长租公寓运营模式 长租公寓市场现状如何?2020年长租公寓行业发展前景趋势预测

目前很多年轻人都喜欢租一些公寓来住，而长租公寓就是很多小伙伴的选择之一，国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。2019年9月，住房和城乡建设部表示，我国下一步将总结推广住房租赁试点经验，落实各项支持政策，大力发展和培育住房租赁市场，增加租赁住房有效供应。同时，总结北京、上海共有产权住房试点的经验，鼓励人口流入量大、房价较高的大中城市，因地制宜发展共有产权住房。

长租公寓运营模式

一是开发运营，公寓所有者(主要是房企)成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”;

二是资产托管，房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入;运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费;

三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护;向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费;而资产所有者享受资产增值和固定租金收益;

四是代建运营，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费;土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。

长租公寓市场现状如何

近年来长租公寓市场火爆，然而如今疫情笼罩下的长租公寓行业正经历着“危中寻机”。为了缓解疫情压力，蛋壳、自如、魔方等大部分长租公寓，通过线上看房的手段积极招租，开拓新客源。按照目前的形势预计，长租公寓至少还需要保持账面上有6个月的现金流，才能安全度过艰难期，同时出租率亦要保持不低于80%。

由于传统租房方式存在诸多痛点，而年轻租房群体的对租房体验的要求也更为个性化，在人口净流入而房价持续高企的一二线城市，长租公寓快速崛起。

我国长租公寓企业最初从传统房产中介行业衍生而来，在90年代出现了二房东，2008年前后出现品牌公寓企业。2014年以来，资本、社会关注度提高，让行业进入快速发展期，行业进入品牌化时期。到目前我国国内拥有规模公寓企业超过300家。

长租公寓目前主要分布在一、二线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等，而主要的客户群体是年轻白领，年龄在25-30岁之间，上述人群工作经验不算很多、薪酬水平适中，同时又很注重生活质量。以上海为例，35%的客户为23-30岁之间，而38%的租客的工作经验为2年以下，32%的租客的月收入为6001-8000元之间。

在均衡状态下，我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿。1)根据住建部的数据显示，目前我国通过租赁市场解决人口达到1亿以上，年租金突破1万亿元。2)跟据中国房地产业协会的资料显示，在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%，即使取20%这一较低的比例，我国机构出租房源租金能够达到2000亿。3)考虑到长租公寓相对于周边地区租金更高，具有一定的正溢价率，通过需求测算的租金将更高。

据中研产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》统计数据显示

2020年长租公寓行业发展前景趋势预测

一、长租公寓行业竞争结构分析

从竞争结构来看，目前我国长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我国长租公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。

图表：2018年我国长租公寓行业竞争结构

资料来源：中研普华产业研究院

二、长租公寓行业集中度分析

目前，集中式长租公寓市场集中度仍有待提高，魔方公寓的房间数量在整个集中式长租公寓占比只有14%;分散式长租公寓市场集中度较高，自如友家、相寓HOME两家企业在整个分散式长租公寓市场的占比超过50%。

图表：2018年集中式长租公寓市场集中度

资料来源：中研普华产业研究院

截至2018年年底，市场上活跃的公寓品牌超过80个，分布的城市数量达到44个，涉及1,223座集中式公寓(约240,052套)和135,200套分散式公寓。分别呈现出投资布局高度集中、市场需求普遍旺盛、产品线日趋丰富、客源差异化细分等特点。长三角、京津冀、珠三角三个城市群的租赁式公寓供给量占全国总供给量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、西安、重庆十个热点城市的供给量占全国供给总量的81.7%。

随着国家相关政策的完善和市场环境的完善，长租公寓将有广阔的发展空间：预计 2017年年底数字会达到400万。预计2020年底，品牌公寓会超过1000万间，市场占有率超过10%，将出现5-10家公寓数量超过100万的品牌公寓企业。中研普华利用多种独创的信息处理技术，对长租公寓行业市场海量的数据并提高企业竞争力。更多中国长租公寓行业具体分析，请关注中研研究院研究出版的《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。