2018房地产税立法后房价会影响房价吗？会跌吗？还值得购买吗？
2018房地产税立法后房价会影响房价吗？会跌吗？还值得购买吗？
2018房地产税立法后房价会影响房价吗？会跌吗？当征收房地产税之后，我们普通大众还值得购买房子吗?这是每一个人都关心的话题。决定房价涨跌的直接因素是供求关系，供不应求，房价该涨还得涨，供大于求，房价该跌还得跌。因此，判断房产税的政策效果不能仅凭想象，必须深入研究楼市供求关系。
当前有一部分人担心房地产税立法落定，对住房全面开征房产税将导致房价下跌。我们从上海(楼盘)和重庆(楼盘)来看，这两个城市都对住房试点开征了房产税，房价不仅没降，反而出现了上涨，这是有目共睹且不争的事实。所以，从国内试点情况来看，开征房产税并不一定意味着房价就会下跌。
上海试点调控面广、税率较低，且上海仅对增量住房征税，尚不涉及对存量住房征税。由于上海房价是全国风向标，因而当地出台的政策更加谨慎一些，不敢给市场带来过度震荡。重庆试点房产税则调控面窄、税率较高，重庆侧重于对高端住房征税，覆盖了存量独栋商品住宅。这是两种不同的房产税征收模式，总体来说，税负都在可承受的范围内，没有对楼市造成严重影响。
当然，说开征房产税对楼市没有影响是不符合事实的，还以上海、重庆为例。试点房产税前3个月，两市住宅成交量分别降46%和26%，比同类城市降幅高10%—20%，但成交均价未明显下跌，第二年两地成交量均呈现较大幅度增长，如今回过头看，改革试点的效应低于社会部分人群的预期。有关部门已不再提“试点扩围”，转而推房地产税立法。此前有权威专家分析认为，将沪渝两地房产税试点方案进行全面推广，肯定无法通过。
从中国香港的情况来看，房产税也没有阻止房价上涨。最近，香港政府正在预算的一项减税行动，意外爆出了10位香港超级业主。香港财经事务及库务局给香港立法会提供的一份文件里附上了香港10名被宽减房产税最多的业主。文件显示，这10位业主合共拥有40136套房，而合计的房产税宽减额则达至2.565亿港元(约合人民币2.06亿元)。其中，减免税最多的那位业主，坐拥15645套房产，其获得减免的税额高达1.026亿港元(约合人民币8200万元)。另外9位超级业主也不简单。即使是名单中排名最后一位的业主，也拥有1258套房产。网友感叹：香港超级业主坐拥1.5万多套房产，假设每套800万港币总值1200亿港币，假设月均租金2万港币每月可坐收租金3.1亿港币。
据媒体消息，最近香港湾仔一处位置很好的29平方米房子，卖价叫到890万港元。当然这可能是一个极端的例子。数据显示，最近这16个月里，香港楼市每月都在创新高，每月都有不一样的价格。楼价按年累计升幅达16%。香港虽然开征了房产税，但房价全球排名第二高，超级业主都成为了楼市赢家。
从很多国家看，房产税也都并不一定能阻止房价上涨。这样的例子太多，不胜枚举，以德国为例，很多人对德国房价的印象是稳定且保持低位。但是，近年来，德国大城市的房价却以迅雷不及掩耳之势一路猛涨。令人意想不到的是，在全球房地产市场逐渐放缓的趋势下，柏林房价的增长速度居然直接冲到了第一，不仅是德国第一，也不仅是欧洲第一，而是全球第一。
莱坊国际Knight Fr ank最新发布的“全球城市住宅指数”(Gl obal Residential Cities Index)显示，2017年，柏林的房价比上一年增长了20.5%。除柏林外，其他3座德国城市汉堡、慕尼黑和法兰克福也排进了全球前10。中国香港则名列第6。而就在2016年，全球总计还有12个城市的房价增长速度超过这个百分比，其中大部分是中国的城市。被调查的15个中国城市中，2016年房价与上年相比的平均增幅为23%，2017年则猛减至1.6%。
德媒将柏林房价上涨如此迅猛的原因归咎为较低的贷款利率和急速增长的人口。预测到2035年，柏林常住人口将突破400万。看来德国大城市也面临人多房少的窘境。那么，到底是哪些人在柏林买房呢?德媒认为，柏林目前充斥着投机房买卖，使得原本较低的租金受到威胁。除此之外，柏林房价的快速增长还和外国投资者有关。比如，美国亿万富翁沃伦·巴菲特在今年3月初进军柏林房地产市场，与Rubina Real Estate公司联盟，负责促成高价位住房的交易。根据Knight Fr ank的分析，2016年柏林精品房的买主中，欧盟国家买主一如既往地占很大一部分，而来自中国的买主也占了14%，加上美国和中东的买主，这3个地区一共占了42%。
的确，在德国严厉的税收环境下，炒房盈利空间不大。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7年转让，其综合税率更高达50%。如果5年内卖出3套及以上还要加收盈利额25%的资本利得税。尽管现在新建公寓中投资比例占很大部分，但想通过投资房地产赚取差价的人很少，大部分买房都是自用房或者在低利率政策、廉租房短缺的双重压力下寻求的避风港。尽管如此，德国房价还是出现了暴涨。
从以上这些事实不难发现，房价的涨跌跟房产税乃至整个税收没有直接的联系。事实上，决定房价涨跌的直接因素是供求关系，供不应求，房价该涨还得涨，供大于求，房价该跌还得跌。因此，判断房产税的政策效果不能仅凭想象，必须深入研究楼市供求关系。
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22天内5次官方提及房产税
吉林省财政科学研究所所长张依群对记者表示，今年以来，政府关于房地产税立法的表态频次是有史以来最高的，一方面说明政府对房地产健康发展、老百姓住有所居的高度关注，另一方面说明房地产税立法已经箭在弦上，正在紧锣密鼓地积极筹划。
中国财政科学研究院副研究员施文泼对记者表示，房地产税涉及面广、利益调整复杂，制度设计难度大，立法需要进行充分讨论、凝聚共识。从法案起草到审议通过再到正式实施需要一个较长的过程。
“房地产税征收的难点在于要有法律支持，由于房地产税理论层面、法律层面还有诸多问题需要解决，相关税费和房地产税需要理顺，所以要实行房地产税立法;要有数据支撑，即住房数据、家庭人口数据要匹配和实时更新;要有技术支撑，保证节约成本、征管到位、不留死角。从这个角度看，房地产税最快今年年底前会明确立法时间表。”张依群说。
施文泼表示，开征房地产税的主要目的是为地方政府公共服务筹资，促进地方政府职能转变，更加注重为本地居民提供公共服务，实现良好的地方治理。房地产税又是一种重要的直接税，具有调节财富分配差距的功能，有助于增进社会公平。
张依群表示，当前，“房子是用来住的”的理念代表政府引导房地产市场发展的方向。开征房地产税是推动房地产市场理性发展、健康发展、持续发展的必然选项。房地产税不仅具有地方主体税收的属性，还有调节市场住房供给、稳定市场房价的重要作用。
解决房屋空置率能降低房价吗?
地产大佬潘石屹说过，中国要想解决高房价，解决房屋空置率是关键。高房屋空置不仅浪费了稀缺的土地资源，还造成资源享有的不公平。特别是在大城市，有钱人大量购入地段好的房产，不仅不居住连出租都嫌麻烦，而中低收入家庭只能选择城市中位置偏远的外圈，生活成本高居不下，城市的宜居环境也大打折扣。因此，解决房屋高空置率问题也应是调控楼市的重要环节，征收房屋空置税也在情理之中。
那么目前中国具备征收空置税的条件吗?答案是肯定的。众所周知，不动产统一登记工作已经到了结尾阶段，这就意味着全国住房信息一旦联网，每个人名下有多少套房产、位置在哪里，都一目了然。这就给房屋征收空置税创造了先决条件。除此之外对空置房屋征税还有两大好处：首先，空置税也可以成为地方财政收入的来源之一，这对于打破地方政府“高价卖地给开发商-开发商制造高价房”这个怪圈意义重大;其次，房屋空置就意味着土地资源的浪费，空置房屋征稅将大大提高房屋的利用率，对于缓解中大型城市人口不断增长和土地储备不断减少之间的矛盾有深远意义。
