北京2018年房价预测 北京楼市成交量呈下降趋势但房价依然坚挺
北京房价走势（新房）
北京05月新房均价 42148 元/m² 环比上月增长 ↑ 0.49%
北京04月新房均价 41941 元/m²
北京当前在售楼盘 453 个
北京房价走势（二手房）
北京5月二手房均价 54549 元/m²
北京4月二手房均价 54539 元/m²
环比上月上涨 0.02% ↑，同比去年同期上涨 2.83% ↑
现在房价回归到2016年9月的水平，价格已经保持几个月的稳定状态，如今购房只要考虑区位和首付预算。”链家上地店某置业顾问对《财经》新媒体记者说。4月10日，《财经》新媒体记者走访北京各大中介发现，2018年第一季度北京二手房价格处于稳定水平，调价房源只占到20%左右。
来自云房数据研究中心统计显示，2018年第一季度北京二手房成交均价在60000元/平方米左右，成交28996套，成交量呈现同比下降，环比上升的趋势，其中3月网签量达11108套，为去年4月份以来最高值。相对于二手房成交量激增，一季度新建商品房住宅成交均价持续跌落至35204元/平方米，成交5169套，成交量同比环比均呈现大幅下降趋势。
二手房市场复苏 供需均现增长趋势
2018年一季度北京房价预期表现稳定，没有出现区域分化现象。据链家网成交系统统计显示，北京二手房价格保持60000元/平方米左右，1-3月参考均价分别为59452元/平方米、59579元/平方米、60357元/平方米。从具体区域来看，3月份怀柔、密云、平谷、亦庄四个区域二手房挂牌均价出现较大幅度的涨跌，怀柔区挂牌均价下跌7391元/平方米，密云区下降4844元/平方米，平谷区降1747元/平方米，亦庄区则上涨919元/平方米，其他区域涨跌幅度均小于500元/平方米。
4月份二手房交易市场波动性依然存在。据昌平区某房产置业顾问介绍，二手房供需呈现增长趋势。由于出售者急于置换房源，售房者以此为标准上调房价预期，致使最近一周成交的三套同楼连层同户型的精装房源，分别以465万、480万、501万成交。对于抢到低价房源的购房者而言，最多可节省4285元/平方米。
值得关注的是，2018年3月二手房新增房源量22603套，自2017年4月首次超过2万套，3月带看量为512035次，首次破五万次，供需均呈现一年内最高水平。许小乐表示，随着成交量的好转，业主预期增强，在交易过程中涨价的比例增多，外加入市需求的增多，致使成交均价出现止跌，逐渐趋稳的情况。
新房成交量下滑 共有产权房成主力军
来自云房数据研究中心的数据显示，一季度新房成交5169套，同比下降74.7%，环比下降64.89%；成交均价为35204/平方米，同比下降5.7%，环比下7.3%。
“317新政”实施后对平抑房价、降温楼市、引导市场回归理性，起到了显著的效果。虽然2018年第一季度新房成交环比2017年有下滑趋势，但是这并不能反应真实的市场状况。因为很多购房者在等待限竞房的落地和开盘，从单价、总价和地段上限竞房更具有优势，满足首改为主的人群的需求，造成一部分购房者持币观望的态势。
从新增供应量来看，3月新增商品房供应3265套，环比上涨60.28%，同比上涨27.04%。“317新政”之后，自2017年4月至今，已有8个月供应套数大于成交套数，尤其2017年6月供应量出现一年峰值达到8137套，比2018年第一季度成交套数多2968套。新增供应中共有产权房热度不减，未来还将有限竞房入市，一定程度上可见，购房者买账的不在于新房供应的量上，而在于品类是否适合入手。
北京市住房保障办公室于近日发布《关于新发北京市2018年第一批政策性住房建设计划的通知》提及，2018年北京第一批建设的125个保障房项目，涉及17万套房源，其中公租房1.4万套、棚改安置房11.7万套、共有产权住房3.9万套。从京房字的购房群对此消息的反应来看，购房群体普遍在关注各区域的共有产权房，对其有强烈的购房意愿。
共有产权房属不完全产权，对于购房者资格来说，优先本区户籍和本区就业人口，非京籍本区就业也优先。据我爱我家集团市场研究院数据统计显示，3月中上旬（3月1日～3月20日）成交最多的项目为共有产权房项目，中铁碧桂园共有产权房以246套的占据成交榜单第一位，但另一方面共有产权房也拉低了楼市整体均价水平。
有关即将入市的限竞房，据公开资料显示，目前北京成交限竞房地块超过50宗，其中17个限竞房项目已对外公布案名，由于售价被限定，允许京籍单身者有一套，京籍已婚者有两套，非京籍无房者连缴纳五年社保和纳税，可参与摇号，相对宽松的资格和低总价对于购房者来说极具吸引力。
记者走访昌平区首开国风美唐和领袖慧谷售楼处发现，两项目均计划于4月中旬开盘，因首开国风美唐房源有限，不排卡参与摇号基本无剩余房源可选，领袖慧谷也出现类似情况。截止2018年4月9日，55套房源已排卡到90多号。
“已向有意象的购房者推荐稍晚些开盘的房源，购房需求并未在3月小阳春后削减。”首开国风美唐置业顾问告诉《财经》新媒体记者，因限价的要求，开盘价格并未提价与去年持平。
“多元化产品供应，对购房者而言，选择的机会越来越多。购买商品房不在是惟一解决住房问题的渠道，房价的涨幅会越来越小。市场在不断向买方市场迈进，价格波动也会越来越小。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池说。
赵秀池进一步表示，限竞房是开发商拿地的前置条件，限竞房供应增加会降低市场预期，进而对平抑房价起到一定作用。开发商要想办法降低成本，需要提供增值服务来取得盈利。
对于购房者所担心的限竞房和共有产权挂钩，郭毅解释道，限竞房虽然一部分可能划归共有产权，政府有一定的产权份额，但并没有改变限竞房商品房的属性。共有产权是封闭循环的，商品房可面向市场对外销售，增值空间不一样，所以限竞房未来仍然是购房者考虑的重点范畴。
朝阳房价走势
海淀房价走势
丰台房价走势
东城房价走势
西城房价走势
资本加码布局住房租赁市场 对商品房冲击有限
去年11月《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》印发，提出5年时间北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷，此举正是“租售并举”政策的落地，吸引金融机构、房企纷纷加入租赁市场。
对于目前火热的租赁市场，赵秀池认为，在高房价下租房划算，如果租房居住也能得到均等化的公共服务，就刚需而言，租赁住房完全可以替代产权房。尤其是多家银行推出租房贷业务，能够帮助长租者锁定租金，以较低的租金签约，使租赁关系更加稳定。
租赁市场是否会对商品房造成冲击呢？融360房贷分析师汤传尧指出，租赁房屋市场对于商品房市场不会有很大冲击，租房和买房不仅要算经济账，还有其他层面的诉求。在中国人传统观念里，拥有产权住房非常重要。对于租房贷款的出现，有助于租房者缓解短期的租金支出压力，租房体验更好，促使更多居住需求在租房市场沉淀下来。
据悉，目前北京大多数银行首套房贷利率上浮10%，二套房在20%左右，预计后续还会小幅上涨。
北京新房持续低迷
数据显示，4月份北京新建住宅签约1161套，连续4个月新建住宅签约量低于1200套，而这是有网签数据统计之后，第一次出现这种情况。
对此，分析人士指出，北京新房成交持续低迷，主要是短期内供应不足，例如4月份北京商品房仅新增供应187套，创下近年来新低；同时，大量持币客群仍在等待更多共有产权房及限价房的上市。
根据北京市住建委官网显示，今年前4个月北京共审批通过22个住宅项目的预售证，较去年同期新建住宅的预售证获批率下降27%，其中4月份仅永丰嘉园一个住宅项目获批销售。“北京大量的新建限价住宅，因为销售政策未明确而未能入市，只有销售政策尽快明确，才能有效增加市场供应量。”某业内人士指出。
业内人士也表示，只有限价房供应开闸放水后，大量持币客群的消费动力才能被激发，让北京新房市场真正迎来销量的复苏。“目前，刚需客群多在等待较便宜的限价房和更多共有产权房的上市”。
而在这种背景下，虽然新房整体成交低迷，但改善型需求在近期的新房成交中成为交易主力。4月份，北京别墅及90平方米以上的住宅产品共成交933套，占比达80%。
北京二手房走出最低谷
由于新房供应不足，更多的购房人群将目光投向了二手房市场。根据某研究中心统计的数据显示，4月份北京二手房共成交量13673套，虽然同比仍下滑了19%，但已经是近一年来单月成交量最高的月份。
《证券日报》记者在走访二手房市场时也了解到，3月份以来，北京各大中介的看房客户明显增加，部分小区的房价出现止跌反弹的迹象。“最近我们每天的成交量相比最惨淡的那几个月，多了好几倍。”某大型中介门店员工向记者表示。
同时，记者在这家中介的手机客户端上看到，位于北三环海淀区的某小区，5月4日上架了一套1058万元的三居室，单价10.4万元/平方米，挂牌第二天便卖出下架。APP上的带看记录显示，该房源挂牌仅一天时间，便被不同的经纪人带看了98次。而该小区同户型住宅去年曾成交2套，总价均低于1058万元。
“这套房子其实不算便宜，对口小学海淀民族虽然是百年老校，可在海淀也算不上顶尖的。而单日带看98次虽然是个别现象，但还是能看出整体市场的回暖，毕竟这在前一段时间是不能想象的。”有资深购房人士称。
专家表示，“对于北京房地产市场来说，经过了2017年的一系列调控政策后，最近几个月政策平稳，市场成交量筑底，部分刚需逐渐入市，成交量有所恢复，虽然整体价格依然下行，但下行趋势逐渐放缓，且主要集中在二手房市场”。
不过，专家也指出，“每年5月份北京的小学会开启入学信息采集工作，因此3月份至4月份，都是学区房最重要的交易时间。因此这段时间的市场活跃度有所提高，但影响市场的最主要政策依然是信贷等政策，而其宽松的可能性并不大”。
同时，上述资深购房人士指出，虽然受多重因素影响，二手房整体市场的走势尚不明朗，但北京高端二手房的行情肯定不会太差，“北京目前住宅市场最大的客群并不是刚需，而是刚改，这里面也包含了很多高端改善型客户。由于供应不足，加之限价，高端新房不是谁都能买到的，所以很多人只能去看高端二手房。而优质高端的二手房，本身保有量也少，大家换房最后肯定也是往好的去换，供需间的不平衡，会让这类房子的价格更为坚挺一些。”
信贷再度收紧
实际上，从目前的趋势上看，信贷政策未来仍有收紧的可能，并进一步影响房地产市场的表现。
本周，包括建设银行、中国银行、招商银行、北京银行在内的10家商业银行相继表示，将把首套房贷款的利率，提升至不低于人民银行基准利率的1.1倍。二套房贷款利率政策不变，仍为基准利率的1.2倍。
“按照北京上海的刚需房价简单测算，贷款25年的刚需从过去的85折优惠利率到现在的基准利率甚至上浮，房价即使降低8%左右，对于刚需来说，利率上涨已经抵消了这部分降价节省的资金。”张专家表示，“从历史上看，除了2009年与2015年之后的一段时间，大部分时期首套房的执行利率都在6%左右，所以后续房贷利率或还有上升的空间。而在信贷收紧延续的周期内，房地产市场仍会持续降温”。
此外，与贷款利率调整一起影响市场走势的，还有上述《通知》的出台。随着相关政策的制定接近尾声，未来一段时间，将有大量的限价房及共有产权房入市，进而提升新房市场的成交量。
根据《通知》规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。
对此，北京房协副会长、秘书长陈志认为，“总的看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大”。
专家也表示，未来有可能产权出现变化的，只有五环内最核心位置的部分房源。
“总体来说，这份《通知》有助于北京住宅市场价格的稳定，压缩限价房牟利空间的同时，也可以对周边房产定价产生更积极的引导。”有分析人士称。
