影响房价涨跌的因素有哪些?产业基础、人口流动性好的城市 房价上涨动能更大

房地产价格的涨跌，同时受到需求多寡和货币宽紧的影响，预测房价的上涨空间也遵循这样的判断逻辑。

产业基础、人口流动性好的城市 房价上涨动能更大

目前，我国房地产市场的需求量仍有支撑。

首先，中国的城镇化进程还未结束，根据历史经验，城镇化率达到75%之后才会减慢。

其次，当前我国整体存量住宅户均为1.05套，但一二线城市中仍有不少家庭没有住房，这两个因素都表现为城镇化驱动下的基本住房需求。

此外，改善型需求仍有很强的动能，一是人均住房面积有待继续提高;二是市场上老旧小区、非电梯房的比例仍较高，居住条件改善驱动下的住房需求也较可观。

在此基础下，如果流动性不收紧，房价就仍有上涨的空间。

我国当前M2总量已经相当于欧美之和，实体经济不需要如此多的货币，房地产在过去因其抗通胀、低风险收益比等特点，吸纳了很多投资性资金的流入，房地产也成了过剩流动性的蓄水池。这种情况短期来看并不能完全扭转，但是考虑到现阶段房价整体的绝对价格较高，房价的涨幅空间也将越来越小。

此外，不同于之前的全国普涨，未来不同城市之间的涨幅分化程度将更加明显。城市之间由于产业、人口、政策等条件的不同，会呈现出不同的房价格局与趋势。

具体来看，一线城市二手房占比较高，资产流动性较好，城市本身的潜力很大，但是由于政府不允许特大城市的人口过度增长，新增人口的补充较差，房价不一定涨得很快;二线城市及一线城市周边的强三线城市则表现为正在受益于产业和人口的集中与溢出，例如未来大湾区有望新增1亿人口，而广州、深圳的承载能力毕竟有限，且政府对超大城市人口有限制，那么更多的会流向一线城市周边的强三线城市，这一类城市的房价涨幅是较为乐观的;而对普通的三四线甚至四五线城市来说，一是缺乏持续的人口导入，二是这类城市二手房市场疲弱，资产变现能力较差，因此并不具备投资的价值，城市房价的涨幅也会偏弱。

影响房价涨跌的因素有哪些?

1、宏观因素。

主要包括：成本因素。

城市地价的平均水平、建安成本、资金成本(利息)、税费额度等决定一个城市房价的平均绝对水平。供求关系。

供不应求时，拉动成本上涨，利润水平也会增加，房价上扬;供过于求时，地价会下滑，有产税费、资 金成本也会下降，利润空间被压至最小，房价下跌，跌至成 本加最低利润水平。

城市建设、经济发展水平。

这是成本因素及供求关系的衍生因素。城市建设经济发展水平提高，会加大建房成本，增加供给和需求，特别是增加需求的总量和购买力，促使房 价上涨。人地关系。人地关系即城市建成区或规划区人口与土地在数量上的对比关系，特别指现实或潜在可用于商品房建设的用地面积与有住户需求的人口数量之间的关系。

人多地少，则存在现实的或潜在的供不应求的局面，会使土地变得更珍贵;少地多，土地供给弹性大，地价就不会 太高，房价也会便宜些。

变化趋势。

上述各项因素的未来变化趋势，影响开发商的定价水平和购房者购房时机的选择。当某种决定记价上涨或下跌的因素发展趋势为大多数发商、购房者公认的时候， 就会对现在的房地产价格水平产生影响。

2、微观因素。

主要包括：成本因素。

城市各处房价的差异，在很大程度上是源于成本差异。下述很多因素也都直接或间接地影响建房成本，进而影响房价，如位置差异导致地价差异，进而导致记价更 大的差异;设计、装修标准不同，建安费及装修费就不同， 房价自然也会有相应的差别。

位置。

位置是影响城市内部房地产价格水平的最重要因素，大家公认的好位置、好环境，往往也是城市建设投资、环境投资长期积累的结果，土地成本自然居高不下，加之购 房者对好位置需求热情高，开发高有机会提高利润水平，由此导致好位置房价高出差位置房价几倍乃至十几倍。

规划设计水平与装修标准。

小区规划与建筑档次提高了，人得到更多购房者的青睐，提高档次需要以增加投资为基础， 自然会使房价提高。

此外，小区与住宅的设计标准与未来小区居住人口的素 质相互影响。高标准高价位，入住人口素质较高，高素质居 住人口同样能维护小区良好的环境质量与设计水准，因而促 使房价进一步提高;普通住宅区，通俗是位，入住人口杂乱， 小区环境质量难以得到有效维护，房价也难以进一步提高; 如果有治安隐患，环境脏、乱、差，可能导致房价下降。

住宅平面格局。

内部功能设置、面积分配都会直接影响 房价。卧室、厅、厨、卫等功能如果按购房者要求，设置齐 全、合理，面积分配适当，购房者在价格上就人宽容一些， 开发商则有机会提高价格。在以建筑面积计价时，住宅套内 有效使用面积大，分摊的公用面积少，即使开发商适当提高 房价，购房者也会乐意接受。

配套设施。

包括小区内生活服务配套设施及住宅内水、电、气、等配套设施。配套设施齐全，房价就可以提高，特 别是中小学与体育卫生、商业设施尤显重要。住宅内适当配 置高级设施，如 24 小时热水供应、消防报警、高级电梯、防 盗对讲、卫星天线入户等设施，提高的价格要比追加的投资 多得多。交付使用时间，已使用时间及剩余使用年限。

以新建的、即购即住的住宅房价为标准，尚未交付使用的期房及已使用 过的存量房，价格都要打折扣。期房房价要考虑提前会款的利息的因素和能否按时按质交付使用的风险因素。