广州：20 岁以下年轻租客青睐无电梯物业

房地产政策调控下，广州楼市情况有何变化？

广州作为外来人口净流入的大城市，“刚需” 消费者一直是楼市租售市场的消费主力。日前，广州链家发布的成交数据显示，30 岁以下的年轻群体在广州承租物业的比例已从 2015 年全年的 55.3% 增加至 2017 年前八个月的 58.2%，增幅虽不算大，却反映出这一群体在整个租赁市场的主导作用。细分起来，更可发现市场有许多细致的变化。

20 岁以下年轻租客青睐无电梯物业

广州链家研究院对该公司在 2015 年至 2017 年 8 月促成的住宅租赁个案，按租客不同年龄段承租的物业属性（是否带电梯）进行整理，得出对应的比例显示，租赁市场上的无电梯物业成交比例在逐年下降，2015 年该比例仍旧有 36.8%，到 2017 年前八个月已回落到 27.0%。其中，尤其以 51 岁以上的中老年群体的变化最为明显，这类租客选择无电梯物业的比例，从两年前的 37.0% 直线下降到 2017 年前八个月的 20.3%，减少 16.7 个百分点。选择无电梯物业作为承租对象的唯一 “特例”，只有年龄在 20 岁以下的群体，他们在今年前八个月对无电梯物业的承租比例为 37.5%，较之 2016 年全年增加 3.8 个百分点，但仍低于 2015 年的平均水平。

广州链家研究院院长周峰认为，造成租客对无电梯物业追捧度下降的原因有两个：其一，最近数年间，每年皆有至少 4 万~ 6 万套新建商品房补充到租赁市场内，且基本是带电梯物业，由此增加了电梯房的存量比例。与此同时，近年来不少旧式楼梯房逐步加装电梯，也促使无电梯物业的供应比例相应缩小。其二，年轻的租客会先考虑租金的支出占自己收入的比例，选择中低楼层的无电梯物业作为初入广州的居住点，但随着年龄及收入的增长，他们对电梯房的关注度亦会大于楼梯房，特别是中老年群体，考虑到体力因素，更倾向于选择电梯房作为承租对象。在供需两方面此消彼长之下，无电梯物业的出租成交比例，便呈现逐年下滑趋势。

潜在买家趋年轻化 30 岁以下买房占比近半

周峰表示，衡量房地产市场的活跃度，既需要观察具体时间的成交量，又要看具体客户的年龄特征。在二手买卖市场，潜在买家 “趋年轻化” 的现象在过去几年已开始慢慢凸现。根据广州链家的成交数据，30 岁（含）以下的买家入市购房比例，从 2017 年第一季度的 38.1%，增加至 2017 年 4~8 月的 44.7%，到 2017 年 9 月上半月该比例更是达到了 49.2%，接近五成。广州链家研究院根据该公司在 2017 年 1 月至 9 月中旬促成的二手住宅买卖个案进行整理，按其买家年龄段对购房付款方式的选择进行分类。可以看到，30 岁（含）以下的买家对银行贷款的依赖性相当高，特别是年龄在 26~30 岁的买家，借助贷款入市的比例基本在 90% 以上。

周峰表示，2017 年 3 月连续出台两个加强版调控政策后，广州本地的二手房市场成交量明显缩减，其中 7、8 月全市 11 区经中介行促成的二手房网签量更低于 8000 套 / 月的水平。年轻买家有两个主要特征，一方面是这一群体可承受的二手物业总价较之其他中、老年群体要稍低，2017 年 1 月至 9 月中旬 30 岁以下客户购房的套均总价为 185.5 万元 / 套，较之全市平均水平的 206.1 万元 / 套低了 20.6 万元 / 套。另一方面，该群体的客户可以动用的首期房款资金，基本上是自身积蓄、自身父母或恋爱对象父母资助的 “大组合”，且在申请贷款时较之其他群体有年龄优势，可以选择 25 年以上的还款周期。故他们的寻房积极性相对较高，也敢于在市场调整期内入市。但随着信贷大环境的进一步收紧，及信贷利率水平的提高，年轻群体不可避免地要考虑还款成本增加的问题，此后入市的思考周期亦会相应延长，第四季度的市场活跃度不排除会继续下降。

最新统计数据显示，2017 年 9 月 1~17 日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比 8 月同期增加 7.0%，全市二手住宅成交均价为 30038 元 / m2，比 8 月同期微升 0.2%。