深圳楼市走向何方 目前持续下跌：值得入手了吗？ 2018年深圳房价走势预测
深圳房价走势（新房）
深圳05月新房均价 44814 元/m² 环比上月增长 ↑ 0.28%
深圳04月新房均价 44690 元/m²
深圳当前在售楼盘 181 个
深圳房价走势（二手房）
深圳5月二手房均价 48582 元/m²
深圳4月二手房均价 48896 元/m²
环比上月下跌 0.64% ↓，同比去年同期上涨 5.24% ↑
深圳楼市走向何方
2018年4月深圳楼市新建商品住宅成交均价44690元/平方米，已经连续连续19个月下降，让不少期待2018年楼市的民众多了些许忧虑。
在过去19个月里，深圳房产均价在逐步下调、成交量大幅下降的同时，投机倒把的炒房客也逐步被清理出了市场，而“租购并举”等长效机制正在加快构建。
“2017年深圳房价是横盘，有的投资客资金压力很大，不得不抛售两三套房子维持资金流。”深圳福田南一位房地产中介表示。
2016年10月深圳实施新一轮调控政策，加码限购、限贷后，一手住宅整体开盘销售率降低，二手房源成交周期变长，不少投资客离场。
据深圳中原研究中心监测，“深八条”实施前开盘销售率基本在60%以上，而2017年一手住宅整体开盘销售率约25.2%。另据深圳链家研究院统计，2017年深圳二手房交易中，改善、投资置业比例分别回落6.6%、5.5%。
新一轮调控以来，在房价稳中有降的同时，深圳楼市成交量出现大幅下降。据统计，2017年深圳一手住宅成交面积为十年来最低。此外，全市二手住宅共成交63578套，较2016年下降33.7%。进入2018年，成交仍然低迷。1月份深圳一手住宅成交量环比下降14.5%。
“打击炒作既减轻了房价上涨的压力，又为深层次的改革赢得了时间。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
2017年，深圳加速推进房地产市场改革。随着“租购并举”的利好政策不断出台，长租公司、开发商、银行、政府等各方争相进入深圳长租市场，关于住房租赁的金融创新服务不断推出。
碧桂园、招商蛇口推出自有公寓品牌，万科、深业集团介入城中村改造、开展规模化租赁，建设银行推出长租房源、针对租户和房东分别推出“按居贷”和“存房贷”业务，首单住房租赁类REITs在深交所发行，深圳市人才安居集团有限公司竞得4宗70年“只租不售”宅地，深圳市住房租赁交易服务平台上线测试……
戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端说，随着租赁市场建设的大力推进、保障房覆盖范围扩大，再加上未来逐步推进财税体制改革以及住房金融市场与监管制度的完善，住房市场长效机制有望加快建立。
“在今后3至5年内，深圳楼市调控不会放松。”深圳市规划和国土资源委员会相关负责人表示，深圳将采取短期政策与长期制度相结合的思路，围绕“房住不炒”基调，继续实施限购、限价、限贷、限售等调控政策，确保房价在未来几年“环比不增长”，并通过增加租赁住房用地和人才保障房用地供给，加快培育和发展住房租赁市场，加快长效机制建设。
3月底深圳颁布了“三价合一”新规，对二手房市场带来一定的影响的同时，新房市场关注度大大提高。不过在限价限购的楼市调控背景下，新房市场趋于理性，价格继续走稳。4月深圳楼市“3大指标”均有所下跌，全市共成交1934套新房住宅，成交面积达187081平，环比上月分别下跌4.7%和8.3%；一手房成交均价为54169元/平，环比上月减少16元/㎡，同比下跌0.8%，深圳新房市场实现月度“十九连跌”。
龙岗房价走势
龙岗05月新房均价 48545 元/m²
宝安房价走势
宝安05月新房均价 62000 元/m²
南山房价走势
南山05月新房均价 99200 元/m²
龙华区房价走势
龙华区05月新房均价 51285 元/m²
坪山区房价走势
坪山区05月新房均价 33566 元/m²
福田房价走势
福田05月新房均价 90000 元/m²
罗湖房价走势
罗湖05月新房均价 70000 元/m²
盐田房价走势
盐田05月新房均价 55000 元/m²
光明新区房价走势
光明新区05月新房均价 39000 元/m²
大鹏新区房价走势
大鹏新区05月新房均价 45250 元/m²
一、各区新房成交数据
从各区成交情况来看，垫底的依旧是盐田，全区0成交。4月罗湖成交量继续倍增，相较3月的30套成交量，本期罗湖共成交85套新房住宅，环比上涨183%，创片区成交高峰。龙岗依旧是成交大户，单区成交量占全市56.2%，共成交1087套（包括其原下辖区坪山、大鹏）；宝安（包括其原下辖区光明、罗湖）成交量虽仍保持全市第二的地位，但环比上月下跌了35%，共成交570套新房住宅，成为本期成交下跌幅度最大的片区。南山4月份成交量较3月涨幅64%，共成交171套，名列全市第三。而福田本期成交量也有所上涨，环比3月增幅75%，共成交21套住宅，成交面积5012平方米，以大户型成交为主。
在成交均价方面，福田由于以豪宅成交为主，成交均价被拉高，超过南山，成为本期成交均价最高的片区，单区成交均价达101963元/平。而本期南山的成交均价也有所下跌，环比3月数据下跌18.8%，成交均价89009元/平。近期关注度有所提高的罗湖，在新房市场呈现“量涨价跌”的趋势，本期成交均价72357元/平，环比上月下跌8.5%。而宝安4月成交均价逼近6万/平，环比3月上涨5.6%，成交均价59337元/平，略高于全市成交均价线。
二、近一年新房成交数据
在楼市调控之下，深圳新房市场呈现理性，成交均价也稳步下降，截止2018年44月。已实现“十九连跌”，但下跌幅度很小，环比3月减了16元/平。
深圳热门小区房价走势
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延伸阅读：
2018，注定是楼市新旧时代的分水岭
如何认清当下楼市？就当下而言，我们正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。旧时代的规律逐渐失效，新时代的经验却尚未生成，是我们对楼市越发困惑的根本所在，也是未来我们所要面对的最大困境。
而2018，注定是楼市新旧时代的分水岭！之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。
98年，转折点的标志是房改。
08年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。
18年，转折点的标志是住房属性的明确变化。
房地产的下个十年，自2018开始。
过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。（公共物品属性可以大致理解为保障性住房）
但是未来十年，住房将极大的弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。（想想最近的各种住房保障政策，保障房，人才房，共有产权房，70年只租不售房等等）
下面这段非常著名的讲话，就是属性变化的最根本体现：
坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
让“全体人民住有所居”这句话的分量，预示着房产市场重心的转移，说明了房子除了买卖以外，租赁同样重要，是未来发展的重心之一。
2018，关于楼市的新认知
首先，是价格不会再大涨。去年最热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。热点城市再热，涨幅也没有超过1%每月。
其次，是低首付再也拿不到了。
不说银行目前首套房40%，二套房动辄60%，甚至像南京这种二套80%的首付，就连开发商、中介想让你提前买房，想给你些首付贷也做不到了。
最后，是交易被严格限制，想变现越来越难。
这一轮调控，跟过去的最大不同之处在于，过去是不让你买，但这次还不让你卖。过去，限购限贷是调控的主力军。
但是这一次，限价，限卖变成了主流，看看全国有多少个城市进行了限售，你就明白，逻辑从过去的不让你买，变成了现在的不能卖，甚至是想卖也卖不出去。
未来，短期买卖快速获利注定成为历史，长期持有获得收益将会变成新常态，而限售，既是培养习惯，又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。
未来，这些城市的房子还有大把“钱”途！
未来，在更长的时间内，城市房价的上涨空间，将取决于其基本面，即经济实力和人口。
在中国人口进入存量时代，谁能吸引到更多的外来人口，谁就有未来，谁的房子也就更有保值增值的空间。
因为更多的人口意味着更多的财富创造，并充当着楼市的接盘侠。
纵观当今中国，明确表示自己不缺人甚至往外撵人的城市，只有两个 —— 北京和上海。
即使是四个一线城市中，最为拥挤的深圳，也在拼命的吸纳人，2017年，单是户籍人口就增加了50万人。
