租房市场迎来淡季 房屋中介租金不减是什么原因?住房租赁产业发展战略研究

房屋中介租金不减

北京房地产业协会数据显示，2019年11月，北京分租、整租住宅市场成交量和成交均价较上月均略有下降，住宅租赁市场延续上月量价回落态势。毕业季后，租房市场迎来淡季。各大租房平台房源充足，但租金报价仍然处于高位，并没有出现较为明显的回落。中介和房东只在起租日期和中介费上稍有让步，使得租房总成本略微下降。大型中介品牌旗下通常形成了租赁子品牌。比如，链家旗下的自如，我爱我家旗下的相寓等。

北京租房市场

以位于北五环外昌平区天通苑地区为例，该片区受大规模大户型回迁房源影响，租房房源充足。该片区大部分房源被整租后，普遍被房东或二房东改造成“群租”房。100平方米左右的三居室，可以被改造成8个房间，人口密度最多可以达到15人以上。但由于隔断房价格不足千元，仍然成为大量“北漂”的租房第一站。这些租户形象地称呼自己为“纸片人”。

诸葛找房发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》指出，2019年上半年，北京、上海、深圳三个城市整租一居室租金收入比分别为89.5%、82.5%、78.1%，与2018年相比均有所下降，但租金收入比仍维持高位。合租租金收入比分别为46.2%，43%，37.6%，与上期相比微降。即使选择合租的模式，在北上深租房成本也达到收入的30%以上。

另一方面，以一线城市为代表的人口流入区，租金回报率相比其他城市普遍偏低，群租房成为房东和二房东提高租金收入的一个途径。上述报告数据显示，一线城市平均租售比为1:636，售租比达53年;二线城市平均租售比为1:580，售租比为46.9年;三四线城市虽然房价相对较低，但租赁市场需求更加薄弱，租售比略低于二线城市，为1:556。一线城市租金与房价差距最大。一线城市中，北京、深圳房价高企，租售比最低，租金回报率均为1.8%。

朝阳区平均租金最高

中国饭店协会公寓专业委员会(ICCRA)近期发布《中国城市新居民租住白皮书》，展开一幅幅城市租房图鉴。白皮书显示，截至2018年底，北京市市已吸引了764.6万外来就业人口在此工作定居。通过调查统计本市10万余套租赁式房源，在本市的租赁房源供应中，二居户型供应量最大，占比为48.48%;而较为适宜单人居住的开间及一居户型供应量仅为20.77%，相对稀缺。

北京各区的房租对比如何?根据白皮书，东城、西城、海淀、朝阳四区依托自身优越的地理位置、完善的生活商业配套设施、较强的就业吸引力等因素，平均月租金与租金坪效明显高于其他区域。丰台、石景山区域交通便利，因此吸引了众多内城区外溢租户，同时由于丰台科技园等产业园区的牵引也提高了当地的租赁房源坪效。相比之下，外城区中仅有昌平与大兴租金坪效超过2元/天/平米，主要是受到中关村产业园北扩及亦庄开发区蓬勃发展的影响。

据中研产业研究院发布的《2020-2025年版住房租赁产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》统计数据显示：

2014-2016年房地产租赁市场发展现状

一、住宅存量及其租赁比

图表：2014-2016年我国住宅存量及其租赁比

数据来源：中研普华

2010年我国住房租赁比例仅有 21.05%，到 2016 年我国住房租赁比例上升了 0.44个百分点，达 21.49%，我国住房自有率也常年维持在 70%以上的水平，远高于西方发达国家。我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求，而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率分别在 50-70%左右，其中德国更是在 50%以下， 大部分人群以租赁为主要的居住方式。

二、商业地产空置率分析

2016年前三季度租金与空置率代表城市共14个，包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、重庆(第三季度无数据)、武汉、大连、沈阳、成都、青岛、宁波。

2016年，多数城市优质写字楼租金变化平稳，一、二线城市租金分化仍明显。从各代表城市优质写字楼租金情况来看，2016年，除广州外，一线城市租金水平仍保持高位;二线城市中杭州、天津、南京租金均超110元/平米/月。各代表城市优质写字楼租金变化相对平稳，成都写字楼市场供过于求，为各代表城市中唯一租金自2013年一季度起持续下跌的城市。

代表城市优质写字楼空置率分化明显。2016年，从各代表城市优质写字楼空置率情况来看，重庆、成都、沈阳受前期供应量大而需求相对有限影响，空置率居高不下;而深圳、北京、上海和南京市场需求量大，四城市2016年各季度空置率均在9%以下。

三、全国租房市场需求量

受房价高企，多种调控政策限制，以及住房观念转变的影响，选择房屋租赁的人群也是日渐扩大，这也给未来租赁市场的发展提供了巨大空间。目前国内进入住房租赁市场的规模以上机构和房企数量达到100多家。企业扎堆进入，看中的正是加速增长的房屋租赁需求。至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的房源需求数量约为1000万间左右

四、重点城市供需分析

2016年全国租赁市场整体收入1.1万亿元，预计到2017年全国租房市场整体成交量应该会继续增长，租金涨幅有望达到5%以上。

2017年2月，北京区域通过我爱我家达成的住宅租赁交易量环比1月份增长1倍以上，同比2016年2月也有38.9%的增幅，租赁市场规模进一步扩大;在天津、杭州、南京、武汉等不少城市，租房市场也增势明显，房地产租赁需求持续高位。

五、租房市场租金走势

图表：2008-2016年我国部分城市房租租金上涨走势图

数据来源：中研普华

平均租金增长率在5%，而核心城市整体租金回报率处于较低水平，后续租金成长空间较大，预计增速将高于此水平。根据中原地产二手住宅租金指数的数据，在上海、北京、深圳、广州、天津、成都六城中，近9年租金增速最高为上海近7.9%，最低为成都仅1.3%，其余城市在5%~6%的增速，因此后续我们整体取5%的增速。

想要了解更多关于租房行业专业分析请关注中研普华研究报告《2020-2025年版住房租赁产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》。