2018年上海楼市堪忧！目前持续下跌：值得入手了吗？上海房价未来5年走势预测 --手机中研网

上海房价走势（新房）

上海05月新房均价 46511 元/m² 环比上月下降 ↓ 0.65%

上海04月新房均价 46814 元/m²

上海当前在售楼盘 387 个

上海房价走势（二手房）

上海5月二手房均价 50122 元/m²

上海4月二手房均价 50461 元/m²

环比上月下跌 0.67% ↓，同比去年同期下跌 7.04% ↓

2018年上海房价的趋势预测

1.城市吸引力：预计正向且更进一步

最近几年，上海一直执行的是限制人口的政策，对于外来人口的居住、落户、家庭保障等问题都是冷酷态度，而今年租售同权被重申，大量纯租赁地块入市，无疑会将城市对外来人才的吸引力更进一步。

2.土地价格：预计中性偏正向

2016 地王频出，2018 年基本都要建成开卖，价格不可能继续维持现有体系，房价坐实，土地价格自然也要水涨船高。

3.货币环境：货币只要超发，这个一直存在

4.动物精神：随政策波动

5.限制政策：预计中性

这一轮的政策调控其实非常成功，因为限制的目的从来不是降房价，而是稳房价。漂亮的成绩单已经有了，持续破坏市场经济的强制手段松开是大概率事件。（强行调控破坏市场经济的时间越长，遭到市场经济反噬的代价越大）

综上所述：2018 年上海房地产大概率复苏，比不上天时地利人和的 2016 年，一波小牛市还是可以期待的。

嘉定房价走势

嘉定05月新房均价 37177 元/m²

浦东房价走势

浦东05月新房均价 66335 元/m²

松江房价走势

松江05月新房均价 35749 元/m²

闵行房价走势

　　闵行05月新房均价 62554 元/m²

宝山房价走势

宝山05月新房均价 46687 元/m²

青浦房价走势

青浦05月新房均价 40295 元/m²

普陀房价走势

　　普陀05月新房均价 93500 元/m²

杨浦房价走势

杨浦05月新房均价 70000 元/m²

金山房价走势

金山05月新房均价 22572 元/m²

奉贤房价走势

奉贤05月新房均价 32328 元/m²

徐汇房价走势

徐汇05月新房均价 131000 元/m²

黄浦房价走势

黄浦05月新房均价 168558 元/m²

虹口房价走势

虹口05月新房均价 190000 元/m²

长宁房价走势

长宁05月新房均价 120000 元/m²

静安房价走势

　　静安05月新房均价 87500 元/m²

崇明房价走势

崇明05月新房均价 35500 元/m²

花桥房价走势

　　花桥05月新房均价 22500 元/m²

最重要的依据是经济增速

经济增速将直接影响到货币的发行数量，因此经济增长的速度越快，经济总量自然就越大，那么流通在市面上的货币也就越多，钱也就越不值钱，房产价格也就会自然推高。

目前经济增长依旧保持在6%到6.5%之间，属于中高速增长，这在世界范围内都是罕见的。因此每年的广义货币增加量大概在13%和到14%之间，如果长此以往，则到2025年中国的货币总量会翻一番。而货币总量的提升必然会影响到上海的房价水平，换言之，如果目前调控政策有所松绑，那么上海的房价必然是上涨的。

上海城市的经济地位决定上海房价的地位

上海房价可以被称为国内房价的风向标，上海房价的涨幅不仅深刻影响着长三角地区的其他城市，甚至对于全国都有非常强烈的示范作用。而上海房价之所以引得那么多城市关注，归结到底在于上海是中国经济的发动机。

上海是全球第二大金融城市，上海的股票交易量也排在全球第二位.最关键的是，上海还在发展一些文化创意产业等新兴经济，例如引入迪士尼乐园。其实像这种大型游乐园的建设能够非常有效的提升土地价值。

人口是决定上海房价的重要因素

从1998年到2008年，上海的人口净流入量是36%。尽管这些年上海也逐渐开始限制人口流入。但从人口的层次和人才的结构来看，涌入上海的高端人才反而越来越多。这一部分往往也是潜在的上海房产购买者,并且往往具有很强的购买力，因此在将来10年20年这一部分高薪群体极有可能决定上海房价的走势。

无论从整体的经济面还是上海城市的区域发展来看，上海及上海房地产都是极具象征意义的存在，因此将来几年甚至几十年，上海房价下跌的可能几乎为零。

而随着对高端人才敞开怀抱，对于高新技术创业的支持，上海有可能在将来进一步优化人才结构。因此可以预见的是，这部分暂时还买不起房子的人才极有可能首先拉高租房市场的租金。

上海二手房市场降温:购房者持续观望

上海楼市逐步驶入平稳发展轨道后，“租赁”成为市场新动态。

“上个月，二手房一套也没成交，再上个月的成交量也是零套。”上海市静安区中山板块附近的一位房地产中介向记者比划了一个“0”的手势。“大半年来，二手房市场成交量都不容乐观。”

二手房市场是衡量楼市冷暖的重要指标。上海链家市场研究院和中原地产的数据显示，随楼市调控一系列“重拳出击”，上海楼市逐步驶入平稳发展轨道。从2016年11月到2018年3月，上海二手住宅月均成交量已经连续17个月处于2万套以下的低水平，仅有1.25万套。相比2016年二手房交易火爆，月成交量最高达5.6万余套，如今成交量大幅降低。在较为稳健的市场下，“由售转租”成为不少房东的新选择。

上海热门小区房价走势（二手房）

财富海景花园

汤臣一品

世茂滨江花园(北区)

上海康城

翠湖天地御苑

成交周期延长

“从去年3月挂牌以来，至今没有卖出去。” 一位在浦东新区周浦板块售房的二手房东表示。“来看房的人不少，但是报出的价位远远低于心理预期。” 另一位二手房东告诉记者，位于宝山区的一套住房于去年6月挂牌，目前已经降价6%，但迄今未能脱手。

“原来只要一个月就能成交的房源，现在要2至3个月，成交周期明显延长。” 位于镇华路附近的链家门店经理李兰兰说。她指了指门店上贴着的已挂牌房源，“挂牌一年没能出手的房子已经占到1/3，连负责二手房交易的经理也转去做别的市场。”

2016年出台的一系列调控措施对上海二手房市场降温起了重要作用：居民家庭购买首套住房的首付款比例提升至35%、非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限提升至5年及以上……重拳出击下，上海房地产市场得到理性控制，房价正在逐步平稳回落至正常水平。“如今，想要把二手房提升至非理性的高价，几乎不太可能。”李兰兰说。

中原地产分析师卢文曦告诉记者，成交量降低的另一原因是近期进入市场的新开楼盘数量增多。中原地产提供的数据显示，4月上海新房市场已经推出或即将推出的楼盘达到25个，共计9100余套房源，这是最近23个月以来，进入市场房源数量的最高点。今年已经获得预售许可证的楼盘数量约为1.6万套，相比去年同期增加了14%。日前广泛关注的“翠湖天地隽荟”“中粮前滩海景壹号”等“网红楼盘”，销售情况也较为良好。

郊区进一步成为新房供应的主力。数据显示，目前取得预售许可证的楼盘主要集中在嘉定区、青浦区、浦东新区、奉贤区等，郊区楼盘数量约占50%。2017年的数据显示，嘉定区、青浦区和宝山区的总供应面积占全市总供应量的47.4%。

“卖房”变“出租”

“新房推盘节奏加快，市场房源数量增多，这时候二手房源议价空间就会增大，也会使部分购房者保持观望姿态。”业内人士表示。

“卖房”变冷清，但是不少房东欣喜地发现，“租房”更受欢迎了。

“在地铁边的房子，一年多都没卖出去，但是一天就租出去了。”二手房东周天明告诉记者。“由于房间比较大，装修条件好，交通位置便捷，来问询的租客络绎不绝。”

“10个房东中，大约有3至4个会选择转为租赁，这已成为一种普遍的心态。”另一位房地产经理人告诉记者。由于购房者的持续观望，市场成交冷清，使得许多房东纷纷转向租赁市场。随着“租购并举”的住房体系不断推进，近年来租赁行业不断升温，“售卖腿长，租赁腿短”的局面正在被快速打破，市场得到进一步规范，吸引包括金融机构、房地产开发商等纷纷入局。

面对日渐繁荣的租赁市场，上海市住房租赁公共服务平台于日前上线试运行，对房源真实性、发布人身份真实性、租赁合同有效性提供进一步保障。但租赁关系的建立，仍然依托房东和租客之间信任的纽带。李兰兰说，目前市场上存在一种二手房东的心态，在出租的同时关注着售房市场，一旦价格升温，就立即售卖。租客居住的同时，前来看房的购房者也络绎不绝，可能会对租客生活带来困扰。

如何保障租客权益？记者从上海市房地产经纪行业协会了解到，协会已联合沪上6家房地产中介设立“经纪纠纷调解中心”，各自缴纳保证金，用于租赁交易纠纷的先行赔付佣金。还将着力打造整个行业的诚信体系建设，针对包括住房租赁企业、承租人等所有住房参与方，持续开展违法违规的整治，建立长效化解矛盾的体系。

延伸阅读：

上海居民租房意愿出炉:大多不愿签长约

此次调查显示，70.7%的受访者租房观念为“追求性价比，但需要一定租房保障”（平衡型），4.8%为“愿支付更高租金享受更好的条件和增值服务”（享受型），24.5%为“价格优先，租房条件差点无所谓”（经济型）。同时，租房观念与收入水平密切相关，高收入者享受型比例明显较高，年收入20万元以上的受访者中享受型比例为45.1%，而年收入5万元以下者经济型比例为24.5%。