百城住宅库存连续下跌33个月 未来房价走势如何？

百城住宅库存连续下跌33个月。楼市去库存是什么意思？

“目前来看，一线城市、三、四线城市库存有所上升，这或和推盘节奏加快有关。二线城市库存环比下跌，且其同比跌幅最大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，总体上说，当前全国100城库存规模回落到了6年前的水平，但最近3个月同比跌幅持续收窄。

截至2018年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。

不过，鉴于库存的降低，有些城市预售证的管控有所松动。2018年4月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4182万平方米，环比增长14.8%，同比增长5.5%。

“4月份房企推盘节奏有所加快，这有助于购房者获得更多的选房机会。相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市确实有“开闸放水”的供应策略。”严跃进表示，不过部分楼盘若借机涨价，那么也容易招致新一轮的管控。

值得关注的是，据易居研究院统计数据显示，100个城市新建商品住宅去化周期降至10.3个月，相比3月份的10.5个月有所下滑。在100个城市中，有20个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有25个城市的存销比位于12个月-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有55个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。

在去库存周期偏高城市中，环京区域部分城市库存较高，消化周期较长。真实情况在于，此类城市库存量其实已经很小，但是新房交易非常低，这样容易带来去库存周期偏高的“假象”。从其他城市来看，都市圈周边的三、四线城市存销比较小，比如说南京都市圈中的扬州、马鞍山和滁州等。

从横向对比来看，三、四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2010年以来的月度最低值，即三、四线城市的去化周期创9年新低。以丹东为例，2017年落实了较为积极的去库存政策，库存状况一直在改善，目前已经出现了连续9个月去库存周期变小的现象。历史上丹东的去库存周期最高达到63个月，目前仅为13个月。而三、四线城市去库存速度加快的背后，是棚改等政策释放出的强劲购买力。

事实上，三、四线城市目前也是开发商补库存的重点区域。“在三、四新城市投资，一定要控制投资体量，布局"短平快"产品线，在开发过程中保证资金回报的效率，以高周转模式开发。”某房企高管向记者表示，反之，若做不到高周转，则需要谨慎投资。

未来房价走势如何？

5月14日，中国社科院在北京发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15(2018)》，对房地产市场的发展趋势进行了分析蓝皮书预计，2018年将是本轮房地产市场低点，预计房地产价格全年平稳回落。

为何这样预测？主要原因之一是房地产调控目标不动摇、力度不放松。

根据蓝皮书，在供给侧，一线和热点二线城市为缓解库存危机，土地供应量有望进一步提升。但限价政策很难有所放松，热点城市供应量将持续偏紧；在需求侧，“房住不炒”的政策基调不会变，加上银行信贷收紧也使购房成本显着上升，故而成交规模也会受到一定程度的限制。

社科院城市发展与环境研究所副研究员、蓝皮书执行主编王业强在发布会上说，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底。一线城市上半年价格指数继续下滑，进入负值区间，下半年或趋缓；二线城市全年价格指数或进一步回落。

他说，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度，但随着去库存政策逐渐退出，预计今年下半年三四线市场调整将会出现。

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