2020-2025年中国智慧城市建设行业全景调研与发展战略研究咨询报告
12家房企9月底前提交降负债方案，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解，此次参加会议的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。监管部门针对房地产开发商融资设置“三大红线”，企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。
据悉，此次明确的融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加;若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%;若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
根据中研普华研究报告《2020-2025年房地产市场投资机会及企业IPO上市环境综合评估报告》分析：
监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。房地产企业的“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
根据国盛证券按“三道红线”标准测算，以2019年末数据为基准，销售排名前50位的房地产企业中，均未超过警戒线的有11家，超过1条警戒线的有15家，超过2条警戒线的有8家，超过3条警戒线的有15家。
12家房企中，“三道红线”位于红档的是4家房企：中国恒大(3333.HK)、融创中国(1918.HK)、绿地控股(600606.SH)、中梁控股(2772.HK);
剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、84.2%、82.8%、80.8%;净负债率分别是183.1%、214.1%、163.4%、120.9%;货币资金与短期债务之比分别是0.40、0.57、0.67%、0.70。
位于橙档的是阳光城(000671.SZ)，剔除预收款后的资产负债率分别是77.6%，净负债率154.4%，货币资金与短期债务之比1.15。
位于黄档的是碧桂园(2007.HK)、万科(000002.SZ)、新城控股(601155.SH);剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%;净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%;货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。
位于绿档的多位央企系房地产公司，包括保利发展(600048.SH)、中海地产(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、华侨城(000069.SZ);
剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%;净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%;货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01。
随着融资政策的不断收紧，前期加杠杆、盲目拿地扩张的房地产企业将受到巨大冲击，行业格局也将随着监管的趋严有所调整。
过去两年，房地产开发企业普遍通过并购和投资扩展业务规模，样本房企长期股权投资在总资产中的占比已从2016年末的1.1%上升到2020年一季度末的2.4%。
特别是，2019年以来，大型和中型房企长期股权投资在总资产中占比快速上升，显示其表外项目不断增加。融资新规或将进一步提升房企对表外融资的依赖，增加隐性债务风险。
同时，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，因此有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。
欲了解房地产行业发展分析具体信息，可点击中研普华研究报告《2020-2025年房地产市场投资机会及企业IPO上市环境综合评估报告》
2020-2025年中国智慧城市建设行业全景调研与发展战略研究咨询报告
