首尔公寓楼价格涨了近6成 2020房地产投资市场投资机会分析

首尔公寓楼价格涨了近6成。近年来，韩国政府频频颁布房地产新政来抑制房价，但是房价却不降反涨，引发韩国民众恐慌性购房潮。上周，韩国京畿道果川市一处拥有1000多套房的公寓楼盘预售时吸引了约47万韩国民众前来抢购，平均竞争比例约500:1，热门户型最高竞争比例甚至达到1800:1。据悉，近年来，首尔房地产市场一直供不应求，首尔公寓楼价格同期大幅上涨近60%。

根据中研普华《2020-2025年房地产投资市场投资机会及企业IPO上市环境综合评估报告》分析：

首尔公寓楼平均价格首次突破10亿韩元

9月首尔公寓楼平均价格首次突破10亿韩元，约合人民币584万元，是韩国有数据统计以来最高纪录，较两年前增长近三成。同时，中低端公寓价格同期也增长近四成，增速是高端公寓的两倍，大幅增加了工薪族的买房负担。

另一方面，近年来韩国工薪阶层工资涨幅仅为3.3%，远不及房价增速，这也进一步加剧了韩国民众对实现居住稳定的担忧。

近三年，韩国累计颁布23项房产新政，政策高压下，首尔公寓楼价格却大幅上涨52%，是世界上最快的增长速度。新冠疫情之后，首尔更是掀起了“恐慌性购房潮”。

韩国国土交通部发布数据显示，7月韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。今年1-7月累计交易量高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍。月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。8月，韩国首尔市内一处预售110套房的高层公寓楼盘，吸引了37400多人前来预购，竞争比例高达340:1，刷新了首尔市楼盘预售史上最高纪录。

在首尔房价“爆炸”现象中，“近三年”这个时间，非常值得注意。文在寅担任韩国总统的时间，恰好是三年半。

具体来看，文在寅就任总统时，首都首尔住宅的中位数价格只有6亿韩元(约合人民币349万元)，三年时间暴涨50%以上，达到9.25亿韩元。尽管文在寅一再表示很有“决心”控房价，但显然收效甚微。

恐慌性购房潮不减，韩国民众怨声四起。短短时间内，文在寅的民众支持率从71%悬崖式下滑至38%。

就全球范围而言，对普通民众来说，股市、楼市，是最常见的两种投资渠道。在绝大多数国家，相比楼市的资金门槛，股市显然是更普罗大众、老少皆宜的投资选择。然而，在韩国，却反了过来。

韩国股市的痛点，至今仍未解决：财阀集团在整个市场中所占的份额过多。截至2020年3月，仅三星电子就几乎占了整个韩国综合股价指数市值的34%。由此衍伸而来的公司操纵股价等问题层出不穷，韩国民众对股市的信心十分薄弱。

楼市，成为了韩国民众最后一个选择。

而首尔楼市诚不欺韩国民众，从上世纪80年代开始，首尔楼市就开启了“传奇回报”的神话。1977年，一套位于江南区中心，狎鸥亭的1000平方英尺的公寓约为14000美元;到了2020年，同一套公寓的价值已经超过200万美元;其净回报率为14286%!在43年间的年化回报率为330%。

2019年数据显示，有超过85%韩国家庭财富中包含非金融资产，主要就是房地产。而相比之下，截至2016年，美国家庭财富中只有35%属于非金融资产;日本这一比例也只有43%。

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