郑州楼市走向何方！目前二手房价持续下跌 2018年郑州房价走势预测
郑州房价走势（新房）
郑州05月新房均价 13206 元/m² 环比上月下降 ↓ 1.28%
郑州04月新房均价 13377 元/m²
郑州当前在售楼盘 323 个
郑州房价走势（二手房）
郑州5月二手房均价 12690 元/m²
郑州4月二手房均价 12731 元/m²
环比上月下跌 0.32% ↓，同比去年同期下跌 1.71% ↓
首先先回顾一下郑州2017年房价情况
2017年先是黄金周遇冷，购房者面临“无房可买”的尴尬，其后“银十”慢热发力，房价升至14137元/㎡，达到下半年房价高峰。紧跟着又有融创瓏府全款低价搅乱北区的一池春水。尽管低调收官，尽管供销双降，但“银十”余威仍在，买不起房的依然买不起。2017年10月郑州房价13304元/㎡，较9月房价上涨595元/㎡。
从去年10月份成交量为46.47万㎡，较9月份下降87.56万㎡，成交环比下降65%。其区域内成交均价为13304元/㎡，达到今年峰值。郑州主城区商品住宅供应大幅下降，供应环比下降40%。新增供应85.78万㎡，较9月下降56.97万㎡。但市场整体依然处于供大于求的状态。
目前郑州市新房利率上浮幅度普遍达到20%，极少数项目为15%。由此可以看出银根收紧，利率上浮，投资成本加大的调控效果相比限购更为立竿见影。
从二手房数据来看，二手房受调控政策的影响比较明显，反馈比较积极。换句话说二手房实际上更贴近市场真是情况，更能体现城市真实的购买力，和真实的市场情况，这点对投资客而言非常重要。
郑州的区域发展总体按照环线发展，一环至二环区域是第二重点发展区域，总体房价与二环至三环区域相差不大，却占据了更为繁华的区域，生活配套也更加完善，环线更加靠郑州中心区域。在房产价值评判上，相对二环至三环，建议考虑一环至二环内区域。
除郑东新区以外，郑州三环以外区域生活配套设施还不尽完善。去年年底惠济万达火爆开业的场景，以及今年宜家规划落户北三环旁，带动不少区域配套、经济的发展，从侧面也体现了该区域配套需要完善的状况。单以住宅周边配套设施来看，三环外市政配套亟待完善，否则如此高的房价难以支撑!
郑州市政府有关负责人说，郑州市被国土资源部、住房城乡建设部列为第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。经慎重考虑,选取郑东新区及其托管区域作为郑州市的第一批试点区域。初期计划5个集体建设用地建设租赁式住房试点,采取国资控股公司与集体建设用地经济组织联合成立租赁式住房平台公司的方式推动该项工作实施。
郑州新房连续7个月下跌 2018郑州房价是涨还是跌？2016年郑州实施了严格的限购政策，17年又连续加码，房价得到有效控制，据国家统计局数据，2月份，郑州新房房价跟1月份持平，同比连续5个月下降。二手房方面，郑州二手房房价环比下跌0.2%，目前已经连续7个月下跌，同比连续2个月下跌。从环比数据来讲，郑州市场房价上涨动力不足，这几个月以来均是小跌或是持平状态；同比出现连续5个月的下降，表明现在郑州房价泡沫得到有效的剔除，市场降温明显。长远来看，未来郑州房价如何如何走势，是涨还是跌呢？2018年，郑州住房保障和房地产管理工作的基本思路和主要目标是：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快探索建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，全面深化房地产供给侧结构性改革，大力培育和发展住房租赁市场。严格落实房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。因此郑州房价大幅上涨是不可能的，房价稳定是大概率事件。
人才政策不允许房价过高2017年郑州年末总人口988.1万人，比上年增加15.7万人。目前现在国家中心城市的建设如火如荼，郑州发布了一系列人才政策，希望郑州市大量人才引进，未来郑州人口将进一步增加。但是如何保证他们安居乐业是一个急需解决的问题。因此，政策上，郑州政府不允许房价涨幅过快。据了解，郑州将进一步完善住房保障体系，在供应计划中要求各区选取一定数量地块建设人才公寓。此外，郑州将确定重点发展新产业，以“先存量、后增量”的原则，优先安排新产业发展用地。落实人才引进政策，加大租赁住房供应，这样才能保障郑州市房地产市场的健康发展。2018年郑州保障性安居工程基本建成6万套，公共租赁住房实物配租7000套。
郑州各地区房价走势
中原房价走势
中原05月新房均价 14684 元/m²
金水房价走势
金水05月新房均价 18025 元/m²
二七房价走势
二七05月新房均价 13782 元/m²
郑东新区房价走势
郑东新区05月新房均价 23020 元/m²
高新区房价走势
高新区05月新房均价 13878 元/m²
管城房价走势
管城05月新房均价 14800 元/m²
中牟县房价走势
中牟县05月新房均价 11284 元/m²
惠济房价走势
惠济05月新房均价 14194 元/m²
经济开发区房价走势
经济开发区05月新房均价 17363 元/m²
2018郑州房价还会涨吗
郑州目前的土地供应并不能满足需求，而且政府最近放出的最强“抢人”政策吸引力还是有的。但是暴涨的可能性并不大
第一，政府大佬的手在罩着
第二，经历了2016年的价格动荡，刚需对价格接受能力不可能也跟着暴涨，接纳能力有限，价格疯涨不起来。
房价维稳
这个未来导向算是大家都比较能接受的一种，房价如果延续去年的情况的话，民众是绝对吃不消的，政府也不想让房价成为泡沫危机。在房价崩盘这方面，日本是有绝对的发言权的，楼市决堤，经济萎靡不振。那么价格维稳是最理想的状态，购房者、政府以及炒房客都能接受的范围。
房价下跌
对于房价下跌这种情况，很多言论都在阐述他们的理由。潘石屹说房地产大涨时代结束了，马云也说未来房子如葱。房价下跌有可能吗？有的！第一，前期投资客攒了不少资源，毕竟要转手出去，但是房价就目前形势来看，短期没有暴涨可能，大多数非有钱人为了避免砸手里，抛售的可能性较大。第二，虽然政府一直在推进城镇化进程，但是时间还是一个问题，短期内能否涌入大量人口，还是需要实践出真知。人口达不到，需求也就跟不上，虽然供不应求，但架不住没钱不是。第三，房地产周期，经济的波动和循环。
2018年郑州哪些区域会降价？
前二年扎堆开发，今年推盘量大的区域肯定仍是降价促销的先锋。如惠济区域，二七新城，航空港区，荥阳区域，白绿区域，也就是说，市区外围的楼盘压力会更大，原来价格高的区域会慢慢价值回归。2018年，会是价值回归年，市场分化将愈加明显。
哪些企业会率先降价？
全国性的大型房地产企业。如融创、碧桂园、恒大、万科。为什么？
一是这些企业对房地产趋势研究更加精准，会提前布局、调整和转型。
二是这些企业都是大品牌房企，在市场形势好时享受更高的溢价，在市场不好时降价空间也大，也有能力降价。
三是这些企业有通过降价促销，打击竞争对手，提升自己市场份额，强化市场领先地位的战略需求。
所以，你可以观察一下，以往几次市场调控期间，万科总是最先降价的，它在调控期间的市场份额也是提升最快的。现在，融创、碧桂园、恒大比万科更激进，今年的降价大幕由他们来开启一点也不令人奇怪，是再正常和自然不过的事情了。但，哪些楼盘降价，通过什么策略来降价促销，却是无法预料的，只能拭目以待了。
目前来讲郑州房地产市场已经过了投资炒房的时机，相比之前房地产，有不少人通过炒房压房从中获得暴力，种种原因也催生了房价的上涨。现在房地产市场冷淡，虽然政府出台相当大的优惠政策的，从效果看来还不是很理想。 关键是郑州出现的极端化.
第一，外围城区的不断扩建，东至中牟县，西至荥阳，南至新郑，北至新乡，中间有很大的房产空间。
第二，老城区的改建，郑州自2002年开始历时数十年进行城区改建，截止2016年底四环内所有城中村拆迁完毕，目前南环航海路沿线城中村拆迁完毕，北环四环内庙李，刘庄等今年拆迁完毕，这些拆迁的大片土地早已经卖给开发商了，将来开发的房子将会容纳更人的人，房源也就更多。
综上所述，以时间段来看，2年内，所有规划拆迁的城中村盖过房子以后将全部投向市场，而且目前房子库存量还很大，去化率较低，2年后房源更多，消费者却是一定的，选择空间更大，买房的时机也是最好的。
什么时候才是买房的最佳时期
有所谓的专家，房地产的老资历预言，综合来看2018年或是最佳的出手时期。
原因如下：
目前来讲郑州房地产市场已经过了投资炒房的时机，相比之前房地产的，有不少人通过炒房，压房从中获得暴力，种种原因也催生了房价的上涨。现在房地产市场冷淡，虽然政府出台相当大的优惠政策的，从效果看来还不是很理想。 关键是郑州出现的极端化.
第一，外围城区的不断扩建，东至中牟县，西至荥阳，南至新郑，北至新乡，中间有很大的房产空间。
第二，老城区的改建，郑州自2002年开始历时数十年进行城区改建，截止2016年底四环内所有城中村拆迁完毕，目前南环航海路沿线城中村拆迁完毕，北环四环内庙李，刘庄等今年拆迁完毕，这些拆迁的大片土地早已经卖给开发商了，将来开发的房子将会容纳更人的人，房源也就更多。
综上所述，以时间段来看，2年内，所有规划拆迁的城中村盖过房子以后将全部投向市场，而且目前房子库存量还很大，去化率较低，2年后房源更多，消费者却是一定的，选择空间更大，买房的时机也是最好的。
1、房产圈有条房价定律：长期看人口、中期看土地、短期看金融。
我们先看人口
北京政治，上海金融、广州商贸，深圳电子，北上广深各有专长，相比郑州、武汉、南京，城市定位就没那么清晰。
所以，和北上广比，可比性不强，相对类似的城市如南京、武汉，才有一定的参考意义。
先仅从城市人口与城市面积分析，南京人口827万人（2016年），面积6587.02平方公里；武汉人口1076.62万人（2016年末），面积8494.41平方公里；郑州972.39万人（2016年末），面积7446平方公里。（以上均为常住人口）
换算成人口密度系数，南京、武汉、郑州分别为：0.126、0.127、0.131，郑州人口密度最大。
有意思的是，这三个城市的房价恰恰相反：南京今年11月份均价27388元/㎡，武汉均价18024元/㎡，郑州均价14604元/㎡。
南京人口密度最小，房价最贵，郑州人口密度最大，房价反而最低。
南京房价高，固然跟其经济有关，但假设武汉、郑州经济和南京持平，那么人口密度不占优势的情况下，会加快郑州、武汉房价上升。
国家政策倾斜，会加快郑州与武汉快速发展，而几年后，两者经济达到南京现在的水平时，其较大的人口密度只会让房价有过之而不及。
这是从人口方面看，郑州房价上涨的可能性。
2、从土地供应方面，国情复杂，之前的文章讲过，这里不再赘述。
我们就从金融方面浅析。谈金融必须放眼全世界，尤其是美国。
我们都知道，美联储已进入加息周期，包括中国，世界各国为防止资本外流，都会跟进加息。
并不像外界所说，中国加息是为了调控房价，调控房价方法千千万，一纸红色文件就能把房子交易限制死死的，真正让中国加息的原因就是美联储进入加息周期。
这也是为什么美国、日本跟进减税，来减轻企业负担。
因为加息会增加高负债、高杠杆的企业风险，而加息又不能避免，所以通过减税来抵消加息带来的资金压力。
短期看金融，如果低利率，会刺激个人与企业加大杠杆，增加购房热情；如果高利率，则会很大程度抑制购房需求，所以目前国内加息阶段，会一定程度减少购房热情，这也是为什么许多人愿意全款购房，零杠杆。
所以，2018年，中国还会维持高利率贷款，郑州房价会一定程度受到抑制。
3、有一种可能就是房价调控可能持续5年，直到习大大任期结束。
但这次调控会跟以往不同，就是弱一线城市，如郑州、武汉未来5年会一直处于调控区域，一线城市则可能会解除调控。
为什么这样？
对于财政依赖土地较强的地市，如果房价不能持续走高，将影响政府财政收入，进而让城市规划流产。
我们可以看下郑州市的财政结构。
郑州市市本级国有土地使用权出让收入2014年~2016年分别为305.24亿元、282.39亿元、495.90亿元，分别占到当年政府性基金收入的86%、85%、91%，2017年1~9月，郑州市本级土地出让收入为413.64亿元，占到政府性基金收入的85%！
郑州财政对土地依赖很强，一旦限购长期进行，会导致城市规划推进举步维艰。
有的人会说，我们可以靠发展经济来代替土地财政。
但要知道，在城市定位不明朗，或定位不具时代优势的情况下，一个城市在没有国家行政大力支持下，很难在5年内有质的飞跃。
说白了，土地财政是城市发展的原始资本、第一桶金，在还没有足够实质性政策支持的情况下，地方政府是不会轻易放弃房地产这块肥肉。
但在限购无土地财政支持基建的情况下，城市怎么发展？
这就不得不提到十九大结束后的一项重要信息：我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
显然，北上广已发展成特大城市，其增长空间越来越小，而弱一线城待开发领域很多，潜力巨大，投资回报率极高。
所以会有一种可能，一线城市会解除限购，弱一线城市继续限购。
国家通过转移支付，把一现场城市税收转移支付给弱一线城市发展基建，这最终符合解决我国不平衡不充分矛盾的要求。
所以结论还是，弱一线城市（郑州），在国家政策支持下，经济会继续高歌猛进，房价也自不言说。
2018年，相对南京、武汉，郑州人口密度最大，即便利率较高，只要不高到诛杀刚需，郑州房价还将一路坚挺。
郑州热门小区房价走势
天伦水晶城
橡树玫瑰城一期
广汇PAMA
正商世纪港湾
2018年郑州哪里买房好
你想买今年可以入住的新房，那你一定要看好目前的准现房有哪些？
比如你受限购政策影响，那就可以考虑南龙湖、荥阳等目前不限购的地区。再比如你想要个交通便利房，但是预算不足够在市区中心买，那地铁2号线南延线的龙湖、港区都是可以选择的，只要看准是自己想要的房子，接下来就是在一个片区内看哪个房子是值得买，具升值潜力的了。
首先，要看该楼盘的地段、交通情况。就郑州来说，无论是市区还是偏远点的郊区，目前地铁1号线、2号线沿线的楼盘都是抢手货，交通情况有保障才是生活、工作的关键。
然后还有要看周边配套，这个似乎关系到未来几年朝夕相处的生活。如果周围连个市场都没有，那可是个大麻烦，如果半夜肠胃炎，找一个小时到不了医院找不到诊所，这也是个大问题。
再就是要看升值潜力，这个买了说白了就是在投资，你也不想自己住的房子贬值的一塌糊涂。目前郑州市整体是向东发展，所以东区的房子升值潜力不可小觑。
2018年价格只是表像，价值才是真相。发掘价格背后的价值，在降价的惊雷声中，有的人或企业会走向寒冬，有的人或企业可能会拥抱春天。你的选择，决定了你未来的十年的命运和归宿。
