4月楼市调控延续 全国房地产市场呈现分化的态势

2018年三季度，40城新建住宅成交面积环比有所下滑，同比小幅增长，降温态势显现。四季度，部分开发商加速推盘，一方面随着市场降温，开发商准备储备现金过冬，另一方面是冲刺业绩完成年度目标，成交量有所翘尾。2019年1-4月，40城新建住宅累计成交面积同比下降2%。

政治局4月19日会议重申要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住房和城乡建设部也对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。4月来，针对市场回温迹象，发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。

今年1-4月，已有30多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧。综合考虑这些情况，预计全国楼市还将继续降温，上半年40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，开始企稳反弹;东部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

2019年以来，楼市调控延续，据不完全统计各地发布的调控措施合计超过160次。房价持续上涨幅度较高，以及土地市场较热的城市或面临政策的“重点关照”。

一线城市以北京为例，根据数据显示，4月份北京二手房住宅签约14440套，环比3月份的16051套下跌10%;“五一”期间，北京市二手住宅网签134套，新建商品住宅网签124套，两者网签量总计256套，创下2015年以来同期网签水平新低。

如果将范围扩大至全国，根据数据显示，4月份一线城市累计成交面积环比下跌约12%，二线城市环比上涨约5%，三城市环比下跌约10%。从整体上看，4月全国房地产市场仍然呈现分化的态势。

部分城市在3月份成交量出现明显放大的背景下，价格亦随之小幅上调，然而价格变化后，市场需求却有所改变，即观望情绪加重，进而造成4月份成交量的上涨乏力。

而造成4月份“阳春”行情难以为继的原因，除了有成交量在3月份集中释放后的自发回落外，4月份各地频繁发布的调控措施，也使得市场预期发生改变。

据不完全统计，4月份全国各地发布的有关房地产市场调控政策超过60次，而3月份仅有15次，2月份21次，1月份68次。也就是说，今年以来，各地发布的调控措施超过164次。

虽然政策面的加码已在某种程度上影响了4月份房地产市场表现，但目前仍有少数二线城市表现得较为突出。

市场热度依然较高的二线城市，未来政策继续加码的可能性会较高。从市场热度的判断来说，可以从新房、二手房成交价格上涨水平、土地市场热度以及二手房挂牌价格变化情况这三个纬度进行。

预计在3月份、4月份房价持续上涨幅度较高的城市，以及杭州、武汉等土地市场较热的城市，后续政策“微收紧”的可能性较大。