物流地产行业报告 物流地产行业发展潜力及投资策略

物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

通过物流地产这种创新形式，一方面有需求的物流设施租赁企业可以减轻庞大的资产负担，能够更加专注于企业本身的核心业务;另一方面物流地产投资商也可以获得更加稳定的出租收益，通过这种形式，物流租赁需求公司与物流地产投资商在利益和风险方面可以达到共赢局面。

物流地产行业发展格局

目前，我国物流地产行业目前呈现“一超多强”的市场竞争局面，目前我国物流地产企业呈现三个竞争梯队，第一梯队为市占率在10%以上，其中普洛斯是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域具有绝对的领先地位，2020年市场份额占比28.5%;第二梯队为市占率在5%-10%之间，代表企业有万纬、宝湾、宇培、丰树，2020年市场份额分别占比8.0%、6.5%、5.7%与5.2%。第三梯队为市占率在2%-5%之间，代表企业有嘉民、安博、平安、易商等。

物流地产行业市场需求

从物流地产的需求方看，可以将客户主要划分为三类：电商、第三方物流、制造业。根据世邦魏理仕的统计：2021Q3 三类客户租赁的仓储物流面积占比分别为 55%、38%、 7%。其中电商为第一大需求方。我们再从代表性物流地产企业 ESR 披露数据看：主要租户为电子商务及第三方物流公司， 占比达 64%;其他租户包括零售业、制造业、冷链行业，占比分别为 12%、10%、5%。 2020年公司前十大租户收入占比 40%、出租面积占比 39%，其中超 2/3 的收入来自电子 商务相关公司，包括京东、亚马逊、菜鸟等。

实物网购金额看，2015-2021 年 CAGR 超过 20%。截至 2021 年，中国实物网购金额已经达到 10.8 万亿，约为美国网络零售额的 2 倍以上。我国实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重看，从 2015 年的 8%提升至 2021 年超过 24%，在 2020年疫情下网购渗透率一度提升至 25.2%。2020年美国网络零售额比 重为 14.5%。第三方物流也享受了电商大发展的红利期。以快递行业为例，电商快递成为我国快递行 业主力军，2008 年至 2021 年，快递行业收入由 408 亿元增长至 2021 年突破 1 万亿。

物流地产行业发展潜力及投资策略

我国物流地产行业起步较晚，从上世纪八十年代开始，至今仅有几十年历史，但在物流的强劲拉动下，再加上这几年国家积极出台各项扶持政策，物流地产发展势头很强。

比如，在2014年，《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》就明确要求，要降低物流成本，提升物流业发展水平;2017年，财政部和国家税务总局又出台了《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税收优惠政策的通知》。

从政策层面来看，我国官方推动物流地产发展主要有两个抓手，一是降本增效，二是建设物流枢纽。通过减税降费鼓励物流地产发展，通过规划物流枢纽建设，发展现代化物流。

随着电商和第三方物流蓬勃发展，全国物流总额增长迅速。到2020年初，全国社会物流总额达到298万亿元，十年间复合增长率高达11.9%。整体来看，物流在朝着自动化和智慧化方向发展。

物流地产是智慧物流的上游环节，在促进物流地产高质量发展上，国家多次发布扶持政策，自动化程度低、基础设施弱的行业局面不断得到改善。

据物联云仓平台数据显示，2021年第四季度全国高标库新增供应581.31万㎡，主要集中在东部地区(占比为52.09%)，东北、中部、西部地区新增供应相对较少。其中，东部地区中廊坊、天津、上海供应量排名靠前。

年来，随着国内房地产暴利时代渐行渐远，众多传统房地产企业开始寻求转型升级发展，物流地产由于其拥有收益稳定性较高、市场风险较小的优点，引起国内地产商的普遍关注。

另外，根据CBRE的资料显示，2019年北京、上海、地产的2-3%，其中高标仓的投资净回报率要高于物流地产的平均水平，高标仓建设正逐渐成为传统房地产商和专业物流地产商的投资热点。

在物流行业专利量申请方面，截至2021年6月8日，苏州科盛仓储物流设备有限公司申请专利量拔得头筹，高达100件;随后是广州金睿五金制品有限公司、北京京东尚科信息技术有限公司、北京京东世纪贸易有限公司，申请专利量都突破了80件，分别为92件、85件、84件。

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