什么是公摊建筑面积 哪些地方属于公摊面积 如何计算？

什么是公摊建筑面积

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

公摊范围

1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

近日一朋友买的新房子到了交房的时间，本来是件值得庆贺的事，可他却高兴不起来。原因是他买的这套建筑面积124㎡的三居，经过仔细测算后，套内实际使用面积还不到100㎡，得房率约79%。而他认识的同事买了另外一个楼盘的房子，得房率却达到90%，所以心里很不平衡。于是咨询笔者，他买的房子公摊面积到底合理不?

根据相关研究，公摊面积合理区间是：7层以下住宅公摊率为7%~12%;7~11层住宅公摊率为10%~16%;12~33层住宅公摊率为14%~24%;别墅类的公摊率为1%~8%。据此，因为他买的是超高层住宅，所以公摊率在合理区间内。虽然心里不爽，但也无耐。他说，当初看房时，被这个楼盘大气的电梯、宽敞明亮的大堂与走廊所吸引，加上小区绿化率高，所以比较满意。如今他却发现，由于公共设施和建筑较多，房子公摊面积也高，足足公摊掉26㎡。

看来这是没错的，公共设施做的好，自然就多消耗些公摊面积。不过，购房者还需知道的是，根据购房合同的第八条规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%。若误差超过3%，多出的面积有开发商无偿赠送;少出的面积由开发商负责赔偿业主，同时购房者可以选择退房。因此整体而言，房子的建筑面积一定不能少，至于套内实际使用面积是多少，要看公摊面积了。

公摊面积是如何计算的

首先，要弄明白这几个公式：1、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;2、公摊面积=公摊系数*套内建筑面积;3、公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数);4、套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。另外，在公摊上，购房者还要注意：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算;阳台区分封闭后，封闭全算，未封算一半。

对于哪些部分算公摊面积，据了解，一般包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体几个部分。同时也需要注意的是，仓库、车库车位、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不包括在公摊面积内。

如今房价高企，面对高公摊或许很多购房者都有点难以接受，但是公摊面积并不是越小越好，低公摊面积往往是以牺牲社区的居住品质为代价的，在一定程度上会影响小区整体的美观和居住的舒适度。最后还值得注意的是，得房率越高并不一定代表公摊面积越少，如果将赠送面积计入套内面积，得房率自然就"拔高"了。零公摊也是这个道理。

1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。

一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。

各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：

第1步：计算分摊系数

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和。

第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。