多家中小房企寻求香港上市 年内各项房地产调控已超过160次
多家中小房企寻求香港上市，年内各项房地产调控已超过160次。
高强度依赖资金的开发商在融资渠道日益收紧的背景下，不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场，欲将公司在香港上市进行融资。4月26日，香港证券交易所披露总部位于上海的大发集团招股说明书，截至2月28日，该公司的土地储备总建筑面积为172万平方米，包括可销售总建筑面积13.43万平方米及可出租总建筑面积6.84万平方米。业务经营包括物业开发及销售、商业物业投资及经营和物业管理服务。
大发地产称，收益主要来自于销售物业。2015年至2017年的财务数据显示，该公司的销售收益分别为6.03亿元、5.75亿元和43.2亿元。截至2017年底，公司的现金及现金等价物为3.77亿元。招股说明书中提到，在2015年至2017年三年间，公司录得负面净经营现金流量，且未必能按商业上合理条款取得充足资金（不论通过银行贷款、信托融资或其他安排）进行土地收购及未来物业开发，或根本无法取得所需资金。大发集团表示，公司的物业开发项目一般通过经营所得现金、银行贷款及信托融资等方式融资，公司预期将继续通过上述方式并寻求其他融资机会，以拨付项目所需资金。
但大发集团同时提到，公司无法保证将有充足资金，也无法保证可以按照商业上的合理条款取得额外融资，甚至根本无法取得额外融资。目前公司的净经营现金流量为负数，主要归因为物业开发耗时较长且需要大量资本，以及公司的土地收购及业务扩张。公司或者需要大幅增加外部借贷或取得其他外部融资。大发地产CEO廖鲁江曾表示，大发地产2018年计划冲击千亿，并提出了五年实现3000亿的目标以及项目跟投、利润共享机制。
此外，另一家房企新力地产也正在计划去香港上市。数据显示，公司2017年销售额超过400亿元，目前土地储备货值2314亿元。
5月31日，美的集团旗下的地产平台美的置业在港交所提交招股说明书。根据招股说明书披露的相关情况，美的地产的主营业务有物业开发与销售、物业管理服务以及商业地产的投资运营。此次在香港上市是为了进一步扩大其产业规模，公司会将这笔资金用于一般运营以及智慧家居的解决方案。美的置业的财务数据显示，公司法定股本增至20亿港元，股份分为20亿股，每股1港元。2015年至2017年，美的地产收入分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元。根据公司披露的资产负债表数据，2017年公司总资产1129.78亿元，负债总额188.8亿元，资产负债率约为89%。截至3月31日，美的置业在长三角地区拥有39个项目，土地储备量为840万平方米。2018年末，预期大部分预售的住宅开发项目将配置智慧家居解决方案。美的置业表示，公司可能会进军装配式产业，首家装配式建筑工厂将于2020年6月前在徐州投产。
如今，在监管层去杠杆的金融背景下，境内楼市调控，融资收紧已成为资本市场的共识，房企通过发行债券的融资成本也在升高。有金融行业的人对媒体表示，房企未来的融资将会越来越难，今年的融资成本已经比2017年有所上升，但即便如此，不少房企还是会抢着要。“现在钱越来越难拿，所以房企也是各凭本事，要么发债，要么海外借贷，已经上市的还可以通过股本配售的方式，但这些融资渠道的成本也在上升。”上述人士说道，“尽管如此，但现在只要还在开发商能够承受的范围之内，能拿到钱的方法都是可以一试的。”
Wind数据显示，5月份以来，房地产债券共发行16只，票面利率超过7%的有9只。同时，房企在债市上的发债也遇到了较为严格的监管。自5月下旬以来，合生创展、富力地产、碧桂园等多家房企中止了公开或非公开发债项目，曾在一周内有10家房企中止发行公司债，累计金额500亿元。
年内各项房地产调控已超过160次
继住建部就房地产调控问题约谈12个城市后，各地再次迎来新一轮密集调控小高峰，尤其是6月4日、6月5日两天，更有西安、宜昌、天津、徐州四个城市再次收紧调控。
上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受记者采访时表示，从本周甚至是今年以来出台的各项楼市调控政策来看，充分说明了“房住不炒”不是简单的阶段性口号，而是当前住房制度改革和构建房地产市场长效机制中的一个总指导思想。所以，调控加码本身也是采取了基于市场表现来做调控的思路，即哪里出现不稳定因素，哪里就会进一步出台管控的细则性文件。
记者梳理本周以来各地出台的调控内容来看，限售政策依然是主要内容。
6月5日，天津发布调控升级方案，加强购房人购房资格审查，同时严格按照土地出让价格、新建商品房价格、二手房价格实施“三价联控”原则。6月5日，徐州也发文进一步落实限售政策，称商品房领证至少满2年才能上市交易；6月4日，宜昌明确，在城区（含夷陵区）范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易；6月4日，西安也发布通知要求即日起在全市范围内开展为期6个月的商品房销售秩序专项检查工作。
“严管市场、规范市场、引导市场，这应该是当前政策出台中的一个重要内容。”在严跃进看来，对于当前房地产调控政策来说，其做法主要体现为以下三种：一是积极进行住房租赁市场发展，二是积极推进限售等政策，三是对于房地产交易秩序进行管控，进而利好市场交易的稳定发展。总体上说，政策的持续性和稳定性以及在“房住不炒”的指导背景下，都会促使房地产市场的全面稳定发展。
据不完全统计，年内发布的各项房地产调控政策已超过160次。
对此，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时表示，从当前市场情况来看，2018年楼市政策主基调依然是从紧、从严，同时预计今年的政策强度和密度将不亚于2017年。从政策角度而言，未来各地除了做好差别化调控、着力构建长效调控机制外，进一步推进租购并举格局的形成，也是2018年各城调控聚焦的主要内容。
