用人非正常使用房屋造成质量缺陷等三种情形不属于保险责任范围，而保险范围内的缺陷，也规定得比较明确。这样一来，购房人就清楚了哪些质量问题可以索赔，哪些问题不能索赔，从而可以减少保险赔偿纠纷。

不过，这种保险只能是减少住宅质量问题的一种补充性措施，既不能替代住宅项目建设单位、施工单位、监理单位在质量方面的责任，也不能替代行业监管部门对于工程质量的行政监管责任。即“一保多赢”不等于“一保万能”，参建各方还须继续落实质量终身责任制，相关部门要继续在日常质量监管、工程验收等方面严格尽责。

依据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时承担商品房保修责任，房屋在保修期内出现的质量缺陷，开发商应无条件维修并赔偿相关损失，对房屋建筑的地基基础工程、主体结构工程的缺陷，则有更长的责任期。问题在于，尽管有房屋维修基金或者物业保修金等作为保障，也有相应的房屋购销合同作为维权依据，但现实中真正遇到问题时，往往会出现推卸责任、责任人消失和责任人无力赔偿等情况，导致购房者陷入维权难的困境。

如果在房地产开发公司和购房者之间，引入质量保险机制，通过商业保险的介入实现第三方的风控保障，则有可能破解上述难题。将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件，这种做法有望发挥兜底保障功能，也不失为优化治理的一种创新。

事实上，建设工程质量潜在缺陷保险制度是国际通行做法。据了解，建设工程质量潜在缺陷保险起源于法国，目前全世界约有40多个国家已开展此项保险。而在我国，这项制度刚刚起步，仅在部分地方有所尝试。如2012年起，上海探索将保险机制引入建设工程质量风险管理体系，试点推行了住宅建设工程质量潜在缺陷保险。试点期间，该试点险种为全市4个住宅项目4000余户居民、55.4万平方米住宅提供了13.9亿元的风险保障。从效果上看，这一保险并没有增加开发商负担和购房成本，反而因引入了保险公司作为第三方风控机构，与监理制度一起形成了“质量双保险”，极大提升了建筑质量水平，继而实现了开发商、业主和保险公司多赢的局面。

另外，今后新建住宅强制上保险后，老旧住宅能否享受“保险待遇”，值得思考。目前，各个城市存量住宅数量巨大，大多没有纳入保险。浙江宁波市2016年起为老旧住宅上保险的做法——保险产品由政府财政买单，将居民房屋倒塌损失等纳入保障范围。总之，北京推出的新房“强制险”和宁波推出的“旧房险”，都值得各地参考借鉴。