深圳住宅市场预计将盘整到第三季度完结？

一手住宅市场：价格十连跌，严重失真

自去年10月份公布房地产调控“深八条”以来，深圳房价得到有效抑制，一手住宅成交均价连续十个月环比下跌。一手住宅成交均价为54,446元/㎡，环比微跌0.08%，为一年以来的最低位，延续此前趋势月度环比“十连跌”。今年均价波澜不惊，仿佛用尺划出来的一般，首先，我们得承认政策的威力。

受“深八条”与《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》（深规土〔2017〕6号）政策的影响，商品住房和商务公寓申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，新增供应明显减少。一手住宅成交均价在调控政策作用下将进退两难，严重失真。

7月份一手住宅成交20.3万平方米，环比下跌30.4%。90平方米以下小户型是成交主力，占上月一手住宅总成交量68%。本月热销楼盘包括安托山花园、壹成中心花园、宝亭锦园、奥园.翡翠东湾花园等。深圳住宅库存去化周期为18.3个月，继续向好，预计下个月一手住宅库存去化周期将进入12～18个月的调控目标范围内。一手商品住宅可售面积约为330万平方米，处于一年来的低位。

存量住宅市场：价量齐跌，弱势盘整

与新房成交均价相比，更具指标意义的世联EVS深圳存量住宅成交均价为50,218元/㎡，环比下降0.5%，仍然在盘整中。

存量市场成交活跃，存量住宅成交48.9万平方米，环比下跌9.5%。存量住宅成交量是新建住宅的2.4倍，为市场绝对主力，主要成交户型为60～90平方米，刚需入市的积极性较年初有所提高。

估价师研判

不断收紧的限购政策是中央政府控制楼市释放的重要信号，同时也对贷款也有收紧。随着流动性收缩以及金融去杠杠调控的推进，目前一线城市年内多次收紧房贷政策。 在金融去杠杆大环境下，楼市利率上调已是大势所趋，房企融资环境在逐步恶化，今年房地产市场不容乐观。

深圳新增、存量住宅均价量齐跌，市场总体仍然在弱势盘整中。去年10月份公布房地产调控“深八条”以来，深圳房价得到有效抑制。从表面看，深圳商品住房去库存进行得非常完美。为了抑制市场的上涨，楼市调控从过去的“减法”开始叠加长效机制。深圳等城市纷纷出台新的土地供应计划，加大居住用地未来的供地力度。此外，加强住房租赁市场的培育，也是建立房地产市场长效机制的关键一环，广州市“租购同权”新政并非个案。

下半年房地产政策仍是“严控”格局，预计深圳住宅市场将盘整到第三季度完结。在英国智库Zyen集团发布“全球金融中心指数”排名中，深圳国内排名仅次于香港和上海，离“全球性金融中心”已越来越近。7月1日，大湾区顶层设计《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署，粤港澳大湾区上升成为国家战略。粤港澳三地将完善创新合作机制，促进互利共赢合作关系，共同将粤港澳大湾区建设成为更具活力的经济区、宜居宜业宜游的优质生活圈和内地与港澳深度合作的示范区，打造可媲美纽约、东京的世界级大都市圈的国际一流湾区和世界级城市群。

中长期而言，深圳作为世界级大都市圈的核心城市，国际金融中心及科技创新中心轮廓逐渐显现，住房需求旺盛，其核心地段的物业始终是最坚挺的优质资产。