2018年厦门限购政策即将出台 厦门房价走势会暴涨吗

房子是用来住的，不是用来炒的。在楼市调控的雷霆之击下，地王停工、高价地亏本卖房、业主怒砸售楼处等新闻不绝于耳，未来的房价走势变得扑簌迷离起来，特别是厦门这座魔幻城市，这一线的房价、二线的城市、三线的收入。目前厦门2016版住房限购政策到期，2018年厦门房价走势如何，是涨还是降呢?

厦门楼市现状：厦门房价涨势回落

厦门房价是两个支撑：福建和江西四海经商的人回厦购房;厦门吸附了全省的优质师资，进而吸附了全省中高产阶层追逐厦门。别的城市是因为进城人口带动小学生数，厦门是小学生数带动进城人口，亦即它吸附了全省最重要的教育师资力量;2016年8月，第一财经日报公布一组人口调查数据，近15年里，厦门以88.29%的人口增幅，高居全国第一!

然而，2017年厦门房价涨幅回落，并出现房价下跌的趋势。据国家统计局数据，11月厦门新房房价环比上涨0.2%，同比上涨2.3%。二手房环比下跌0.3%，同比上涨3.9%。值得注意的是，厦门新房连续3个月下跌后逆势上涨，相反二手房房价上涨乏力，目前已经连续8个月下跌。

据厦门市统计局网站数据，2017年1-11月房地产投资累计823.6亿元，比去年同期增长15.5%。据厦门中原研究中心统计，2017年厦门一手住宅共成交11740套，成交面积140万平方米，同比下跌52%;成交均价35301元/平方米。

厦门2016版住房限购政策到期 按现行政策执行

2016年8月31日，厦门市国土资源和房产管理局公告自9月5日起，厦门执行住房限购政策，有效期至2017年12月31日。此后厦门的楼市楼市调控，多为限购限贷限售升级，然而并没有对修改楼市调控政策有效期。

厦门目前还在延用此前的限购政策，即拥有2套及以上住房的户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭;无法提供购房之日前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。厦门户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年;新购住房，需取得产权证后满2年方可上市交易。

2018年厦门房价走势

在被各种调控政策打压后，目前厦门的一手房价和成交量，至少从数据上看，开始高位横盘。业内人士认为，2018年厦门楼市将蛰伏消化过高的涨幅。目前地价走低，同时调控之下，购房者趋于冷静，开发商信心走低，销售端乏力，明年房价上涨的动力不强。

高价地减少，厦门房价预期下降

2016年地价烈火喷油，齐刷刷的3万+、甚至涌现出一批接近4万的住宅用地!2017年厦门楼市异常理性。据厦门房地产联合网数据，2017年厦门总共出让了30宗住宅用地，成交面积为159万平米，成交金额达407.3亿，平均楼面价27163元/平。与2016年相比，2017年出让的地块总数出现翻倍，出让的面积与成交金额有所下跌。其中成交金额同比减少了68.9亿，出让地块同比上涨88%，面积同比下跌4.2%，平均楼面价同比下跌6.3%。2017年厦门的30幅住宅用地中，楼面价超3万+的有10幅，大部分都在3.5万/平以下，与去年相比高地价的数量明显减少。

如今，地价走低，对去年的高地价项目是“前有政策堵截，后有低价项目追兵”。厦门楼市必然要经历一段高价地的集中推盘期，新房成交均价甚至会出现上扬，然而，房价预期在降低，买房人依然有机会买到相对便宜的房子。

楼面价下降，厦门房价有可能下跌。但是值得注意的是，楼面价最高的5幅集中在翔安、同安，也就是说明年这两个区房价将大幅上涨。此外，万科成为在厦门拿地最多的房企，2017年万科在厦门一共包揽4幅住宅用地，万科楼盘一般价格比其他开发商高，同时带动周边楼盘价格。因此厦门房价或有局部变化。

贷款利率上浮，房贷上涨抑制炒房

近段时间，中国央行宣布在货币市场加息，也就是说2018年，楼市钱袋子更紧了!也就是说，未来的一年，开发商借贷和融资将会更难，购房者的购房成本也会更高。贷款利率上浮，房贷成本涨势难止，买房的隐形成本上升已是必然。而加息预期会进一步降低购买力，打压房价上涨预期，需求减少，观望更浓。

据统计，截至2017年10月，厦门的住户存款余额是2289.8亿元，住户贷款余额是4202.7亿元，居民资金杠杆率高达183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠杆率位列全国第一，甚至比深圳还高。高杠杆是依赖于宽松的货币环境，只要信贷收紧，厦门楼市成交量将下降明显。依靠炒房客撑起来的厦门房价，明年将迎来房价调整期。

租赁市场或冲击厦门楼市

今年8月份，厦门成为12个首批开展住房租赁试点的城市之一，提到要健全住房租赁市场管理体系，加快建立租赁市场体系健全、市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁市场。如今，厦门做长租公寓的企业越来越多，有传统的房地产开发商、房产中介，还有互联网企业、金融机构等，甚至很多国企都加入了对这块市场的争夺。

据悉，2018年年底，厦门市将有三个公共租赁房项目计划交付使用，届时将有8129套单身公寓或一房型公租房面市，填补一部分市民的需求。厦门的长租公寓市场目前还处于起步上升阶段，未来，若厦门租赁市场得到充分发展，人们更青睐租房，厦门楼市将受冲击。

厦门房价为什么这么高？

一是厦门房价真的到了高位。均价4万，远超天津广州南京杭州青岛宁波成都武汉...反正我是不会在厦门买(买不起)。

从北上深抽出来的热钱并没有像之前大家预测的那样直接去了三四线城市，而是有选择地对热点城市进行“围歼”。下一步是去准一线城市，还是真正进入实体，还是去金融过一下再去实体?但应该不会留在原地，不动的钱，那是“死钱”。

二是厦门房价应该不会跌。除非再来一次全球性经济危机或者对面那个岛太不老实了。厦门要支撑这么多人去还这么高的房贷，金融业会有个跨越式发展。

三是滨海城市还是比较受欢迎。如果雾霾不能得到治理，大家会更期盼水、更想去海边，如果雾霾得到治理，那就没必要都挤到东南沿海，北方哪些地区有可能受益?

四是厦门已经开始投资外地。很多人注意到在北上深房市里获益的人已经抽身去投资其他地方，而在厦门获益的人(不仅是热钱，是指他们本地的房企、土豪)也开始出来了，他们会去哪里?

五是厦门这几年的发展得益于把原来的劣势变成优势了，有些城市不行，是因为骄傲自满，把优势变成劣势了。那接下来，又会怎么变?