深圳城市更新条例：钉子户可由政府实施个别征收 2020城市更新行业前景现状分析

近几年，随着经济达发展，城市更新进程加快，而困扰城市更新的“钉子户”难题，该如何破解呢?7月20日，深圳市人大常委会官网刊登了《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》公开征求意见的公告。其中第三十二条为“个别征收模式”，具体而言：当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。近几年，中国城市化进程不断加快，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此背景下，中国城市开始从增量时代进入存量时代，城市更新成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。

城市更新是什么？

城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。城市更新实现了土地和房屋空间的最高最佳使用，创造就业机会、增加财政税收、贡献经济增长。以创客空间、共享办公为例，均是在对既有建筑更新的基础上升级，如优客工场、氪空间、洪泰创新空间、SOHO3Q等。对投资商来说，旧建筑更新、存量提升、功能改善就是投资机遇;而对政府来说，则是发展楼宇经济，借此提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高政府税收。

2020城市更新行业现状及市场前景趋势分析

近几年，中国大城市开发日趋饱和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的内涵不断被丰富，对城市更新的探索与研究愈加成为政府和社会各界关注的焦点话题。城市更新改造不再是简单的推倒重建，而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。新时期、新形势下的城市更新被赋予更高的历史使命，成为城市未来发展的新主题。

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体(建筑物等硬件)的改造;另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。

由于复杂的社会历史原因，我国曾长期处于半封建、殖民地社会，自然经济占统治地位，商品经济不发达，世界范围内兴起的产业革命对我国城市发展的推动力很小。解放后，我国长期推行传统计划体制，其旧城仍不同程度地反映出计划分配、自给自足的封闭式城市结构特点。我国真正意义的产业革命(相当于英国18世纪的产业革命)是20世纪70年代末、80年代初开始的，目前尚处于城市化的初步发展阶段。因此，中国城市更新具有其独特的历史特征。

2019年以来，城市更新态势日益火爆。不仅中央和地方政府连续出台城市更新相关政策，加快推进城市老旧小区改造，社会各界对城市更新的关注度也空前提升，一系列城市更新会议和活动相继举办，“城市更新”成为时下大热话题。城市更新改造是城市存量焕新、内涵增值的首要方式，同时随着市场政策收紧、融资渠道变窄、拿地成本升高，城市更新也是房企们创新转型和获取土储的重要路径。可以看到，目前各大房企纷纷启动城市更新战略布局，掘金城市更新市场。

随着城市更新内涵迭代升级，中国城市更新进入高质量发展时代，拆旧建新中还涉及到城市保护、城市修复概念以及人居改善需求的不断提升等各种问题，这对房地产在城市更新项目中的运作提出了更高的要求。

根据中研普华研究院《2019-2025年中国城市更新行业全景调研与发展战略研究咨询报告》显示：

中国城市更新行业发展现状分析

第二节 中国城市更新市场数据分析

一、中国城市更新建成面积分析

数据显示：广州市建成区面积1237.55平方公里。广州全市城市更新用地(即纳入“三旧”改造标图建库用地)共20862宗、589平方公里，超过全市存量建设用地总量(1758平方公里)的1/3。按照广州年均约20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可满足广州未来长期发展需要。其中，纳入2020年前实施规划的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。

二、中国城市更新用地面积分析

深圳可提供新增建设用地仅59平方公里，而且这些地块零星、分散。可建设用地匮乏、空间承载力逼近极限，制约着重大项目、公共设施的建设与发展。城市更新承担着解决城市配套短板的问题、增加公共配套利益落地、助推区域城市规划、提升区域城市经济的任务。

三、深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例

以深圳市为例，数据显示，2011年深圳城市更新项目供应商品房约91万平方米，2012年约148万平方米，2013年约290万平方米，2014年约256万平方米，占全市房地产市场供应总量比例分别为21%、23%、35%、35%。2015年，除回迁给原业主的物业以外，城市更新供应商品房约436万平方米，占全市的47%。2017年，城市更新供应商品房约355万平方米，占全市的40%。

截止到2017年底，全市商品住房新批准预售32412套、307.94万平方米，面积较过去五年平均值(561.62万平方米)同比下降45.2%;新建商品住房销售25822套、259.43万平方米(占预售84.25%)，面积较过去五年平均值(457.08万平方米)同比下降43.2%;二手住房成交62717套、532.01万平方米，面积较过去五年平均值(697.46万平方米)同比下降23.7%。

“十三五”期间，深圳将通过城市更新，配建人才住房和保障性住房约650万平方米，配建13万套人才住房和保障性住房。

图表：2017年深圳商品住房供地与安排建设情况表

资料来源：深圳规划和国土资源委员会

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