2024基础设施建设投资规划分析与研究咨询 全面推动基础设施REITs常态化发行

国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》(发改投资〔2024〕1014号)中，明确提出要全面推动基础设施REITs常态化发行。这一举措旨在进一步促进投融资机制创新、深化资本市场改革，并服务实体经济发展。

一、全面推动基础设施REITs常态化发行的背景与意义

基础设施REITs试点以来，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健。

各方参与积极性显著提升，基础设施REITs对促进投融资机制创新、深化资本市场改革、服务实体经济发展的重要作用日益显现。因此，推动基础设施REITs常态化发行已具备良好条件。

二、常态化发行的核心要求

市场化、法治化原则：各参与方要严格贯彻落实市场化、法治化原则，各司其职、各负其责，依法依规推动基础设施REITs更好实现常态化发行。

项目准备与申报：

发起人(原始权益人)、基金管理人要深入学习理解监管要求，全方位梳理符合条件的项目，认真编制申报材料，全面客观、真实准确呈现项目情况。

为项目提供服务的律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、税务咨询机构以及担任财务顾问的证券公司等中介机构，要严格遵循执业道德和执业标准，全面真实反映项目客观情况，充分披露项目潜在风险。

投资人自主决策：REITs投资人要准确把握基础设施REITs产品的权益属性，正确判断投资价值，自主决策、自担风险。在常态化发行阶段，国家发展改革委不再对项目未来收益率提出要求，更多交由市场自行判断、自主决策。

三、推荐重点与责任落实

推荐重点：国家发改委将坚持市场化、法治化精神，按照重点突出、标准明确、规范透明的原则，进一步聚焦宏观政策符合性、投资管理合规性、回收资金使用等推荐重点。

责任落实：

发起人(原始权益人)、基金管理人是项目准备、申报等工作的第一责任人，要切实担负起主体责任，并对申报材料的真实性、有效性、合规性、完备性负责。

相关中介机构要客观出具相关意见，真实反映项目情况，对隐瞒事实、弄虚作假的，国家发改委将商有关方面予以严惩。

咨询评估机构要切实提高评估质量，严格遵守廉洁、保密等工作纪律，对评估质量低劣或存在违反工作纪律情形的，国家发改委将予以严肃处理。

四、实施时间与调整机制

该通知自2024年8月1日起实施。国家发改委将根据党中央、国务院有关决策部署以及固定资产投资管理和资本市场发展要求等，适时调整更新《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报要求》。

国家发展改革委发布的通知为基础设施REITs的常态化发行提供了明确的方向和要求，旨在通过市场化、法治化的手段推动REITs市场的健康发展，更好地服务实体经济。

根据中研普华产业研究院发布的《2024-2028年中国基础设施建设投资规划分析与研究咨询报告》显示：

2023年以来受益于基建投资力度不断加强，融资环境逐步改善，我国工程中标数据、挖掘机指数、工程机械设备销量等一系列高频数据表明，基建项目开工提速。国家统计局数据显示，2023年，全国固定资产投资(不含农户)503036亿元，比2022年增长3.0%;基础设施投资同比增长5.9%，增速加快0.1个百分点。

《“十四五”全国城市基础设施建设规划》提出，“十四五”时期，城市基础设施发展坚持目标导向和问题导向相结合，对标2035年基本实现社会主义现代化的战略目标，围绕基础设施的体系化、品质化、绿色化、低碳化、智慧化发展，适度超前布局有利于引领产业发展和维护国家安全的基础设施到2025年，城市建设方式和生产生活方式绿色转型成效显著，基础设施体系化水平、运行效率和防风险能力显著提升， 超大特大城市“城市病”得到有效缓解，基础设施运行更加高效，大中城市基础设施质量明显提升，中小城市基础设施短板加快补齐。

基础设施REITs信托基金行业发展现状及未来市场经济发展趋势

基础设施REITs(不动产投资信托基金)信托基金行业的发展现状及未来市场经济发展趋势可以从以下几个方面进行详细阐述：

一、发展现状

1. 市场规模与发行情况

市场规模：截至2024年7月26日，我国公募REITs上市数量已达40只，累计发行规模共计1285.04亿元，其中首发规模为1234.4亿元;扩募上市4只，扩募规模为50.64亿元。预计今年底全市场发行规模有望达到1500亿元。

发行速度：自2021年以来，公募REITs发行数量逐年增加，上新速度和审核速度均有所加快。

2. 资产类型与投资者结构

资产类型：资产行业范围逐步拓展，已涵盖高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、污水处理、垃圾处理和清洁能源等多个领域。随着《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》的发布，底层资产行业扩容至十二大类，新增了养老设施、市场化租赁住房、燃煤发电等资产类型。

投资者结构：市场参与主体向多元化拓展，包括保险资金、券商自营、理财和私募等机构，以及部分股权资金和产业资本。公募REITs的投资者结构日渐丰富，以能提供长期稳定资金的战略投资者为核心。

3. 市场表现

二级市场：公募REITs二级市场表现活跃，部分REITs产品受到市场追捧，如能源基础设施REITs在发行阶段认购倍数较高，上市首日涨幅显著。

指数表现：中证REITs全收益指数年内涨幅达8.48%，跑赢主要股指，显示出公募REITs市场的整体回暖趋势。

二、未来市场经济发展趋势

1. 常态化发行与规模增长

随着《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》的实施，基础设施REITs的发行将进入常态化阶段。预计未来几年内，公募REITs的数量和市场规模将持续增长。

2. 资产类型多元化

底层资产范围将进一步拓宽，包括景区、数据中心、农贸等更多资产类型有望纳入REITs市场。同时，配套酒店、养老、煤电等资产也在探索发行REITs的可能性。

3. 投资者结构优化

随着市场的发展和投资者对REITs认知的加深，投资者结构将进一步优化。更多类型的资金将介入REITs市场，包括公募FOF、社保基金等长期资金。

4. 法规政策完善

法规政策将不断完善，为REITs市场的健康发展提供有力保障。包括简化监管流程、拓宽资产准入范围、优化项目运营收益要求等措施将进一步推动REITs市场的发展。

5. 国际化发展

中国REITs市场将进一步对外开放，吸引更多外资参与。随着“一带一路”等倡议的推进，REITs市场有望为构建人类命运共同体提供金融服务，促进投资循环和资本流动。

基础设施REITs信托基金行业正处于快速发展阶段，市场规模不断扩大，资产类型日益丰富，投资者结构逐步优化。未来，随着常态化发行的推进和法规政策的完善，REITs市场将迎来更加广阔的发展前景。

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