要在美国投资房地产？ 这些你不能不知道！

投资美国房产有两个方面需要考虑:

一是租金回报率;

二是资本增值空间。

租金的优点:投资风险较低,能产生现金流,从而保护投资者免受利率冲击,同时减少持续现金投入的潜在需求。

租金回报率的计算

租金回报率 = 净房租年收入 / 购房总价

净房租年收入= 年租金收入 - (房屋持有费用 + 出租产生的相关支出)

房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社区同等条件的出租房屋的租金作为参照。房产经纪人可以帮助您找出周围同等条件已出租的五到十套房屋,筛选出出现次数最多的租金价格,房屋租金年收入应使用比该数字稍低的价格。以后在实际出租房屋的时候也应遵循此方法确定房租价格。

房屋持有费用及出租产生相关支出

一般包括:房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等等。

房产税:房产税的税率在每个州有所不同,从1%到3%不等。

房屋保险:根据房屋价值、投保内容保险费用不等。

社区费:独立屋一般没有社区费,但有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施,因此要交社区费。

空置期分摊:通常购买的房屋很少能立刻找到租户,总会有一段空置时间,因此在计算每年平均净房租收入的时候,应把空置时期的租金扣除。一般租赁合同为一年期, 到期可续约。我们以两年租约计算,平均空置时间估计为一个月,空置期分摊到两年即半个月租金。由此可见合理的房租价格可以有效的减短空置期。

出租管理费:租赁经纪人可以大大减少您的工作和时间,帮您选择合适的租客。并处理一系列在租房期间发生的事务,如房屋维修等。管理费用一般是全年租金的8%。

资本增值的优点:具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险,如果按揭利率上调,很可能要向房贷月供贴钱。资本增值空间较大的一般是独立屋。

在房地产行业中,有一句名言,那就是地段、地段还是地段。地区的选择直接关系到房子升值的速度,要知道不不是美国的房产都能升值,而是位置好的房产能升值。

好地段可以从以下四个条件来判断:

1.拥有优美的景色和良好的自然环境。

2.所处的商圈有增长潜力。

3.具有便利交通而且能够让房主获得较高质量的公共服务的房子增值潜力巨大。

4.最后也是最关键的,要能满足人们的虚荣心和声望的要求。

选择配套齐全的社区、选择优秀的学区、关注当地就业状况、选择房间多的房产、选择维护费低的花园都是选择购买房产的重要信息。

除此之外,还可以通过加建改建Buy-and-Rezone和旧屋翻修 Flipper 实现房产的增值。投资者通过低价买入旧房屋,短期内装修翻新,改建旧屋的格局和用途,再以高价售出,获得不菲的经济收益。在纽约、洛杉矶等大都市,一栋并不起眼的荒废老屋,经过打造后却能卖上好价钱。

改建翻修的过程并不容易,需要的不仅是时间和资金,更需要根据房屋的实际状况做非常细致的规划。政府的各项审批需要大量时间,对房子结构、水电、草坪、地下水的检测一项都不能马虎。哪怕只是加两个插座,看起来很小的活,背后涉及到要接线,挖槽,钻孔,连线还要考虑各种安全管道,这样便是又增加了一天的工期费用。如果对建筑商选择不当,遇上工期拖沓纠纷不断的,那更是哑巴吃黄连。因此房产投资人的翻修经验、对市场行情的了解、对预算的控制,以及对建筑商的选择都会最终决定旧房翻修的利润。